مراكش: توصيات ندوة “استقلال السلطة القضائية: الآليات والرهانات”

الإدارة الضريبية والملزم…نحو علاقة جبائية متوازنة

الكتابة في ظل القانون 67.12 بين التصور الفقهي والعمل القضائي

24 سبتمبر 2019 - 10:10 م المنبر القانوني , في الواجهة
  • حجم الخط A+A-

مقال مشترك محمد بلوريغ طالب باحث ، زكرياء دردور طالب باحث.

تقديم:

إن فلسفة العقود كافية لاحتواء كل ما يتصور من تصرفات كيف ما كانت ظروفها أين كان أطرافها، يتغير وصفها بتغيير محلها، ووقت تنفيذها والشكل الذي تفرغ فيه.

وعقد الكراء يعتبر من أهم العقود المسماة، سواء من الناحية الواقعية أو القانونية كما أن قيمته تظهر جليا من خلال العناية التي أولاهاله المشرع المغربي، ويتجلى ذلك بالخصوص في العديد من النصوص القانونية المنظمة له، ومحاولته، دائما لسن قوانين جديدة لمواكبة المستجدات  الواقعية التي يطرحها التطبيق العملي لمقتضياته[1].

فالعلاقة الكرائية مجال تتجاذبه العديد من المصالح، فبالإضافة إلى المكري والمكتري فإن خزينة الدولة والتنمية الاقتصادية واستقرار المعاملات والملكية العقارية والسلم الاجتماعي، كلها مجالات تداخلت وانسجمت احيانا وتعارضت أحايين أخرى لتلد لنا نموذجا ناظما للأكرية المدنية.

ويعتبر القانون 67.12[2]آخر تدخل تشريعي في هذا المجال ويتضح من القراءة الأولية له، أنه حاول لم شتات المقتضيات القانونية والمتعلقة بالكراء وصياغتها في قالب موحد ،والتي كانت متفرقة بين مجموعة من النصوص وهو ما يعتبر من إيجابياته.

لكن رغم وجود هذا الأخير، فإن موضوع الكراء المسمى يعتبر من بين أهم المواضيع التي تثير إشكالات على الواقع العملي للمحاكم المغربية، وخصوصا في مسألة إبرام عقود الكراء من عدمها، وذلك ناتج عن الضبابية التشريعية التي تمت بها صياغة هذا القانون فمن خلال الاطلاع على عموم مواده، وخصوصا المادة 3 التي هي موضوع دراستنا[3] تبين لنا أن الصياغة أو الأسلوب الذي حرر به يكتنفه الكثير من الغموض تارة، وتارة أخرى يكون في حاجة إلى إعادة الصياغة.

وهذا الغموض، هو الذي أثار نقاشا وتصورا فقهيا كبيرا حول طبيعة هذه الشكلية هل هي ركن في عقد الكراء أم أنها مجرد وسيلة للتدليل عليه مما أدى في نهاية الامر إلى عدم التوصل إلى نتيجة سوى ملئ الرفوف بالأبحاث القانونية دون نتيجة لذلك.

ومن أجل مقاربة هذا الموضوع بالدراسة والتحليل، سنحاول الاعتماد على كل من النصوص التشريعية والعمل القضائي والرأي الفقهي، وسنحاول احترام هذه التراتبية بكل صرامة احتراما للأصول، مع ذكر توجهات بعض الدول فيما يخص ذلك.

ونشير إلى أننا نقتصر في دراستنا المتواضعة هذه على تحليل الفقهي والتعليل القضائي للمادة الثالثة من القانون المنظم للعلاقات التعاقدية للمحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني وذلك من خلال الاعتماد على التقسيم الآتي:

أولا: الشكلية بين جمود النص وشساعة التأويل.

ثانيا: الشكلية والعمل القضائي.

أولا: الشكلية بين جمود النص وشساعة التأويل

إن المشرع المغربي نظم في قانون ل.ع المغربي في كتابه الثاني من القسم الثالث الإجارة وميز بها بين اجارة الأشياء، وإجارة الأشخاص أو العمل، وما يهمنا في البحث والدراسة ما أكد عليه المشرع في فصله628 عندما تعرض للأحكام العامة للإجارة ونص على أن الكراء يتم ” بمجرد تراضي الطرفين على الكراء وعلى الأجرة وعلى غير ذلك مما على أن شخص عليه من شروط في العقد”.

وتجسيدا لما يجري في السياق الحرفي لهذا الفصل، واعتمادا  لشرحه على المتن، فإنه قد قرر الرضائية كمبدأ عام لقيام العلاقة الكرائية،  وكان مرنا إلى درجة قد تضيع معها الحقوق وتكتض المحاكم بالملفات، وتفقد الدولة موارد ضريبية هامة لا لشيء إلا لعجز المشرع المغربي على سن قانون وطني يتلائم والواقع المغربي بعيدا عن أسلوب الاستراد والترجمة.

ومع ذلك، فإنه قد استدرك بنوع من الضبابية التي قد تخدم تارة طرفي العلاقة الكرائية عندما قرر أن الأكرية الواردة على العقارات والحقوق العقارية إذا تجاوزت سنة تفرغ في قالب شكلي وإلا أن جزاءها يكون هو عدم السريان في مواجهة الغير[4].

وعطفا على ما سبق، وبناءا على القاعدة الفقهية والتي تقول على أن العام يأخذ على عمومه ولا يقيده إلا الخاص، فإن المشرع تدخل مرة أخرى بقوانين التي كانت سببا في تمردها على القواعد العامة، وذلك في جل المجالات القانونية، وبالأخص فيما يتعلق بتنظيم عقود الأكرية السكنية.

مقال قد يهمك :   Hind SIYOURI: Les spécificités de la doctrine en droit administratif marocain

ويعتبر القانون رقم 6.79[5] أول تعديل طرأ على ظهير 5 مايو 1928 والظهائر القديمة له، لكنه سرعان ما أبدى عجزا نظرا لكونه لا ينص على مجموعة من الضمانات لاستقرار حقوق أطراف العلاقة الكرائية والتي من أهمها الكتابة وطريقة إثبات العلاقة الكرائية.

ويرى البعض[6] أن هذا القانون كله هو مخصص للوجيبة الكرائية وانتهاء هذه العلاقة ضاربا كيفية إنشاء هذا العقد والآثار المترتبة عليه، مما أدى إلى كثرة النزاعات الكرائية وحيرة القضاة بين القواعد العامة الفضفاضة وبين ضمان التوازن بين المكري والمكتري.

 ومنذ زمن ليس باليسير حاول المشرع تلافي ثغرات القانون المومأ إليه أعلاه، مستنبرا في ذلك على التوجهات القضائية والآراء الفقهية، وتمخض عن ذلك صدور القانون رقم 67-12 بتاريخ 19-11/2013 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية للمحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني، ويعتبر هذا القانون آخر تعديل ت تشريعي في هذا المجال ويتضح من النظرة الأولى للمطلع كما أشرنا في البداية أنه حاول لم شتات المقتضيات القانونية المتعلقة بالكراء وصياغتها في قالب موحد[7].

إلا أن هذا القانون أسال حبر الفقه من جديد فيما يتعلق بالزامية إفراغ هذه العلاقة في شكل محدد، من عدمه، وهو ما دفع الفقه إلى قراءة المادة 3 من هذا القانون والتي تنص على أن: ” تبرم عقود كراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي وجوبا بمحرر كتابي  التاريخ…” قراءة سطحية منفردة عن السياق القانوني المؤطرللعقود وطرق إثباتها سواء في التشريع المغربي أو المقارن.

وما زاد هذه القراءة ضعفا، هو انقسام الفقه المهتم وتأثر بعض الباحثين وانسياقهم وراء سراب الشرح على المتن بين من يأكد على أن المادة الثالثة من القانون 67/12 جاءت بصيغة الوجوب وهي قاعدة يتعين الامثتال لها، ويترتب على ذلك أنه في حالة غيابها يصبح العقد باطلا[8]، وبين من يرى  بأنها شكلية فقط لإثبات وجود العلاقة الكرائية ودليلهم في ذلك أن المشرع لم يقرن ذلك بجزاء في حالة عدم التزام الأطراف بالكتابة، ناهيك على ترك المكري لاستمرارية العقود الشفوية[9].

وتأسيسا على ما سبق فإن هذه الآراء يعزوها الإثبات بل لا تستند على أساس، وذلك حيث إن الفصل 401 ق.ل.ع في فقرته الثانية ينص على (… إذا قرر القانون شكلا معينا، لم يسغ إجراء إثبات الالتزام أو التصرف بشكل آخر يخالفه..) ، وما دامت المادة 3 من القانون 12-67حددت شكلا معينا تفرغ فيه العلاقة الكرائية فإنه لا يمكن إثبات وجود العلاقة الكرائية بخلاف ما قررته، (محرر كتابي ثابت التاريخ) زد على ذلك عبارة وجوبا والتي تعتبر مصدرا لفعل وجب في الماضي يجب في الحاضر الذي يعني الالزام والإجبار، وأن دفعهم بانتفاء الجزاء لايعتد به، والعلة في ذلك أن الجزاء يعد من آثار الالتزام وهي المنظمة في ق.ل.ع، فما فائدة تكرارها، أو بعبارة أصح ما فائدة ق.ل.ع إذا نظمت القوانين الخاصة كل مراحل الالتزامات.

أما بالنسبة إلى بعض التشريعات ، فنجد أن المشرع الجزائري قد عدل عن ما كان يشترطه في المرسوم التشريعي رقم 93-03[10] والذي كان ينص في مادته 21 على أن: ” تجسد العلاقات بين المؤجرين و المستاجرين  وجوبا في عقد إيجار طبقا للنموذج الذي يحدده عن طريق التنظيم ويحرر كتابيا بتاريخ مسمى…” ونص في القانون رقم 67-05[11] في مادته 467 مكرر على أنه: ” ينعقد الإيجار كتابة ويكون له تاريخ ثابت وإلى كان باطلا”.

ومن خلال السياق الحرفي لهذه المادة، نستنتج أن المشرع الجزائري، يشترط الكتابة تحت طائلة الطلاق، غير أن المشرع لم يشترط في الكتابة أن تكون رسمية بل اكتفى بالكتابة العرفية.

أما بخصوص التشريع المصري، فبقراءة القانون رقم 4 لسنة 1996 والمعدل بالقانون رقم 137 لسنة 2006، فمر بنص في مادته الأولى على أنه:”..  تطبق أحكام القانون المدني في شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها في المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة أوبشان استغلالها أو التصرف فيها.

مقال قد يهمك :   الــــتوثــيق الإلكتروني للـــعقود الــعقارية

وبالرجوع إلى القانون المدني المصري في الباب الثاني من الفصل الأول والمخصص للإيجار، فلا نجده ينص على أي مقتضى فيما يخص إبرام عقود الكراء مما يتبين على أن المشرع المصري لازال يتطلب الرضائية بين طرفي العلاقة الكرائية وهو ما يتبادر من قراءة المادة 558 من القانون المدني المصري.

 ثانيا: الشكلية والعمل القضائي

يبقى القانون غير ذي جدوى بمعزل عن جهاز يروم تنزيله وتطبيقه انه القضاء ظل الله في الارض[12].

إضافة إلى الأدوار التقليدية للقضاء فإنه يعمل على حفض التوازنات والحفاظ على مصالح الخصوم دون المساس بالنص القانوني، فبالموازاة مع التدفق المتزايد للمنازعات الكرائية منذ أمد ليس باليسير، إتخذ القضاء توجها حاسما لتفادي تراكم الملفات في رفوف المحاكم هذا من جهة، ومن جهة أخرى ضمانا لحقوق المكرين والمكترين.

فبخصوص العمل القضائي فنجد أن جل المحاكم المغربية  سواءا على مستوى محكمة الرئيس أو قضاء الموضوع، تتجه الى التصريح بعدم قبول الطلب شكلا في حالة كون ملف الدعوى  خال مما يفيد قيام العلاقة الكرائية بين الطرفين، وهو ما أكده الحكم الصادر عن قضاء الموضوع بابتدائية وجدة، حيث جاء في إحدى حيثياته، ” وحيث إن ملف الدعوى خال مما يفيد قيام العلاقة الكرائية بين الطرفين، وإن مقتضيات المادة 3 من ق12.67 توجب إبرام عقد الكراء في محرر ثابت التاريخ، وهو ما لم يتوفر في نازلة الحال، مما يجعل الدعوى غير مستوفية لشروطها ويتعين التصريح بعدم قبولها شكلا….”[13].

