مقدمة :

مما لا شك فيه أن الملكية العقارية في المغرب أصبحت تحتل مكانة مهمة في ميدان التعمير إذ أنها تعتبر المادة الأولية التي لا يمكن الاستغناء عنها في كل مخطط عمراني يهدف إلى ضبط فضاء التعمير سواء على مستوى المناطق الحضرية  أو القروية، خاصة مع النمو الديموغرافي السريع الذي أصبح يعرفه المغرب بداية من القرن العشرين. إذ ان ارتفاع الكثافة السكانية أدى إلى انتشار مجموعة من الظواهر العمرانية ذات الطابع السلبي في المجتمع المغربي وعلى رأسها ظاهرة التجزئات غير القانونية.

وعليه وأمام هذه الظاهرة-ظاهرة التجزئات غير القانونية على وجه الخصوص- التي بدأت تطرق باب المجتمع المغربي بدأ التفكير بشكل جدي في ضرورة وضع إطار قانوني يحد من هذه الظاهرة ويسهل عملية التعمير، وفي هذا الصدد لا بد من استحضار بعض المحطات التاريخية التي حاولت فيها الدولة ضبط التوسع العمراني إذ يرجع صدور أول قانون خاص بالتعمير إلى ظهير 16 أبريل 1914 المتعلق بتصفيف الأبنية والطرق والتصاميم الموضوعة لتهيئة المدن وتوسيع نطاقها والحرمات والجبايات المفروضة على الطرق[1] وقد أورد هذا الظهير لأول مرة  تعريف التجزئة العقارية وذلك في الفصل 10 منه الذي نص على أن :

“كل تجزيء للأراضي بهدف بنائها يجب أن يحصل على ترخيص من طرف الإدارة..”

ونظرا لعدم دقة هذا التعريف وغياب أي إشارة في الظهير لإجراءات إحداث التجزئة العقارية أصدرت الدولة  بعد ذلك نصا ثانيا خاصا بالتجزئات العقارية وذلك سنة 1933 ويتعلق الامر بظهير 14 يونيو 1933[2] الذي تحدث لأول مرة عن فرض عقوبات زجرية على المخالفين لأحكامه المتعلقة بتجزئة الاراضي المعدة لبناء المساكن.

إلا انه تبين أيضا قصور ظهير 1933 على ضبط الواقع العمراني حيث لوحظ انفلات مجموعة من التجزئات ذات الاستعمالات الأخرى غير السكن من تطبيقاته خاصة التجزيئات ذات الطبيعة التجارية أو الصناعية. كما ظل تعريف التجزئة العقارية غامضا وهو ما استدعى تدخلا تشريعيا ثالثا تجسد في ظهير 13 نونبر 1953 بشأن تجزئات الأراضي وتقسيمها إلى قطع صغيرة [3] حيث أورد المشرع لأول مرة تعريفا دقيقا للتجزئة العقارية في الفصل الثاني منه حيث نص على أنه :

“تتكون التجزئة من تقسيم أحد الأملاك العقارية إلى قسمين على الأقل ، ثم بيع هذين القسمين أو كراؤهما إما دفعة واحدة، وإما واحدة بعد أخرى، لتبنى فيها عمارات للسكنى أو الصناعة أو التجارة، ويشترط أن تكون مساحة أحد القسمين على الأقل دون الهكتار الواحد”.

وعلى الرغم من هذا التعريف الذي وضح مختلف أنواع التجزئات ومساحتها الدنيا إلا أن العيب ظل قائما في الترسانة التشريعية في هذا الباب لأنها كانت لا تنظم التجزئات التي تقام فيها التجمعات القروية وهو ما سيدفع المشرع المغربي بعد الاستقلال  وبالضبط سنة 1960 على إصدار ظهير 25 يونيو 1960 المتعلق بتوسيع نطاق العمارات القروية.[4]

لترسوا سفينة المشرع سنة 1992 وبعد هذا التطور التاريخي على إصدار القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات[5] الذي أعطى تعريفا دقيقا لمفهوم التجزئة العقارية في مادته الأولى حين نص  على أنه :

” يعتبر تجزئة عقارية تقسيم عقار من العقارات عن طريق البيع والإيجار أو القسمة إلى بقعتين أو أكثر لتشييد مبان للسكنى أو لغرض صناعي أو سياحي أو تجاري أو حرفي مهما كانت مساحة البقع التي يتكون منها العقار المراد تجزئته”.

لقد جاء القانون رقم 25.90 بمستجدات عدة في تنظيمه لميدان التجزئات العقارية وذلك في محاولة منه لمسايرة التطورات التي يعرفها قطاع السكن في المغرب إذ عمل على إحداث آليات الضبط القانوني لعملية إحداث التجزئات العقارية بشكل لم تعرفه الظهائر السابقة.

سنحاول إذن في إطار هذا الموضوع تسليط الضوء أساسا حول مسطرة إحداث التجزئات العقارية كما حددها المشرع في القانون رقم 25.90 وآثار إحداث هذه التجزئات. كما سنحاول الإجابة طيلة هذا البحث عن إشكال رئيسي هو مدى توفق المشرع المغربي في تكريس مسطرة لإحداث التجزئات العقارية تساهم في تحقيق التنمية الشاملة وتيسر الولوج لقطاع السكن من طرف الفئات المعوزة؟ وهل حقا تجاوز المشرع الثغرات القانونية التي عرفتها القوانين السابقة؟

وللإجابة عن هذه الإشكالات نقترح اعتماد التصميم الثنائي الآتي :

• المبحث الأول : الإجراءات القانونية لإحداث التجزئات العقارية
• المبحث الثاني :الآثار القانونية الناتجة عن إحداث التجزئة العقارية.  

---

المبحث الأول : الإجراءات القانونية لإحداث التجزئات العقارية

من المعلوم أن التجزئة العقارية هي ترجمة عملية للاختيارات العمرانية على أحد أهم أركان الدولة وهي الجغرافيا، وهو أمر يفرض على هذه الأخيرة بلا شك التدخل التشريعي من أجل وضع الإطار القانوني المنظم لميدان التجزئات العقارية بكل ما يعرفه من تعقيدات نظرا لتعدد المتدخلين فيه. كل ذلك تفاديا لمساس المصلحة العامة بالمصالح الخاصة للأفراد أو العكس. وتجنبا لمظاهر العشوائية التي يمكن أن تتسرب إلى هذا المجال خصوصا وميدان التعمير عموما.

لقد صار من اللازم في ظل القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات اتباع مسطرة خاصة من أجل استصدار إذن إداري بإحداث التجزئة العقارية (المطلب الأول)، كما أن مشروع التجزئة العقارية لا بد أن يعرض بعد استيفاء إجراءات هذه المسطرة على أنظار السلطة الإدارية التي لها كامل الصلاحية في قبول أو رفض ملف إحداث التجزئة (المطلب الثاني).

المطلب الأول: مسطرة استصدار الإذن بإحداث التجزئات العقارية

مما لا شك فيه أن توجيه ومراقبة و العمليات التي تتم في مجال السكنى والتعمير يتم عبر وسائل قانونية محددة والتي تعد الرخصة الإدارية التي تمنحها السلطات المختصة أحد ابرزها. إذ أنه مثلا  وتفاديا لانتشار التجزئات العشوائية واستفحال ظاهرة البناء العشوائي المتعلق بالتجزئات العقارية  فرض المشرع المغربي ضرورة تقديم طلب إلى السلطة الإدارية المختصة (الفقرة الاولى) والذي يتم دراسته من طرف لجان مختصة وذلك عبر عدة مراحل (الفقرة الثانية) 

الفقرة الأولى: تقديم طلب الحصول على إحداث التجزئة العقارية

إن كل مشروع يرمي إلى إنجاز تجزئة عقارية يجب أن يعرض على أنظار السلطة الإدارية من اجل الحصول على إذن إداري (أولا) بعد أن يتم استيفاء كل الوثائق والمستندات بصفة قانونية (ثانيا).

أولا: الإذن الإداري بإحداث التجزئات العقارية

بالرجوع إلى المادة الثانية من قانون 25.90 نجد أن المشرع ينص على أنه “يتوقف إحداث التجزئات العقارية على الحصول على إذن سابق يتم تسليمه وفق الشروط المنصوص عليها في هذا الباب”[6]. ومن ثم يتضح أنه لإحداث تجزئة عقارية لا بد من الحصول على رخصة من طرف السلطة المختصة.

وعليه فإنه يجب لاستصدار الإذن بإحداث التجزئة العقارية أن يودع طلب من طرف صاحب هذا الإذن في إطار المادة الأولى من المرسوم التطبيقي للقانون 25.90 إلى المصالح المختصة مقابل حصوله على وصل مؤرخ وموقع من قبل المودع بمقر الجماعة التابع لها موقع التجزئة العقارية المراد القيام بها، حيث يمكن القول أن تسليم الإذن بإحداث التجزئة العقارية هو من صلاحيات رئيس الجماعة الذي يوجد بها مشروع التجزئة[7].

وإن كان المشرع في بعض الحالات خول صلاحية تسليم الإذن  إلى السلطة المحلية كما في حالة جماعة مشور الدار البيضاء في شخص “الباشا” نظرا للخصوصيات التي تتمتع بها مثل هذه المناطق. ولا بد من التأكيد  في هذا الصدد على جسامة مسؤولية رئيس المجلس البلدي في مجال منح رخص إحداث التجزئات العقارية إذ أنه كلما تساهل في منحها دون توفر الشروط القانونية إلا وعرض مستقبل التعمير بالبلديات إلى مضاعفات خطيرة تتحملها الأجيال المقبلة[8]

أما إذا كان العقار المراد تجزئته يوجد في جماعتين أو عدة جماعات يسلم الإذن لوزير الداخلية أو الوالي أو العامل المعني الذي يفوض إليه مباشرة ذلك، بعد استطلاع رأي رؤساء المجالس والجماعات الحضرية أو القروية المعنية بالأمر[9] .ويرى أحد الباحثين أن تدخل السلطة الإدارية في هذه الحالة يأتي بغية التوفيق بين الآراء المتباينة التي يمكن أن تصدر عن الجماعات المعنية بالعقار[10]

فطالب الإذن ملزم بتقديمه إلى السلطة الإدارية المختصة التي تقوم بمراقبة مدى توفر الملف على الوثائق والمستندات التي يتعين إرفاقها به.

ثانيا : محتويات طلب الإذن بإحداث التجزئة العقارية

إن حصول المجزئ على الإذن بإحداث التجزئة العقارية يفرض عليه إرفاق طلب الإذن بمجموعة من الوثائق المعززة للمشروع المزمع القيام به، وذلك حتى يتسنى للسلطة الإدارية المختصة التعرف على مشروع التجزئة والبت في مدى مطابقته للقوانين والمقتضيات المنصوص عليها في مجال التعمير[11].

ومحتوى ملف مشروع إقامة التجزئة العقارية يضم عدة وثائق سواء منها القانونية أو التقنية أو الهندسية[12] حيث أنه بالرجوع إلى المادة 4 من القانون رقم 25.90 نجد أن المشرع ينص على أنه:

“يسلم الإذن المنصوص عليه في المادة 2 أعلاه بناء على طلب من صاحب الشأن يكون مصحوبا بالوثائق التالية:

• رسم طبوغرافي محرر على أساس النقط المحسوبة للدائرة المراد تجزئتها المبينة على الخريطة العقارية.
• المستندات المتعلقة بالتصور المعماري للتجزئة (مكونات التجزئة واندماجها في القطاع الواقعة بداخله).
• المستندات الفنية المتعلقة بإنجاز الطرق ومختلف شبكات الماء والصرف الصحي والكهرباء.
• دفتر الشروط الذي يتضمن بوجه خاص بيان مختلف أنواع الارتفاقات التي تثقل العقار وحجم المباني وشروط إقامتها والتجهيزات التي تتحمل الجماعة الحضرية أو القروية انجازها والتي يجب أن ينجزها صاحب التجزئة”.

وبالحديث عن الطبيعة القانونية للعقارات التي يمكن أن تكون موضوع تجزئة عقارية نجد أن المشرع قد حصرها في العقارات المحفظة أو التي تكون في طور التحفيظ.

وهكذا نصت المادة 5 من ذات القانون في فقرتها الأولى على أنه:

” لا يقبل طلب التجزئة المنصوص عليه في المادة 4 أعلاه، إذا كانت الأرض المراد تجزئتها ليست محفظة أو بصدد تحفيظ، ولا يكون الطلب أيضا مقبولا إذا تعلق الأمر بأرض بصدد التحفيظ إلا إذا كان الاجل المحدد لتقديم التعرضات على التحفيظ قد انصرم دون تقديم أي تعرض على تحفيظ العقار المراد تجزئته…”

و يلاحظ من خلال هذه المادة أن المشرع أخرج من دائرة التداول العقارات غير المحفظة، حيث أن هذه العقارات لا يمكن أن تكون موضوع ترخيص بإحداث تجزئة عقارية إلا أنه يبقى موقف المشرع من كون اشتراطه ضرورة تحفيظ العقار المراد تجزيئه موقفا سليما لأن من شأن ذلك حسم الأمور وتفادي ما قد يحدث من مشاكل أو عراقيل وما ينجم من نزاعات في حالة كون العقار غير محفظ.

الفقرة الثانية : دراسة ملف إحداث التجزئات العقارية

إن منح الإذن الإداري بهدف إحداث التجزئة العقارية يتم بناء على قرار تتخذه السلطة الإدارية المختصة ، وذلك بعد دراسة مشروع التجزئة والمقدم لها من قبل المجزئ العقاري، بمعنى أنه لا يتصور القيام بإحداث تجزئة عقارية دون تقديم ملف الحصول على الرخصة ، وبالتالي فإن أي تجزئة لم تكن موضوع ترخيص سابق تعد عشوائية تستوجب العقاب في حق المعني بالأمر.

ولهذا فإنه بمجرد تقديم ملف مشروع إحداث التجزئة العقارية من طرف المجزئ فإن السلطة المكلفة[13]  تقوم بدراسته واتخاد القرار بشأنه، وذلك وفق القواعد المنصوص عليها في القانون رقم 25.90 ومرسومه التطبيقي، إلا أن هذه المسطرة كما يرى احد الباحثين ما عادت تساير متطلبات التعمير نظرا لما يتطلبه هذا الأخير من سرعة في الإجراءات وخاصة فيما يتعلق بدراسة الطلبات[14].

وهنا يمكن طرح التساؤل الآتي: ما هي الجهات المخول لها بدراسة مشاريع إحداث التجزئات العقارية؟

برجوعنا إلى القانون التنظيمي رقم [15]113.14 المتعلق بالجماعات نجد بأنه ينص في المادة [16]101 على أن الإذن بالترخيص كما تم الحديث عنه في الفقرة الأولى يتم من جانب رئيس المجلس الجماعي بشأن التجزئة العقارية وعلى هذا الأساس فإن الجماعات الحضرية كانت أو القروية هي المختصة بدراسة طلبات إحداث التجزئات العقارية ما دام تقديم الطلب يتم تقديمه إليهما من قبل المجزئ[17]، وذلك بعد تقديمه لجميع الوثائق اللازم توفرها لقبول طلب لإحداث التجزئة[18]. وبعد توصل الجماعة المعنية بالأمر والتي يوجد في دائرتها العقار محل طلب التجزئة، تقوم بإحالة الملف إلى الوكالة الحضرية، وذلك في حالة ما إذا كانت الجماعة خاضعة لنفوذ الوكالة الحضرية داخل أجل 3 ايام من تاريخ توصلها، ثم تبدي رأيها في المشروع المتعلق بإحداث التجزئة خلال مدة لا تتجاوز شهر وذلك ابتداء من اليوم الذي وجه إليها الملف.

ولهذا فإن الرأي الذي تبديه الوكالة الحضرية في دراسة الملفات المتعلقة بإحداث التجزئات العقارية يكون ملزما وذلك بنص صريح حسب الفقرة الرابعة من المادة الثالثة من القانون المتعلق بإحداث الوكالات الحضرية[19]، ومن ثم يمكن القول أن الوكالة الحضرية في حالة رفضها ملف إحداث التجزئة، أو في حالة عدم إحالة الملف عليها لدراسته من طرف الجهات المعنية بالأمر، فلا مجال للحديث عن منح رخصة القيام بإعمال التجزئة العقارية ما دام قرارها إلزامي وليس قرار استشاري.

إلا ان التساؤل الممكن طرحه في حالة عدم تقديم أو إحالة ملف إحداث التجزئة على الوكالة الحضرية، وقام رئيس المجلس الجماعي أو القروي بمنح الرخصة فما هو السبيل القانوني الممكن اتباعه؟

للإجابة على هذا التساؤل يذهب الباحث بناصر المصطفاوي في كتابه “الرقابة الإدارية البعدية للبناء والتجزيئ” للقول أنه أمام الوكالة الحضرية سببين: إما أن تطلب من رئيس المجلس أن يبادر إلى سحب الرخصة، وفي حالة امتناعه عن ذلك، فلها حق التقدم إلى الوالي أو عامل العمالة أو الإقليم للقيام بذلك باعتباره سلطة وصية، حيث يحل محل رئيس المجلس ويقوم بسحب الرخصة، أو لها أن تتقدم إلى المحكمة المختصة للطعن في قرار المجلس الجماعي لكونها صاحبة المصلحة في الدفاع عن سلطتها واختصاصها.

ولهذا فإن المشرع احسن صنعا، أو بالأحرى قد كان موفقا عندما جعل منح ترخيص إحداث التجزئة يقف على صدور الإذن بعد تفحص الملف من جانب الوكالة  الحضرية كما لها من امكانيات تقنية وموارد بشرية آهلة مقارنة مع ما يتوفر عليه المجلس الجماعي[20].

وعليه تتم دراسة هذه الملفات لإبداء الرأي فيها من جانب المؤسسات والمصالح المؤهلة لإحداث التجزئات العقارية وفق القانون، ثم يتم تقديم الملف بخصوص ذلك إلى رئيس لجنة يرأسها مدير الوكالة الحضرية او من ينوب عنه، ثم يدرس هو الآخر الملف في اجل 10 أيام من تاريخ تسلم الوكالة للملف، ولهذا فإن هذه اللجنة نظرا للدور الحاسم والهام المنوط بها فإنها تتكون من مجموعة من الأعضاء هم كالآتي:

• ممثل الوكالة الحضرية : مستشار جماعي مسؤول عن مصلحة التعمير بمعية مهندس معماري يعمل بالجماعة أو تقني في حال عدم وجود الأول.
• ممثل العمالة أو الإقليم.
• ممثل الوكالة المكلفة بتوزيع الماء والكهرباء المعنية بالأمر.
• ممثل عن جهاز الوقاية المدنية.

يمكن للجنة أن تستدعي المهندس المعماري المصمم لمشروع إحداث التجزئة العقارية حتى يحضر الاجتماع المحدث من طرف اللجنة بهدف الاطلاع على الملاحظات المطروحة خلال الاجتماع. ويقدم في مقابل ذلك ملاحظات هو الآخر بشأن دراسة الملف في حالة ما إذا طلب منه ذلك من أعضاء اللجنة وذلك حسب المادة 15 من القانون 25.90.

وحري بالتنويه أنه في حالة كون الجماعة غير خاضعة لنفوذ الوكالة الحضرية، فإن المشروع الذي يتم دراسته يتم رفعه إلى المصالح الإقليمية المكلفة بالتعمير، ثم بعد ذلك يوجه إلى المصالح المختصة الخارجية لإبداء رأيها في المشروع وذلك حسب القرار الوزيري المحدد لاختصاصات وتنظيم المصالح الخارجية المكلفة بالتعمير والهندسة المعمارية وإعداد التراب الوطني الصادر بتاريخ 16 فبراير 1993، والمنشور بالجريدة الرسمية في 29 شتنبر 1993 وتتكون هذه اللجنة تحت رئاسة الوالي أو العامل من:

• رئيس المجلس الجماعي المعني أو نائبه.
• المفتش الجهوي للتعمير بالعمالة أو نائبه.
• المهندس المعماري بالعمالة أو نائبه.

المطلب الثاني: قرار السلطة الإدارية بشأن طلب الإذن بإحداث التجزئة العقارية

أعطى المشرع المغربي بمقتضى القانون 25.90 للجهات المختصة سلطات واسعة قيد دراسة طلب الحصول على إذن بالتجزيئ مع بقائها خاضعة للمقتضيات القانونية ووثائق التعمير المعمول بها، حيث لا تتخذ قرارها النهائي إلا بعد دراسة الملف محل الدراسة أعلاه، سواء بالقبول أو بالرفض، وهو ما سنتناوله في هذا المطلب الذي سنحاول تقسيمه على الشكل التالي: حالات القبول بإحداث التجزئة العقارية (الفقرة الأولى)، وحالة الرفض (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: حالات القبول بإحداث التجزئة العقارية

إذا كان المبدأ يقضي بأن الجهات المختصة بمنح الرخص يجب عليها أن تصرح صراحة بقرارها بالقبول (أولا) فإنه ستثناء يمكن أن يصدر هذا القبول ضمنيا(ثانيا).

أولا: القبول الصريح

باطلاعنا على المادة السادسة من القانون رقم 25.90 نجدها تنص على أنه:

“يسلم الإذن في القيام بالتجزئة إذا كانت التجزئة المراد إحداثها تتوفر فيها الشروط المقررة في الاحكام التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل، خصوصا الأحكام التي تتضمنها تصاميم التنطيق وتصاميم التهيئة”.

وبالرجوع للمادة الثامنة من المرسوم رقم 2.92.833[21] نجد أنها تنص على  “…. أنه يجب أن يعرض مشروع كل تجزئة على المصالح الخارجية التابعة للسلطة الحكومية المكلفة بالتعمير قصد إبداء رأيها فيه…”.

إذن المشرع المغربي فرض على رؤساء المجالس الجماعية القيام باستطلاع آراء هذا الجهاز والحصول على تأشيرته وهو الأمر لذي أكده القضاء في عدة مناسبات حيث ذهبت المحكمة الإدارية بأكادير إلى أنه من اختصاص الوكالة الحضرية إبداء الرأي في جميع المشاريع المتعلقة بتقسيم وتجزئة الأراضي[22].

وهذا يعد من محاسن المشرع عندما جعل منح رخص التجزيئ يتوقف على رأي الجهات المختصة الكبرى، وذلك تفاديا للتلاعبات والخروقات التي تطبع الميدان العمراني.

ثانيا: حالة الإذن الضمني

إذا كان الأصل أو المبدأ هو صدور قرار السلطة المختصة بشأن طلب التجزئة بشكل صريح في أجل 3 أشهر من تاريخ تقديم الطلب، فإن القانون رقم 90.25 جاء في مادته الثامنة استثناء  أنه:

“إذا كانت الأغراض المختصة لها الأراضي محددة في تصميم التنطيق أو تصميم التهيئة فإن سكوت الإدارة يعتبر بمثابة الإذن في القيام بالتجزئة عند انصرام أجل ثلاثة أشهر من تقديم طلب إحداثها…”.

إذن سكوت الإدارة عن الإفصاح عن قرارها بعد مرور الثلاثة أشهر المحددة قانونا بمثابة ترخيص أو قبول ضمني لملف طلب إحداث التجزئة حيث يعتبر ممنوحا بقوة القانون.

وهو ما أكدته المحكمة الإدارية بالرباط حين عللت أنه : “حيث إن سكوت رئيس المجلس البلدي عن الجواب على طلب رخصة التجزئة العقارية لا يعتبر رفضا، وإنما يعتبر قبولا ضمنيا طبقا لمقتضيات الفصل الثامن من الظهير 07-06-1993 بشأن التجزئات العقارية والمجموعات السكنية، لذا فليست للطاعنين اي مصلحة في إقامة الدعوى الرامية إلى إلغاء القرار الضمني القاضي بالموافقة على إقامة التجزئة”[23]

أما في المناطق الخاضعة لمقتضيات ظهير 25 يونيو 1960 بشأن تنظيم التجمعات القروية[24]، فإن سكوت رئيس المجلس الجماعي وعدم رده على طلب إحداث التجزئة العقارية داخل أجل 3 أشهر يعتبر رفضا ضمنيا في مرحلة أولى، حيث يجب على المجزئ أن يطلع عامل العمالة أو الإقليم على ذلك ليبت في الطلب داخل أجل ثلاثة أشهر، ليعتبر مشروع التجزئة مرخص به ضمنيا في مرحلة ثانية بعد انصرام هذا الأجل الثاني لأنه في حالة الإذن الضمني بإحداث التجزئة العقارية[25].

فمرور 3 أشهر في المناطق الخاضعة لمقتضيات قانون 25.90 أو 6 أشهر بالنسبة للمناطق الخاضعة لظهير 25 يونيو 1960 لا يعتبر كافيا للحصول على هذا الترخيص، فبالإضافة لذلك لا بد أن يكون ملف مشروع التجزئة مستوفيا لكافة الشروط القانونية والتقنية.

الفقرة الثانية: حالة رفض الطلب

بالرجوع إلى مقتضيات المادة الخامسة من القانون رقم 25.90، فإن طلب الإذن بإحداث تجزئة عقارية لا يقبل في حالتين رئيسيتين هما:

• حالة كون الأرض المراد تجزئتها غير محفظة، أما إذا كانت في طور التحفيظ فعلى طالب التجزئة أن يثبت انصرام أجل التعرض على مطلب التحفيظ دون تقديم أي تعرض.
• حالة كون ملف طلب الإذن لا يتضمن جميع المستندات المنصوص عليها قانونا، وعدم القبول مسطريا يفيد إمكانية إعداد الملف من جديد، وتحضير طلب مستكمل للشروط الناقصة لعرضه مجددا على الإدارة لتبدي رأيا فيه، ولا يعني عدم القبول، قرارا نهائيا برد الملف بصورة لا تعقيب عليه[26].

كما يرفض أيضا الإذن في القيام بالتجزئة بوجه خاص إذا كان العقار المراد تجزئته غير موصول بشبكات الطرق والصرف الصحي وتوزيع الماء الصالح للشرب والكهرباء، وذلك دون إخلال بأحكام المادة 21 من هذا القانون[27]. وذلك لكون هذه التجهيزات تعتبر الدعامة الأساسية للتجزئة[28].

وحسب المادة 11 من القانون 25.90 فإنه:

“يسقط الإذن في القيام بالتجزئة سواء كان صريحا أم ضمنيا إذا انقضت ثلاث سنوات ابتداء من تاريخ تسليمه أو من تاريخ انتهاء أجل ثلاثة أشهر المشار إليها في المادة الثامنة أعلاه، دون أن يكون المجزئ قد أنجز أشغال التجهيز المشار إليها في المادة 18 من هذا القانون”.

إضافة إلى ما سبق، يرفض طلب إحداث التجزئة العقارية إذا كان المشروع المراد إحداثه لا يتوفر على أشغال التجهيز المنصوص عليها في المادة 18 من القانون 25.90.

ويشار إلى أن و نظرا لأهمية التجزئات العقارية في توفير السكن اللائق ودعم الاستثمار، فإن المشرع حسب المادة 7 من القانون 25.90 ألزم الإدارة بتعليل قرار رفضها للإذن بإحداث تجزئة عقارية، وذلك لتمكين صاحب الطلب من معرفة الأسباب التي كانت وراء رفض طلبه[29].

المبحث الثاني: الآثار القانونية الناتجة عن إحداث التجزئات العقارية

إن مقاربة التجزئات العقارية تشريعيا توحي بتداخل وتفاعل كل من المصلحة الخاصة (المالك أو المجزء) والمصلحة العامة (الإدارة)، فالقوانين المنظمة للتجزئات العقارية جاءت أساسا لتنظيم مجال لم يعد مقصورا على المبادرة الفردية بفعل توسع مجالات واختصاصات السلطات العمومية، غير أن هذا التوسع تم تقييده بالقانون رقم 25.90 حيث نجد الإدارة لا تمنح الإذن بإحداث التجزئة إلا بعد أن يلتزم المجزئ بمجموعة من القيود التي حددها القانون، كما يتم تخويله عدة حقوق يتمتع بها بصفة قانونية، وبالتالي نتساءل عن مدى توفق المشرع المغربي في تحديد هذه الالتزامات والحقوق؟ وهل تعتبر كافية لتشييد تجزئات ذات جودة عالية.

هذا ما سنحاول الإجابة عليه من خلال هذا المبحث، حيث ارتأينا تقسيمه إلى مطلبين:

• المطلب الأول: حقوق المجزئ المترتبة عن إحداث التجزئة العقارية
• المطلب الثاني: التزامات المجزئ

المطلب الأول: حقوق المجزئ المترتبة عن إحداث التجزئات العقارية

لقد خول المشرع للمجزئ مجموعة من الحقوق التي تشكل ضمانة شخصية له كما تسهل عمله عند قيامه بأعمال التجهيز، منها الحق في تعليل قراررفض الإذن بإحداث التجزئة العقارية (الفقرة الأولى) والحق في التعويض عن الارتفاقات (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: الحق في تعليل قرار رفض الإذن بإحداث التجزئة العقارية

لعل من أول الحقوق التي منحها المشرع المغربي للمجزئ هو الحق في تعليل رفض الإذن بإحداث التجزئة العقارية.

بمعنى أن الإدارة تكون ملزمة ببيان مبررات اتخاذها لقرار الرفض المباشر ضمن البنود المكونة لمنطوقها، وبهذا المنظور يصبح تعليل قرار الرفض بإحداث التجزئة العقارية شرطا لمشروعيته، ويؤدي ذلك بمفهوم المخالفة إلى اعتبار القرار الخالي من التعليل قرارا مشوبا بالتجاوز في استعمال السلطة شكلا، ويخرج من نطاق الحماية القانونية ليقع في وعاء اللامشروعية[30].

بالإضافة إلى الحق في التعليل فقد منح المشرع للمجزئ حقا آخر يتمثل في حالة عدم قيام الإدارة بالرد على طلب إحداث التجزئة العقارية داخل أجل ثلاثة أشهر من تاريخ تقديمه بالقيام بإحداث التجزئة ما دام المشرع اعتبر سكوت الإدارة بمثابة قبول ضمني، وذلك طبقا لما نصت عليه المادة الثامنة[31]من القانون 25.90.

وعليه فإنه يحق للمعني بالأمر حسب مقتضيات المادة 5 من القانون رقم 03.01[32] تقديم طلب داخل أجل ثلاثين يوما لانصرام الأجل القانوني للطعن لاطلاعه على أسباب القرار الضمني، وتكون الإدارة ملزمة بالرد على الطلب داخل أجل خمسة عشرة يوما من تاريخ التوصل بالطلب.

كما قد ترفض الإدارة في بعض الحالات طلب الإذن بإحداث التجزئة العقارية دون قيامها بتبليغ قرار الرفض للمجزئ، ما يفيد أن المجزئ حسب المادة الثامنة من القانون 25.90 له الحق في إحداث التجزئة ما دام المشرع المغربي أعطى له ترخيص إنشاء التجزئة بمرور أجل محدد، وأن هذا الرفض للغير المعلن من طرف الإدارة لا يعتد به ما دام المشرع يأخذ بالوضع الظاهر وليس بما هو خفي[33].

الفقرة الثانية : حق التعويض عن الارتفاقات.

عرفت المادة 37 من مدونة الحقوق العينية[34] حق الارتفاق بأنه:

“حق عيني قوامه تحمل مقرر على عقار من أجل استعمال أو منفعة عقار شخص آخر”

وأضافت المادة 38 من ذات القانون: “ينشأ الارتفاق إما عن الوضعية الطبيعية للأماكن أو بحكم القانون أو باتفاق المالكين”.

ويتضح من هذه المادة الأخيرة أن حق الارتفاق يمكن أن ينشأ بحكم القانون كقانون التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، الذي ينص على الارتفاقات التي يمكن فرضها على صاحب التجزئة في المادة 30 منه التي تنص على أنه

“يجوز للجهة المختصة بتسليم الإذن في القيام بإحداث التجزئة أن تعلق إذنها على إدخال تعديلات على المشروع إذا رأت منفعة في ذلك، كما يجوز لها على سبيل المثال أن تفرض على صاحب التجزئة:

– إنشاء ارتفاقات تستجيب لما تقتضيه متطلبات الأمن العام والصحة والمرور والمتطلبات الجمالية.

– الاحتفاظ  بالأشجار الموجودة في الأرض المراد تجزئتها.

– تعديل حدود الأرض المراد تجزئتها.

– تكوين مساحات احتياطية إضافية تخصص للتجهيزات الجماعية والمنشآت ذات المصلحة العامة التي يستلزمها إحداث التجزئة”.

وهكذا يتضح أنه من الممكن فرض مجموعة من الارتفاقات على صاحب التجزئة العقارية، مما يدفعنا إلى التساؤل حول إمكانية تعويض صاحب التجزئة عن الارتفاقات العقارية المنشأة.

