القرار عدد: 803

المؤرخ في:23/3/1988 

ملف مدني عدد:56/85

 القاعدة:

“ان بيع العقار الذي يمكن رهنه رهنا رسميا لايتم الا بمجرد تراضي عاقديه على المبيع والثمن في محرر ثابت التاريخ.”

 باسم جلالة الملك

   الأربعاء 4 شعبان 1408 م 23/3/1988

 أن الغرفة: المدينة الأولى القسم 2   الأربعاء 4 شعبان 1408 م 23/3/1988

من المجلس الأعلى

في جلستها العلنية أصدرت القرار الآتي نصه:

1/ السيد …… 2/ السيد ….. عنوانهما دوار أيت عبد السلام أيت يعزم 2 مكتب….. اقليم مكناس ينوب عنهما الأستاذ ….. محامي بفاس والمقبول لدى المجلس الأعلى بالرباط.

                                        طالبين النقض.

وبين: السيد …… سكناه دوار ايت عبد السلام الشيخ ….. اقليم مكناس …….- …….- …….- زنقة …… رقم 8 مكناس ينوب عنهم الأستاذ …… محامي بمكناس والمقبول لدى المجلس الأعلى بالرباط.

                                       المطلوبون ضد النقض.

بناء على العريضة المرفوعة بتاريخ : 10/12/84 من طرف الطالبين المذكورين حوله بواسطة نائبهما الأستاذ: ….. والرامية إلى نقض قرار محكمة الاستئناف بفاس الصادر بتاريخ: 30/10/1984 في الملف عدد: 129/84.

وبناء على مذكرة الجواب المدلى بها بتاريخ: 5/8/1985 من طرف المطلوب ضده النقض بواسطة نائبه الأستاذ: …. والرامية إلى رفض الطلب.

وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف.

وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في: 28 شتنبر 1974.

وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر في:2/12/87.

وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 23/3/1988.

وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم.

وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد: أحمد حمدوش والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد: أمينة بنشقرون.

وبعد المداولة طبقا للقانون.

فيما يخص الوسيلتي الأولى والثانية مجتمعين.

حيث يستفاذ من أوراق الملف والقرار المطعون فيه الصادر بتاريخ 30 أكتوبر 1984 عن محكمة الاستئناف بفاس في الملف عدد: 129/84 تحت عدد: 2596/84 أن ………. قدما مقالا مفاده. أنهما اتفقا مع ……..بتاريخ: 19 غشت 1968 على شراء جميع الأرض المنجزة له ارثا مع باقي إخواته الثلاثة من والدهم ذات الرسوم العقارية عدد: 54944 و 53.238 و 55.320 بثمن قدره: 80.000 درهم أديا منه مبلغ: 10.000 درهم والباقي إلى حين كتابة العقد النهائي بعد حصول هذا الأخير على الرخصة الإدارية المنصوص عليها في ظهير 27 شتنبر 1963 فسجل المدعيان تقييدا احتياطيا على العقارات المذكورة أعلاه. ورغم ذلك عمد …….. على بيع هذه العقارات مرة ثانية بتاريخ : 20 نونبر 1969 على…….. الذي لم يكن يجهل هذا التقييد الاحتياطي لذا يلتمسان الحكم بابطال البيع الثاني والحكم على …….. واخواته بابرام البيع لفائدة المدعيين مع قيامه بالاجراءات اللازمة تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها مائة درهم عن كل يوم تأخير فأجاب …… أنه أجنبي عن النزاع أدانه اشترى العقارات المذكور أعلاه منذ سنتين خلت ملتمسا إخراجه من الدعوى كما أجاب ….. بأنه باع ……. العقارات المذكورة أعلاه ولا علم له بأي وعد بالبيع فأصدرت المحكمة الإقليمية بمكناس حكما يقضي على ……. بتنفيذ التزاماته لفائدة المدعين بتقديم طلب الحصول على الرخصة الإدارية لبيع العقارات للمدعين تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها ثلاثون درهما، وبأن البيع الثاني يصبح باطلا بمجرد تحقق البيع الأول وبعد استئناف حكمت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي حكمت برفض دعوى المدعيين وبعد الطعن فيه بالنقض أصدر المجلس الأعلى قرارا بتاريخ 11 نونبر 1980 يقضي بنقض القرار الاستئنافي وإحالة القضية على نفس المحكمة بعلة أن الطاعنين أثارا وسائل دفاعية أمام محكمة الاستئناف تتضمن أن الالتزام الثاني كان مخالفا للقانون العام إذ ليس من حق البائع أن يبيع الشيء مرتين ولم ينكر……. أنه توصل من الطاعنين بمبلغ: 10.000 درهم كما أن المشتري الثاني …….. كان على علم بالتقييد الاحتياطي وقد أدليا بما يفيد استمرارية هذا التقييد إلى ما بعد وقوع الالتزام الثاني وبتسجيله في الصك العقاري ولم تبحث المحكمة ذلك ولم تجب عنه جوابا كافيا مما كان معه قرار محكمة الاستئناف ناقص التعليل ومعرضا للنقض فأصدرت محكمة الإحالة قرارا يقضي بإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض طلب المدعيين وبعد الطعن فيه بالنقض إصدار المجلس الأعلى قرارا يقضي بنقض القرار الاستئنافي وبإحالته على محكمة الاستئناف بفاس بعلة عدم تقيد محكمة الإحالة بما ورد في قرار المجلس الأعلى السابق مخالفة في هلك مقتضيات الفصل 369 من قانون المسطرة المدنية فأصدرت محكمة الاستئناف قرارا يقضي بإلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي حكمت بإلغاء دعوى المدعيين وهو القرار المطعون فيه.