وباستقراء هذا الحكم، يتبين لنا أن العمل القضائي بالدائرة الاستئنافية بوجدة، ينحو في اتجاه إقرار الشكلية في عقود الكراء ضاربا بذلك الجدل الكلاسيكي الفقهي عرض الحائط، والذي لازال يميز بين الشكلية للإثبات أم الانعقاد.

وبالتالي فإن المحكمة مصدرة الحكم، قد صرحت بعدم قبول الطلب وعللت ذلك بخرق مقتضيات م 3 من القانون 67.12 التي حددت قالبا شكليا تفرغ فيه العلاقة الكرائية إضافة إلى البيانات الواجب توفرها فيه.

أما على مستوى القضاء الاستعجالي، فلم يخرج هذا الأخير عن هذا التوجه حيث أن جل الأوامر الصادرة عن محكمة الرئيس بابتدائية وجدة تقضي بعدم قبول الطلب، وهو التوجه الذي جاء في أمر صادر عن رئيس هذه المحكمة عدد475/1101/2018 والذي قضى :” وحيث انه بمقتضى القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكن او الاستعمال المهني فان طلب استرجاع محل مغلق يقدم الى قاضي المستعجلات مشفوعا بالوثائق التالية: العقد الكتابي المثبت للعلاقة الكرائية  ومحضر معاينة واقعة اغلاق المحل المكري .

وحيث ان المدعي لم يعزز مقاله بعقد كتابي بينه وبين المدعى عليه لاثبات العلاقة الكرائية  مما تكون معه شروط تطبيق القانون 67.12 غير متوافرة ويتعين معه التصريح بعدم قبول الطلب وتحميل المدعي الصائر.” [14]

بل أبعد من ذلك فإن محكمة الاستئناف بوجدة وهي ثبت في استئناف الأمر الرئاسي أعلاه، أيدت ما قضى به رئيس المحكمة الابتدائية وعللت ذلك بما يلي في: “.. وحيث قضى الأمر المستأنف بعدم قبول الطلب بعلة خرق م 57 من 67.12 والذي يشترط تعزيز الطلب إلى جانب محضر معاينة ا بعقد كراء أو سند كتابي المثبت العلاقة الكرائية وفقا للمادة 3 من نفس القانون”[15].

بناء على ما سبق، وبالنظر لما ذكر في الصدر أعلاه فإن العمل القضائي كان صريحا في التعامل مع مقتضيات 3 من ق 67.12 إن على مستوى محكمة الرئيس وإن على مستوى  محكمة الموضوع، حيث يتم التصريح بعدم قبول الطلب (استعجاليا كان أو في الموضوع) لعلة خرق مقتضيات القانون 67.12 الذي قرر الشكلية في الأكرية المدنية وذلك تماشيا مع التوجه التشريعي نحو إقرار الرسمية في التصرفات القانونية بغية تحقيق الأمن التعاقدي واستقرار المعاملات.بعيدا عن الغوص في متاهات تفكيك النصوص ، فالقانون لا يفهم إلا في السياق العام للتوجهات التشريعية.

استنادا إلى الوسائل أعلاه فإن العمل القضائي بالدائرة الاستئنافية بوجدة قد انتصر لاستقرار المعاملات والأمن والسلم الاجتماعيين على حساب بعض القواعد العامة التي لم تعد مواكبة للتطورات مثل حرية الإثبات.وحسنا فعل القضاء عندما حسم نقاشا أرق الباحثين في تصفح الكتب وحضور المحاضرات والندوات التي تضاربت فيها الآراء دون خلاصة متفق عليها.

مقال قد يهمك :   الآليات القانونية لتدعيم رضى المستهلك في التشريع المغربي

 خاتمة:

انطلاقا مما تقدم، حاولنا على امتداد صفحات هدا الموضوع التوقف قدر الامكان على الضمانة  الحمائية التي جاء بها القانون 67.12 والمتمثلة في ابرام محرر كتابيتابث التاريخ،الذييضمن توازن العلاقة الكرائية بين المكرين والمكترين والتي لا يمكن اعمالها الا بتطبيق مقتضيات المادة الثالثة من القانون المشار اليه اعلاه، وهو مااستقر عليه العمل القضائي بالدائرة الاستئنافية بوجدة سواء على مستوى الموضوع او على مستوى محكمة الرئيس.

فهذا التوجه القضائي يستقيم والمنطق السليم ، حيث إنه يقطع الجدل حول طبيعة الكتابة في عقود الاكرية المدنية،  وانه ذي اساس قانوني لما يحققه من استقرار في للمعاملات، وما يوفره من دخل لخزينة الدولة،ناهيك عن البعد الامني للدولة من خلال معرفة الهوية الكاملة للمكترين.


الهوامش :

[1]– إيمان البراق، القانون الكرائي الجديد تساؤلات وإيضاحات، مقال منشور بمجلة العلوم القانونية والقضائية العدد 1، ص 32 .

[2]– ظهير شريف 1.13.11 صادر في 15 محرم 1435 (19 نوفمبر 213) بتنفيذ القانون رقم 17-67 ؟؟ بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري لمحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني منشور بالجريدة الرسمية عدد 6800 بتاريخ 18 نوفمبر 2013 ص 3328.

[3]– تنص المادة 3 من قانون رقم 67.12 على أنه: يبرم عقد الكراء وجوبا بمحرر كتابي ثابت التاريخ…”.

[4]– ينص الفصل 629 من ق.ل.ع على أنه: ” يلزم أن يثبت كراء العقارات والحقوق العقارية بالكتابة ، إذا عقدت لأكثر من سنة، فإن لم يوجد محرر مكتوب، اعتبر الكراء قد أجري لمدة غير معينة.. كراء العقارات لمدة تزيد على سنة لا يكون له أثر في مواجهة الغير ما لم يكن مسجلا وفقا لما يقضي به القانون.

[5]– ظهير شريف رقم 315-90-01 بتاريخ 17 سفر 1407 (25 دجنبر 1980) يتعلق بتنفيذ القانون 6.76 بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري لأماكن الصعبة، للسكنى أو الاستعمال المهني منشور بالجريدة الرسمية عدد 3560 بتاريخ 1981/01/21 ص68.

[6]– محمد أكرام، التعليف علتى نصوص قانون أكرية الأماكن المعدة للسكنى أون الاستعمال المهني، مطبعة النجاح الجديد، الدار البيضاء 1992 ص 17 وما يليها.

[7]– إيمان البراق، مرجع سابق، ص36.

[8]– عبد القادر العرعاري، النظرية العامة للعقود المسماة ، الكتاب الثاني، عقد الكراء المدني.

[9]– محمد محروك، الوجيز في العقود المسماة، البيوعات والأكرية الواردة على العقار في دور آخر التعديلات ، الطبعة الأولى  2017 مطبعة المعرفة  ص 218.

[10]– مرسوم التشريعي رقم 97-03 مؤرخ في 7 رمضان عام 1413، أول مارس سنة 1998 المتعلق بالنشاط العقاري، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية، العدد 14، ص 4.

[11]–  قانون رقم 05-07 المؤرخ في 13 ماي 2007، المعدل والمتمم بالقانون المدني، الجريدة الرسمية الجمهورية الجزائرية عدد 31.

[12]– حسن منصف، دور الاجتهاد القضائي في ضمان الأمن العقاري، الندوة الوطنية للأمن العقاري، مطبعة الأمنية الرباط، ص 189.

[13]– حكم صادر عن ابتدائية وجدة بتاريخ 08/10/2018 ملف عدد 18/177، حكم رقم 1296 ، غير منشور النظر مزيد من الأحكام في هذا الصدد.

حكم ابتدائية وجدة بتاريخ 17/01/2017 ملف عدد 401/2017 حكم رقم 1229، غير منشور، حكم ابتدائية وجدة.

[14] :امر استعجالي رقم 692 صادر عن رئيس المحكمة الابتداىية بوجدة في ملف رقم 475/1101/2018 بتاريخ 18/12/ 2018(غير منشور)

[15]– قرار صادر عن استئنافية وجدة عدد 310 بتاريخ 18/04/2019 في الملف رقم 135/12/21/2019 (غير منشور).

تعليقات الزوار ( 0 )

اترك تعليقاً

هذا الموقع يستخدم Akismet للحدّ من التعليقات المزعجة والغير مرغوبة. تعرّف على كيفية معالجة بيانات تعليقك.

error: يمنع نسخ محتوى الموقع شكرا :)