للإجابة على هذا التساؤل نستحضر ما نصت عليه المادة 31 من القانون رقم 25.90 التي تنص على أنه :

“يستحق صاحب التجزئة تعويضا على الارتفاقات المنشأة بمقتضى المادة 30 ما عدا تلك التي تنشأ لما تقتضيه متطلبات الأمن والصحة والمرور والمتطلبات الجمالية وضرورة الاحتفاظ بالأشجار الموجودة في الأرض المراد تجزئتها…”.

وهكذا نلاحظ أن المجزئ يستحق تعويضا على الارتفاقات المتعلقة بتكوين مساحات احتياطية إضافية والطرق إذا تجاوزت نسبة معينة[35] لتفادي تعسف الإدارة في بعض الحالات عند فرضها ارتفاقات لضرورة المصلحة العامة تتعدى النسب المئوية المحددة لمساهمة المالك في التعويض من أساسه[36].

بالإضافة إلى ما سبق أعطى المشرع المغربي في المادة 20 من القانون 25.90 لمالك المشروع الحصول على تعويض من مالكي الأراضي التي تستفيد من الشبكات الرئيسية للطرق والصرف الصحي وذلك في حالة حلول صاحب الأرض محل الجماعة الحضرية أو القروية في إنجاز تلك الشبكات.

المطلب الثاني: التزامات المجزئ

ألزم المشرع المجزئ في ظل القانون رقم 25.90 بمجموع من الالتزامات التي يتعين عليه احترامها والتقيد بمقتضياتها لأنها تكتسي صبغة النظام العام، على اعتبار أنها تندرج في إطار العلاقة الثلاثية التي تربط كل من الإدارة والمجزئ والمستفيد[37].

وهذه الالتزامات يمكن دراستها من خلال تقسيمها إلى التزامات شكلية تتمثل في كل من الإيداع والإشهار والقيد (الفقرة الأولى)، ثم التزامات ذات طابع موضوعي (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: الالتزامات الشكلية

للإشهار أهمية بالغة، إذ يمكن الجمهور والراغبين في التعامل مع المجزئ من الإحاطة بكافة المعلومات عن العقار موضوع التجزئة، لذلك جعل المشرع المغربي من حق الراغب في شراء بقع التجزئة العقارية الاطلاع على الوثائق الخاصة بهذه الأخيرة، كالتصاميم وبرامج إنجاز الأشغال، ودفتر التحملات وباقي المعلومات كالارتفاقات وغيرها[38].

ولتحقيق هذه الغاية، أوجب المشرع على المجزئ إيداع مشروع التجزئة بالمحافظة على الأملاك العقارية (أولا) ثم إشهاره بمقر الجماعة (ثانيا).

أولا: إيداع ملف مشروع التجزئة بالمحافظة العقارية

فرض المشرع على صاحب التجزئة أن يقوم فور الحصول على الإذن بإحداث التجزئة بإيداع نسخة من الملف محل هذا الإذن بالمحافظة العقارية[39]، والغاية من الإيداع هو إخبار المتعاملين بالعقار موضوع التجزئة وإحاطتهم علما بوضعيته القانونية ، وقصد إزالة اللبس ودرءا للمعاملات غير السليمة[40]،إذ من خلال هذا الإيداع يمكن الوقوف على كل المعلومات المتعلقة بالشكل الخارجي للبقع ومساحتها وكذلك طبيعة البنايات الممكن تشييدها.[41]

وهو ما أكدته المادة 12[42] من القانون 25.90، كما أن المادة 32 من القانون 25.90 أيضا نصت على أن تقييد التجزئة في الملك العقاري محل التجزئة، ونقل تصميم التجزئة على الخريطة الخاصة به لا يتم إلا بعد وضع الخريطة الناتجة عن عملية التحديد، والإدلاء بنسخة مشهود بمطابقتها للأصل في محضر التسلم المؤقت.

كما يتعين على صاحب التجزئة فور نقل تصميم التجزئة على الخريطة العقارية الخاصة بالعقار موضوع التجزئة، أن يطلب من المحافظة العقارية إنشاء صك عقاري خاص بكل بقعة من البقع الناتجة عن تجزئة العقار[43].

وعليه، فالقيد في الصك العقاري يؤكد ملكية مالك التجزئة لمشروعه، وعليه فالتصرفات والحقوق غير المسجلة، لا يجوز الاحتجاج بها ضد الغير، فمن يتعاقد بشأن العقار المجزأ وهو مقيد يتم تطهيره، ويكسب حماية قانونية تجعله في مأمن من المدعي أو المالك الحقيقي[44].

لكن السؤال المطروح هو في حالة ما إذا كان العقار لم يحفظ بعد وهو ما زال في طور التحفيظ، فأين يتم تسجيل هذه التصرفات، هل في الصك العقاري، أم في سجل خاص، وما مصيرها في حالة تأسيس الرسم العقاري ما دمنا نعلم أن تأسيس الرسم العقاري يطهر العقار من كل المعاملات السابقة؟

في هذا الصدد ينص الفصل 84 من قانون التحفيظ العقاري[45] :

“إذ نشا على عقار في طور التحفيظ حق خاضع للإشهار أمكن لصاحبه، من أجل ترتيبه والتمسك به في مواجهة الغير، أن يودع بالمحافظة العقارية الوثائق اللازمة لذلك. ويقيد هذا الإيداع بسجل التعرضات.

يقيد الحق المذكور عند التحفيظ بالرسم العقاري في الرتبة التي عينت له إذا سمحت إجراءات المسطرة بذلك”.

ومن هنا يتضح أنه إذا كان العقار في طور التحفيظ يجب إيداعه في سجل التعرضات وليس تقييده في الصك العقاري، مما يجعلنا نشاطر رأي أحد الباحثين[46] من خلال مطالبته بتعديل مقتضيات المادة 5 من القانون 25.90 ليسير في نفس منوال الفصل 84 من القانون 14.07 ما دام العقار في طور التحفيظ يخضع من حيث الشكل لقانون التحفيظ ومن حيث الموضوع للقانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، إذ انه يصعب على الإدارة وكذا المجزئ ضبط وضعيته، وبالتالي يجب على الإدارة أن تشترط في الإذن الذي يعطي للمجزئ أن يؤسس الرسم العقاري وإلا سيتم سحب الإذن لعدم اكتمال الوثائق المنصوص عليها في المادة 4 و5 من القانون 25.90.

وما دام أن عملية التقييد والإيداع بالمحافظة العقارية تشكل نوعا من الإشهار للعقار المجزأ، فإن المادة 46 من القانون رقم 25.90 أكدت على ذلك وأوجبت إشهار ملف المشروع بمقر الجماعة الحضرية أو القروية كما يمكن إشهاره بكافة وسائل الإشهار كالإعلان في الجرائد المخولة لذلك[47].

ثانيا : إشهار مشروع التجزئة العقارية

حماية للتعاقد في مرحلة ما قبل البيع، عمل المشرع المغربي على فرضه بمقتضى المادة 46 على المجزئ القيام بعملية الإشهار، ويكون ذلك بمقر الجماعة وكذا بالمحافظة على الأملاك العقارية.

1- الإشهار بمقر الجماعة

تعتبر عملية الإشهار عملية ذات هدف معين، إذ تمكن الجمهور من الإحاطة بكافة المعلومات عن العقار الموضوع رهن إشارة إحداث تجزئة عقارية، ويمكن الراغب في شرائه من الإطلاع على الوثائق الخاصة بالمشروع لتفادي أي تدليس.

وحتى يصل العلم بمضمون التجزئة لدى عموم المواطنين أو المستفيدين من مشروع التجزئة، أوجب المشرع على المجزئ القيام بعملية الإشهار بمقر الجماعة المعنية بالأمر.

ووعيا من المشرع المغربي من تراخي المجزئ عن الوفاء بالإشهار، فإنه قد خول للجماعة إلصاق الوثائق المتعلقة بالتجزئة بموقع هذه الأخيرة على نفقة المجزئ، والتي يجب أن تبقى في ورش التجزئة إلى حين تقرير محضر التسلم المؤقت[48].

وبالتالي فإن الهدف في هذه العملية هو مساعدة كل الراغبين في التعامل مع المجزئ على معرفة جميع المعلومات المتعلقة بالتجزئة، كمعرفة طبيعة البيانات التي ستشيد بها ومساحتها، وذلك حتى يكون على علم بوضعيتها المادية والقانونية بغية وضع حد للمعاملات غير السليمة.

ويرى أحد الفقه[49] أن عملية الإشهار بالنسبة لمشروع التجزئة لا تفي بالغرض المتوخى منها دائما والمتمثل في إحاطة الجمهور بمعلومات كافية وسليمة عن مشروع التجزئة، وإنما لكون عملية الإشهار تكون أحيانا احتيالية عن طريق بيانات كاذبة تتضمن معلومات ناقصة أو خاطئة حول المشروع، إذا ما تركت العملية خاضعة لمبدأ سلطان الإرادة.

هذا بالإضافة إلى سيطرة المهنيين على سلطة توجيه العلاقة التعاقدية لصالحهم، بفعل قدراتهم وخبرتهم في المجال القانوني والفني، وكذلك استغلال جهل الطرف الضعيف للقانون وتقنيات التعاقد وكذا موضوع التعاقد[50].

وما تجدر الإشارة إليه أن مقتني البقع في التجزئة العقارية يعد مستهلكا وبالتالي فإن مقتضيات قانون حماية المستهلك[51] تكون واجبة التطبيق، وهو ما نصت عليه المادة 3 في فقرتها الأولى على أنه يجب على المورد أن يقدم للمستهلك جميع المعلومات التي من شأنها مساعدته على القيام باختيار معقول باعتبار حاجياته وإمكانياته. وهو ما أكدته كذلك المادة 47 من القانون رقم 25.90[52].

لكن بالرغم من أن الالتزام بقواعد الإشهار تشكل حماية قبلية للمتعاقد أو الراغب في التعامل مع المجزئ فإن هذا المقتضى الحمائي تتخلله مجموعة من الثغرات التي تحد من فعاليته، والتي لم ينتبه إليها المشرع في القانون 25.90 والمتمثلة في عدم تحديد المشرع للأجل الذي يتعين فيه على المجزئ القيام بعملية الإشهار بمقر الجماعة، إذ نجده استعمل عبارة “يجب فور الحصول على الإذن” وهذه العبارة تبقى محل تأويل[53].

2- إشهار مشروع التجزئة بالمحافظة على الأملاك العقارية

إن أول ما يتبادر إلى الذهن حين الحديث عن إشهار مشروع التجزئ بالمحافظة على الاملاك العقارية هو طبيعة عملية الإشهر في هذا الصدد أي هل هي شبيهة بتلك التي نص عليها المشرع المغربي في الفصل 65 من ظهير التحفيظ العقاري كما وقع تعديله وتتميمه بمقتضى القانون رقم 14.07؟

وجوابا عن هذا السؤال و بالرجوع إلى الفقرة الأولى من المادة 46 من القانون رقم 25.90 نجدها تنص على أنه:

“يجب فور الحصول على الإذن في القيام بإحداث التجزئة أن تجعل في متناول الجمهور بمقر الجماعة الحضرية أو القروية والمحافظة على الأملاك العقارية المعنية”.

وعليه و من خلال هذا المقتضى نجد أن المشرع استعمل عبارة “تجعل في متناول الجمهور… بمقر المحافظة على الأملاك العقارية”، عكس عملية الإشهار المنصوص عليها في الفصل 65 من ظهير التحفيظ العقاري كما عدل وتمم بمقتضى قانون 14.07، حيث الزم المشرع  ضرورة تقييد كل العقود  والمستندات المتعلقة بالتصرفات القانونية والأعمال المادية التي تطرأ على العقار المحفظ بسجلات خاصة، وتقييد ما يفيد هذه التصرفات والأعمال بواسطة بيانات مختصرة بالرسوم العقارية المتعلقة بها[54].

الفقرة الثانية: الالتزامات الموضوعية

ألزم المشرع المغربي في ظل القانون رقم 25.90 المجزئ بعدد من الالتزامات التي يجب عليه احترامها والتقيد بها، على اعتبار أنها تندرج في إطار العلاقة الثلاثية التي تربط كل من الإدارة والمجزئ والمستفيد.

فقبل الشروع في عملية التجزيء يجب الحصول على ترخيص إداري لقيام التجزئة العقارية، وهو إجراء لازم قانونا، فهذا الإذن يرتب التزامات على المجزئ أهمها:

أولا: الاستعانة الإجبارية بالمهندسين لإنجاز مشروع التجزئة

ألزم المشرع المجزئ بالاستعانة بالمختصين في التهيئة، وهم المهندس المعماري والمهندس المختص، ومهندس المساحة، طبقا للمواد من 13 إلى 17 من قانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية.

وقد أوكل المشرع لهؤلاء المهندسين سلطات مهمة تتمثل في وضع وتوقيع أهم المستندات المعتمد عليها في تكوين طلب الإذن، وهكذا فالمجزئ ملزم بأن يلجأ إلى مهندس معماري يمارس مهنته في القطاع الخاص ومسجل في الهيئة الوطنية للمهندسين المعماريين، وذلك ليقوم بالمهام التالية:

– وضع تصور لمشروع التجزئة من الوجهة المعمارية يترجم على الخصوص في رسم بياني يظهر موقع التجزئة وهيئتها.

– وضع جميع المستندات المتعلقة بتصور التجزئة من الوجهة المعمارية، التي يجب الإدلاء بها إلى الجهة المختصة للحصول على الإذن بإحداث التجزئة.

ثانيا: الالتزام بأشغال التجهيز

بعد حصول المجزئ على موافقة الإدارة بإحداث التجزئة، فإن هذه الرخصة لا تبقى مرتبة لنتائجها في حالة عدم بدء الأشغال، وتتعلق هذه الأشغال وفقا لأحكام المادة 18 من قانون 25.90، بالتجهيزات التالية:

– إقامة الطرق الداخلية لموقف السيارات

– توزيع الماء والكهرباء والصرف الصحي

– مد بقع التجزئة بمختلف الشبكات الداخلية للتجزئة

– إقامة الطرق الكفيلة بتيسير النفوذ إلى شاطئ البحر إذا كانت الأرض المراد تجزئتها مجاورة للملك العام البحري.

– إحداث المساحات الخضراء[55].

أما فيما يتعلق بالتجزئات في المجال القروي فإن ظهير 25 يونيو 1960 لم يفرض على المجزئ إنجاز التجهيزات قبل البيع، كما هو الحال في قانون 25.90، حيث نص الفصل 11 منه على أنه :

“لا يجوز تشييد أية بناية في تجزئة ما إذا لم ينجز المجزئ الأشغال المنصوص عليها في المشروع المأذون فيه”.

وحري بالتنويه أن المشرع المغربي قد فرض على المجزئ التزاما يتمثل في وضع نظام للأجزاء المشتركة وذلك من خلال المادة 45 من القانون رقم 25.90 التي نصت على أنه : “يجب على صاحب التجزئة أن يضع نظاما للأجزاء المشتركة في التجزئات التي تكون فيها تلك الأجزاء كالطرق والمساحات الخضراء والملاعب ملكية خاصة”.

وعليه فنظام الأجزاء المشتركة هو نظام أساسي يهدف إلى تحديد أجزاء ضرورية ومهمة، يجب على صاحب مشروع التجزئة أن يضعها في تصميمه لأنها من صميم الالتزام بأشغال التجهيز.[56]

ثالثا: الالتزام بتحمل الارتفاقات

لقد أجاز القانون للإدارة مانحة الرخصة، أن تعلق إصدار هذه الرخصة على إدخال تعديلات على المشروع إذ رأت منفعة في ذلك:

1-إنشاء ارتفاقات تستجيب لما تقتضيه متطلبات الأمن العام والصحة العامة والمرور.

2- الاحتفاظ بالأشجار الموجودة في الأرض المراد تجزئتها، وذلك حسب المادة 30 من قانون 25.90.

خاتمة :

انطلاقا مما سبق يمكن القول أن القواعد المنظمة للتجزئات العقارية، خاصة تلك المضمنة في القانون رقم 25.90 ومرسومه التطبيقي، تلعب دورا هاما في القضاء على ظاهرة البناء العشوائي عموما والتجزيء السري وغير القانوني على وجه الخصوص. إلا أنه لا بد من الاعتراف أن الكثير من الأحكام القانونية المتعلقة بالتجزئات العقارية لا زالت لم تجد طريقها للتطبيق الكلي والشامل إذ أن الواقع العملي أبان في الكثير من الحالات عن محدودية هذه المقتضيات، خاصة ما يتعلق بتوفير الحماية اللازمة لمقتني البقع المجزئة، وذلك نتيجة عدم مسايرة هذا القانون للتطورات الاقتصادية والاجتماعية التي يشهدها المجال العمراني بالمغرب.