حيث ينعى الطاعنان ……. و…….. على القرار المطعون فيه مقتضيات الفصل 489 من قانون الالتزامات والعقود وانعدام الأساس القانوني وتحريف وقائع النازلة وخرق عندما لاحظت أن البيع الأول غير قائم لكونه غير مستوف للشروط القانونية لعدم وقوعه في محرر كتابي ثابت التاريخ معتبرة حجة الطاعنين مجردة عن أي عنصر آخر ورتبت على ذلك عدم كفايتها لقيام عقد البيع في حين أنهما احتجا بعقد بيع مع أداء ثمن مسبق والتزامهما بإتمام البيع بعد استحصال البائع على الرخصة الإدارية. متمثل في الوصلين المعززين بتقييد احتياطي على هذا العقار الذي ينتج منه حفظ الحق وعدم انكار البائع البيع والثمن والمبيع مما تبقى معه أن ليس للبائع الحق في أن يجرى بيعا ثانيا مع المشتري الذي كان يعلم بالبيع الأول بمقتضى هذا التقييد الاحتياطي علما بأن الفصلين 61 و107 من قانون الالتزامات والعقود يقضي بإجازة محل التعاقد على شيء مستقبل ومعلق على شرط. وأكبر دليل على ذلك هو حصول البائع على الرخصة افدارية واستعمالها لفائدة البيع الثاني مخالفا لمبادئه النظام العام بتواطؤهم مع المشتري. ولا زال البائع محتفظا بالمبلغ المسبق وأن محكمة الاستئناف عندما تجاهلت هذه المعطيات مصرحة بعدم وجود شراء الطاعنين بالمرة علما بأن الدليل الكتابي ينتج من كل ورقة رسمية كانت أو عرفية طبقا للفصل 423 من نفس القانون تكون قد خرقت الفصل 489 من قانون الالتزامات والعقود.

لكن، من جهة حيث أن بيع العقار الذي يمكن رهنه رهنا رسميا لا يتم إلا بمجرد تراضي عاقديه على المبيع والثمن في محرر ثابت التاريخ وأن محكمة الاستئناف عندما تبث لديها من خلال الوصلين المدلى بهما من طرف الطاعنين لاثبات ثرائهما العقار موضوع النزاع. لا يتضمنان أي بيان حول المبيع وثمنه مقتصرا أحد الوصلين الإشارة فقط على قطعة ……. ودون الإشارة إلى أرقام رسوم العقارات باعتبارها محفظة ورتبت على ذلك أن الوصلين المستدل بهما لا يرقبان إلى المحرر الثابت التاريخ وبالتالي يفقدان حجيتهما تكون قد طبقت الفصلين 488 و489 من قانون الالتزامات والعقود تطبيقا سليما وركزت قضاءها على أساس قانوني وعللت قرارها بما فيه الكفاية ولم تحرف وقائع النازلة.

فيما يخص الوسيلة الثالثة:

حيث ينعى الطاعن على القرار المطعون فيه خرق مقتضيات الفصل 369 من قانون المسطرة المدنية وخرق الفصل 62 من قانون الالتزامات والعقود وخرق الفصل 85 من ظهير 12/8/1913 وعدم الجواب عن مستنتجات وانعدام الأساس القانوني بدعوى أن هذا القرار لم يتقيد بالعلل التي اعتمدها قرار المجلس الأعلى في قراره الحامل لرقم 1583 وتاريخ 29/11/1983 المتعلقين بالنظام العام وبالتقييد الاحتياطي. فكان على محكمة الاستئناف أن تلاحظ سوء نية…… و……. ومدى إخلالهما بمبادئ النظام العام، وأن العقد المحتج به من طرف الطاعنين هو عقد متوقف على إتمامه ومعزز بمواقف الملتزم سيكادوما رسيل بالبيع المستوفي لجميع شروطه الذي لم ينكره خلال المسطرة في مرحلتي التقاضي والتزامه باستحصاله الرخصة الإدارية المنصوص عليها في ظهير 27 شتنبر 1963 ولم تجب عن الدفع المتعلق بالتقييد الاحتياطي المانع من القيام بأية معاملة أخرى وعلى الدفع المتعلق بالمخالفة للنظام العام تحت طائلة البطلان ولم تعلل قرارها تعليلا كافيا وخارقة لمقتضيات الفصل 85 من قانون الالتزامات والعقود.

لكن حيث أن محكمة الاستئناف عندما ثبت لديها من خلال الوصلين المستدل بهما من طرف الطاعنين أنهما لا يرقيان إلى درجة المحرر الثابت المنصوص عليه في الفصلين 488 و489 من قانون الالتزامات والعقود وأن عقد البيع غير قائم لم تكن ملزمة بالتقييد بعلتى المجلس الأعلى ولا إلى وجود تقييد احتياطي أو سوء نية المتعاقدى من عدمهما ولا الإجابة على الدفعين الواردين في الوسيلة بذلك، لم تخرق، الفصول 396 و 85 و345 المشار إليهم أعلاه.

لهذه الأسباب

قضى المجلس الأعلى برفض الطلب وبإبقاء الصائر على صاحبيه وبه صدر الحكم بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيد: محمد بناني والمستشارين السادة: أحمد حمدوش مقررا- محمد الشرقاوي- عبد الله زيدان محمد الديلمي وبمحضر المحامي العام السيد: لحسن الخيلي.

 

رئيس الغرفة                                                المستشار المقرر:                                                      كاتب الضبط: