صدر في العدد الأخير من الجريدة الرسمية المرسوم المتعلق بالنظام النموذجي للملكية المشتركة، الذي سبق أن صادق عليه المجلس الحكومي في الثامن والعشرين من شتنبر الماضي، والمندرج في سياق تفعيل مقتضى المادة الـ8 من القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، والمعهود تنفيذه إلى وزير إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة، حيث تأخر صدور هذا المرسوم زهاء خمس عشرة سنة ونيف.

وقد كثر الحديث عن إلزامه لأصحاب الملكيات المشتركة بعدم تثبيت أجهزة من قبيل الهوائيات أو الصحون في واجهات البناية وفي الشرفات، وكذا القيام بالتنظيف المنزلي من قبيل تمشيط ونفض ونشر الزرابي والأفرشة والأثاث في الدرج والممرات والأبهية، ومنع استعمال المرأب في غسل العربات وإصلاحها أو استعمال المنبهات فيها، وأن لا يتم إيواء الحيوانات الخطيرة أو التي يترتب عليها إخلال بهدوء المبنى ونظافته أو بسلامة القاطنين.

مضامين النظام النموذجي:

يتكون النظام النموذجي للملكية المشتركة من ثلاثة أبواب تشتمل على 56 مادة، يتضمن الباب الأول تحديد هوية العقار وتمييز الأجزاء المفرزة التي تخص كل مالك دون غيره عن الأجزاء المشتركة التي يشترك كل الملاك في امتلاكها على الشياع وكذا ضوابط استعمالها.

فيما ينظم الباب الثاني كل ما يتعلق بإحداث وتدبير أجهزة اتحاد الملاك المشتركين، والذي يعهد إليه بتدبير الحياة اليومية للعقار، سواء ما يتعلق بكيفية انعقاد جموعه أو انتخاب وكيل الاتحاد (السنديك) ونائبه أو عزلهما وكذا تحديد اختصاصاتهما وحقوقهما وواجباتهما، وكيفية اتخاذ القرارات وتبليغها للملاك المشتركين.

وبالنسبة إلى الباب الثالث فيؤطر أحكام تدبير ميزانية اتحاد الملاك سواء ما يتعلق بوضعها أو كيفية المصادقة عليها وتحديد التكاليف المالية الملقاة على عاتق الملاك المشتركين لفائدة الاتحاد وموارده الأخرى، وكذا كيفية تحصيلها.

وتخضع للقانون والمرسوم كل البنايات المقسمة إلى شقق أو محلات أو طبقات أو مجموعات عقارية مكونة من عمارات أو فيلات أو محلات ملتصقة فيما بينها أو منفصلة، تتكون من أجزاء مفرزة ملكيتها خاصة بكل مالك مشترك وأجزاء مشتركة يشترك الملاك في الاستفادة منها ويمتلكونها على الشياع.

القوة الإلزامية للنظام النموذجي:

يرى امحمد لفروجي، الأستاذ الجامعي بكلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية السويسي بالرباط، أن العديد من النزاعات تقوم فيما بين الملاك المشتركين ترجع “إلى سوء تدبير العيش المشترك داخل العقار، ومن ضمن أبرز ما يسهم في الرفع من حدة الوضع انعدام نظام للملكية المشتركة لدى جل العقارات، بحيث لا يكون هناك أي مجال لمعرفة حقوق وواجبات كل مالك مشترك ولا كيفية تدبير الحياة اليومية داخل العقار المشترك، بل ولا حتى معرفة الأجزاء المفرزة والمشتركة غير تلك المعتبرة بقوة القانون”.

ويضيف لفروجي أن قانون الملكية المشتركة في مادته الثامنة “يفرض على أن يكون لكل عقار خاضع لقانون الملكية المشتركة نظام خاص بتسييره وهو المسمى نظام الملكية المشتركة، أي القانون الأساسي الذي يتبناه الملاك المشتركين ووفق مقتضياته يتم تدبير العلاقة فيما بينهم على مستوى الأجزاء المفرزة الخاصة بكل واحد والأجزاء المشتركة”.

وفيما يتعلق بمدى إلزامية المرسوم على الملكيات المشتركة أكد لفروجي على أنه “درءا لكل فراغ يمكن أن يكون مجالا لنسف العيش المشترك فقد قرر القانون أنه في الحالة التي لا يكون فيها هذا النظام موجودا فإنه يشار إلى تطبيق النظام النموذجي للملكية المشتركة الصادر بمقتضى المرسوم بشكل تلقائي.

ويتابع “ما يعني أنه في الحالة التي يكون هناك نظام للملكية المشتركة مصادق عليه من لدن اتحاد الملاك، وبغض النظر عن جودته، فلا مجال للحديث عن تطبيق مضامين هذا النظام النموذجي، بما يعنيه من جواز مخالفة مضامينه، بشرط عدم مخالفة القانون رقم 18.00 المعدل بالقانون 106.12”.