ولا بد من الإشارة أن النصوص القانونية ليست هي السبب الوحيد في ظهور اختلالات وتلاعبات في ميدان إحداث التجزئات العقارية، بل هناك عدة أسباب أخرى من أبرزها انتشار ثقافة الجشع وانعدام روح المواطنة والتسابق لتحقيق الارباح وهو ما يتجلى في تغليب المصلحة الخاصة على المصلحة العامة من طرف الكثير من المجزئين والمنعشين العقاريين وذلك بتواطؤ مع بعض رجال السلطة والمنتخبين في الكثير من الحالات.

إذن فالحديث عن فعالية النصوص القانونية في هذا الصدد يبقى رهينا بحركية العمل التشريعي ومسايرته لتطورات الواقع العملي، إضافة إلى المساهمة الإيجابية  لكل المنخرطين والمتدخلين في مجال التعمير عموما و ميدان التجزئات العقارية على وجه الخصوص، وذلك من أجل تحقيق التنمية الشاملة والمستدامة والقضاء على كل مظاهر العشوائية وتوفير السكن اللائق للمواطن المغربي باعتباره من الحقوق الدستورية التي نص عليها دستور 2011.

ولهذا الغرض و مساهمة منا في تجاوز هذه المشاكل  نقترح الأخذ بالتوصيات الآتية:

• الإسراع في إخراج مدونة التعمير الجديدة إلى حيز الوجود.
• تعديل نصوص القانون 25.90 بما يسمح بتيسير مسطرة إحداث التجزئات العقارية وبالتالي مواكبة الطلب الكبير على السكن وتجاوز الأزمة التي يعرفها هذا القطاع الحيوي في المغرب.
• تشديد العقوبات المتعلقة بالمخالفات التي تطبع ميدان إحداث التجزئات العقارية وذلك من خلال رفع مقدار الغرامات المالية في هذا الصدد.
• المسارعة في تعميم نظام التحفيظ العقاري على مجموع تراب المملكة من أجل توفير الوعاء العقاري لإحداث التجزئات العقارية.
• التنصيص القانوني على التجهيزات الأساسية التي لا بد منها عند القيام بعملية إعادة هيكلة التجزئات العقارية غير القانونية.

---

لائحة المراجع :

الكتب العامة والخاصة:

• محمد بونبات، قوانين التحفيظ والتسجيل والتجزئة العقارية، 1996، منشورات كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة القاضي عياض، مراكش، سلسلة الكتب، عدد 12
• بنمير المهدي، النظام البلدي المغربي،المطبعة والوراقة الوطنية،مراكش،
• عبد السلام المصباحي، محاضرات في إعداد التراب الوطني والتعمير، الطبعة الاولى، مطبعة أنفوبرانت، فاس،
• محمد محجوبي، قراءة عملية في قوانين التعمير المغربية، دار النشر المغربية ، الدار البيضاء، الطبعة الثانية، 2011
• مصطفى الجرموني، الرقابة على التجزئات العقارية والأبنية بالمغرب، مطبعة الشرك المغربية لتوزيع الكتب، الدار البيضاء، الطبعة الأولى 2011،
• الشريف البقالي، رقابة القاضي الإداري على مشروعية القرارات الصادرة في مجال التعمير، دار القلم للطباعة والنشر والتوزيع، الطبعة الأولى.
• الحاج شكرة،الوجيز في قانون التعمير المغربي، الطبعة السادسة،2011 دون ذكر المطبعة

الأطاريح:

• وفاء الاندلسي،التجزئات العقارية ودورها في حل أزمة السكن، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، وحد التكوين والبحث في العقود والعقار،كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة،جامعة محمد الاول، السن الجامعية 2009/2010

الرسائل:

• رواد السبيبي مسطرة إحداث التجزئات العقارية وآفاق التصرفات الواردة عليها، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، وحدة التكوين والبحث، ماستر قانون العقود والعقار، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة محمد الأول، السنة الجامعية 2012-2011
• مراد قداوي، الرقابة على التجزئات العقارية في التشريع المغربي بين الفعالية ودعوى الإصلاح،رسال لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار،كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية جامعة محمد الاول وجدة الموسم الجامعي 2007/2008
• زكرياء بوخريص، الحماية القانونية للمشتري في التجزئات العقارية، دراسة على ضوء القانون رقم 25.90، رسالة لنيل دبلوم الماستر في العقود والعقار، جماعة محمد الأول، كلية الحقوق، سنة 2015-2014،

مراجع باللغة الفرنسية:

• Ben Jelloun Abdelaziz, les limitations de la propriété financière en droit public marocaine, édition technique nord-africain- Rabat, 1971

---

 الهوامش : 

[1] الظهير الشريف الصادر في 20 جمادى الأولى1332 (16 أبريل 1914) المتعلق بتصفيف الأبنية والطرق والتصاميم الموضوعة لتهيئة المدن وتوسيع نطاقها والحرمات والجبايات المفروضة على الطرق، منشور بالجريدة الرسمية عدد 512  بتاريخ 24/4/1914 ص: 174.

[2] الظهير الشريف الصادر في 20 صفر 1352 (14 يونيو 1933) بشأن تجزئات الاراضي.

[3] الظهير الشريف الصادر في 20 محرم 1373 (30 شتنبر 1953) بشأن تجزئات الأراضي وتقسيمها إلى قطع صغيرة، منشور في الجريدة الرسمية عدد 2142 بتاريخ 5 ربيع الاول 1373 (13 نوفمبر 1953 ) ص: 3682.

[4]  الظهير الشريف رقم الصادر في 30 ذي الحجة 1379 (25 يونيو 1960) بشان توسيع نطاق العمارات القروية، منشور بالجريدة الرسمية عدد 2489 بتاريخ 13 محرم 1380 (8 يوليوز1960 ) ص: 2098

[5] – الظهير الشريف رقم 1.92.7 صادر في 15 ذي الحجة 1412 (17 يونيو 1992) يستفيد القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، المنشور في الجريدة الرسمية عدد 4159 بتاريخ 14 محرم 1413 (15 يوليوز 1992).

 

[6]– تنص المادة 3 من قانون 25.90 أنه: “يسلم مجلس الجماعة الحضرية أو القروية الإذن في القيام بإحداث التجزئات العقارية المنصوص عليه في المادة 2 أعلاه”.

[7]– رواد السبيبي مسطرة إحداث التجزئات العقارية وآفاق التصرفات الواردة عليها، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، وحدة التكوين والبحث، ماستر قانون العقود والعقار، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة محمد الأول، السنة الجامعية 2012-2011، ص 12.

[8] بنمير المهدي، النظام البلدي المغربي،المطبعة والوراقة الوطنية،مراكش،1993،ص82

[9]– أنظر الفقرة الثانية من المادة الثالثة من القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات.

[10] -عبد السلام المصباحي، محاضرات في إعداد التراب الوطني والتعمير، الطبعة الاولى، مطبعة أنفوبرانت، فاس، 1997 ، ص113

[11]  مراد قداوي، الرقابة على التجزئات العقارية في التشريع المغربي بين الفعالية ودعوى الإصلاح،رسال لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار،كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية جامعة محمد الاول وجدة الموسم الجامعي 2007/2008 ص 10

[12]  رواد السبيبي.مرجع سابق.ص15

[13]– لقد الزم القانون تدخل عدة مؤسسات في عملية الدراسة من بينها الوكالة الحضرية ومصلحة الكهرباء والماء والغابات والمحافظة العقارية والوقاية المدنية.

[14]– رواد السبيبي، م.س، ص 22.

[15]  ظهير شريف رقم 1.15.85 صادر في 20 من رمضان 1436 (7 يوليوز 2015) بتنفيذ القانون التنظيمي رقم 113.14 المتعلق بالجماعات منشور بالجريدة الرسمي عدد 6380 بتاريخ 6 شوال 1436 (23 يوليوز 2015) ص: 6660.

[16]  تنص المادة 101 على أنه :

” يقوم مجلس الجماعة في مجال التعمير بما يلي :

-…

– منح رخص البناء والتجزئة والتقسيم، وإحداث مجموعات سكنية،ويتعين على الرئيس،تحت طائلة البطلان، التقيد في هذا الشأن بجميع الآراء الملزمة المنصوص عليها في النصوص التشريعية الجاري بها العمل ولا سيما بالرأي الملزم للوكالة الحضرية المعنية.

-…”

[17] – تنص المادة 3 من القانون 25.90 على أنه: “يسلم رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية الإذن في القيام بإحداث التجزئات العقارية…”

[18]– زكرياء بوخريص، الحماية القانونية للمشتري في التجزئات العقارية، دراسة على ضوء القانون رقم 25.90، رسالة لنيل دبلوم الماستر في العقود والعقار، جماعة محمد الأول، كلية الحقوق، سنة 2015-2014، ص 10-11.

 [19] ظهير شريف رقم 1.93.51 صادر في 12 من ربيع الأول 1414 (10 سبتمبر 1993) بمثابة قانون متعلق بإحداث الوكالات الحضرية، الجريدة الرسمية عدد 4220 بتاريخ 15/09/1993 ص: 1624.

[20]– كرياء بوخريص، ن.س، ص 12-13.

[21]– المرسوم رقم 2.92.833 الصادر في 25 من ربيع الآخر 1414 (12 اكتوبر 1993) لتطبيق القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات.

[22]– حكم صادر عن المحكمة الإدارية بأكادير رقم 109-2004 بتاريخ اكتوبر 2004، ملف قم 51-2003، اورده زكرياء بوخريص، مرجع سابق، ص 11-12.

[23]  حكم رقم 172 بتاريخ 08-06-1995 في الملف عدد 147/94  منشور، أشار إليه محمد محجوبي، قراءة عملية في قوانين التعمير المغربية، دار النشر المغربية ، الدار البيضاء، الطبعة الثانية، 2011، ، ص 76.

[24]ظهير شريف رقم 1.60.063 بشأن توسيع نطاق العمارات القروية بتاريخ 30 ذي الحجة 1379 موافق 25 يونيو 1960، الجريدة الرسمية عدد 2489 بتاريخ 13 محرم 1380، 8 يوليوز 1960،  2098.

[25] مصطفى الجرموني، الرقابة على التجزئات العقارية والأبنية بالمغرب، مطبعة الشرك المغربية لتوزيع الكتب، الدار البيضاء، الطبعة الأولى 2011، ص 173-174.

[26]– محمد بونبات، قوانين التحفيظ والتسجيل والتجزئة العقارية، 1996، منشورات كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة القاضي عياض، مراكش، سلسلة الكتب، عدد 12، ص 108.

[27]– انظر الفقرة الأخيرة المادة 7 من القانون 25.90.

[28]– محمد محجوبي، مرجع سابق، ص 78.

[29]– الشريف البقالي، رقابة القاضي الإداري على مشروعية القرارات الصادرة في مجال التعمير، دار القلم للطباعة والنشر والتوزيع، الطبعة الأولى، ص 55.

[30]– رواد السبيبي، م.س، ص 43.

[31]– تنص المادة 8 من القانون 25.90: “إذا كانت الأغراض المخصصة لها الأرض محددة في تصميم التنطيق أو تصميم التهيئة فإن سكوت الإدارة يعتبر بمثابة الإذن في القيام بالتجزئة عند انصرام أجل ثلاثة أشهر من تقديم طلب إحداثها، ويجب إنجاز التجزئة في هذه الحالة وفق ما تتطلبه الأنظمة المعمول بها، ولاسيما الأحكام الواردة في تصاميم التنطيق وتصاميم التهيئة.

وينقطع الأجل المحدد أعلاه بكل طلب صادر من الإدارة يهدف إلى إدخال تغيير على التجزئة المراد إحداثها”.

[32]– ظهير شريف رقم 1.02.202 صادر في 12 من جمادى الأولى (23 يوليوز 2002) بتنفيذ القانون رقم 03.01 بشأن إلزام الإدارات العمومية والجماعات المحلية والمؤسسات العمومية بتعليل قراراتها.

[33]– رواد السبيبي، م س، ص 44.

[34]– ظهير شريف رقم 1.11.178 صادر في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011) بتنفيذ القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، منشور بالجريدة الرسمية عدد 5998 المؤرخة في 24 نوفمبر 2011، ص 5587.

[35]– هذه النسب حددتها الفقرة الثانية من المادة 31 في:

25% من المساحة الكلية إذا كان متوسط مساحة البقع الناتجة عن التجزئة يساوي أو يتعدى 1000م.

30% من المساحة الكلية إذا كان متوسط مساحة البقع الناتجة عن التجزئة يقل عن 1000م أو يساوي أو يفوق 600م.

35% من المساحة الكلية إذا كان متوسط مساحة البقع الناتجة عن التجزئات يقل عن 600 متر مربع ويساوي أو يفوق ثلاثمائة وخمسين (350) مترا مربعا.

40% من المساحة الكلية إذا كان متوسط مساحة البقع الناتجة عن التجزئة العقاري يقل عن ثلاثمائة وخمسين (350) مترا مربعا ويساوي أو يتعدى مائتي (200) مترا مربعا.

45% من المساحة الكلية إذا كان متوسط مساحة البقع الناتجة عن التجزئة يقل عن مائتي (200) متر مربع ويساوي أو يفوق مائة (100) متر مربع.

50% من المساحة الكلية إذا كان متوسط مساحة البقع الناتجة عن التجزئة يقل  عن مائتي (200) متر مربع ويساوي أو يفوق مائة (100) متر مربع.

[36]– علي الرام،التجزئات العقارية في ضوء أحكام القانون المغربي،رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في حدة قانون العقود والعقار،كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية  وجدة، جامعة محمد الأول.الموسم الجامعي 2000/2001

[37]– رواد السبيبي، م س، ص 35.

[38]– زكرياء بوخريص،مرجع سابق، ص 22.

[39]– المرجع نفسه، ص 22.

[40]– رواد السبيبي، م س، ص 35.

[41]  الحاج شكرة،الوجيز في قانون التعمير المغربي، الطبعة السادسة،2011 دون ذكر المطبعة،ص.157

[42]– تنص المادة 12 من القانون 25.90 على أنه: “يجب على صاحب التجزئة أن يقوم فور الحصول على الإذن في إحداث التجزئة إيداع نسخة من الملف محل هذا الإذن بالمحافظة العقارية”

[43]– زكرياء بوخريص، م س، ص 22.

[44]– رواد السبيبي، م س، ص 37

[45]– الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون 14.07 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177 ثم 2011.11.12.

[46]– رواد السبيبي، م س، ص 37.

[47]– رواد السبيبي، م س، ص 38.

[48]– نصت الفقرة الأخيرة من المادة 46 من قانون 25.90 على أنه : ” ويمكن بمسعى من الجماعة الحضرية أو القروية أن تلصق  في موقع التجزئة على نفقة صاحب التجزئة”

[49]– Ben Jelloun Abdelaziz, les limitation de la propriété financière en droit public marocaine, édition technique nord-africain- Rabat, 1971, page 160.

أورده زكرياءبوخريص، م س، ص 25.

[50]– زكرياء بوخرص.م.س.ص:26

[51]–  ظهير شريف رقم 1.11.03 صادر في 14 من ربيع الأول 1432 (18 فبراير 2011) بتنفيذ  القانون رقم 31.08 القاضي بتحديد تدابير حماية المستهلك، الجريدة الرسمية عدد 5932 الصادر بتاريخ 3 جمادى 1432 (17 أبريل 2011).

[52]– تنص المادة 47 من قانون 25.90 على أنه:

“يجب أن تتضمن الملحقات والإعلانات وغيرها من وسائل الإشهار بيان الأماكن الموضوعة بها الوثائق المنصوص عليها في المادة 46 أعلاه ومراجع الإذن الصادرة بإحداث التجزئة، ولا يجوز أن يثبت فيها أي معلومات غير متفقة مع بيانات تلك الوثائق يكون من شأنها التغرير بمن يرغبون في شراء بقع في العقار موضوع التجزئة”.

[53]– زكرياء بوخريص، م س، ص 26.

[54]–  زكرياءبوخريص، م س، ص 28.

[55]– أنظر الفصل 18 من قانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات

[56]  وفاء الاندلسي،التجزئات العقارية ودورها في حل أزمة السكن، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، وحد التكوين والبحث في العقود والعقار،كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة،جامعة محمد الاول، السن الجامعية 2009/2010 ص221