منعم العربي باحث في سلك الدكتوراه مخبر الأنظمة المدنية والمهنية كلية الحقوق وجدة

يعتبر العقار رافعة أساسية للتنمية الاقتصادية والاجتماعية والبشرية بمختلف تجلياتها، لذلك فقد أحاطه المشرع بمجموعة من المقتضيات القانونية وارتقى به إلى مصاف الحماية الدستورية بموجب الفصل 35 من الدستور ، والذي اعتبر حق الملكية العقارية من أهم الحقوق الراجعة للأفراد التي لا يمكن المساس بها إلا بموجب القانون ووفق إجراءات محددة سلفا .

بالإضافة إلى أنه يشكل الأرضية الأساسية لانطلاق المشاريع الصناعية والتجارية والسياحية المنتجة، وأداة لتحقيق الاستقرار والأمن والسلم الاجتماعي، بالنظر إلى الدور الفعال الذي يقوم به على المستوى الاقتصادي والاجتماعي، غير أن اضطلاع العقار بهذه المهمة يتوقف على وجود إطار قانوني يوفر للملكية العقارية أرضية صلبة تمكن الجميع من التعامل فيه بكل ثقة واطمئنان بما في ذلك نظام التحفيظ الجماعي .

وقد مرت السياسة العقارية في إطار التحفيظ الجماعي بمجموعة من المراحل، بدأت بتطبيق الفصل 16 من ظهير التحفيظ العقاري الذي عدل وتمم بالقانون رقم 14.07، حيث ساهمت النتائج المرضية المحصل عليها من خلال إعمال هذا الفصل إلى المصادقة على الظهير المتعلق بالتحفيظ الجماعي للأملاك القروية[1]، والعمل بمقتضاه على سلوك مسطرة التحفيظ الجماعي، وذلك رغبة من المشرع في خلق هياكل جديدة وإعادة تنظيم العالم القروي، وتنمية وتحسين وسائل استقرار الممتلكات العقارية الواقعة به، وذلك عن طريق توضيح الوضعية العقارية وتوفير الاستقرار العقاري بغرض الحد من المنازعات العقارية[2].

وحتى تخضع الأملاك القروية الواقعة خارج دائرة الجماعات الحضرية لنظام التحفيظ المنصوص عليه في ظهير25 يوليوز 1969، وللإستفادة من جل المميزات الاقتصادية التي يمنحها التحفيظ لملاك هذه العقارات، فإن الأمر يستوجب التطبيق المحكم لكل هذه الإجراءات المتعلقة بهذه المسطرة .

 وللتوقف عند مراحل مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية أقوم بتقسيم هذا الفصل إلى مبحثين وذلك على الشكل الآتي:

•  المبحث الأول: العمليات التمهيدية لمسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية
•  المبحث الثاني: العمليات النهائية لمسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية  

المبحث الأول: العمليات التمهيدية لمسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية

يقصد بالأعمال التمهيدية لمسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية تلك الأعمال التي تهدف إلى ضبط المنطقة المحدثة للتحفيظ الجماعي من جهة، والعقارات الواقعة بها من جهة ثانية.

وللإحاطة بالأعمال التمهيدية لهذه العملية نشير بداية إلى إحداث منطقة للتحفيظ الجماعي (المطلب الأول) ثم نتعرض بعد ذلك إلى إنجاز البحثين التجزيئي والقانوني (المطلب الثاني).

 المطلب الأول: إحداث منطقة للتحفيظ الجماعي

 أول عمل يباشر من الأعمال التمهيدية لعملية التحفيظ الجماعي هو إحداث منطقة للتحفيظ الجماعي[3]، بمقتضى قرار لوزير الفلاحة والصيد البحري يتم نشره بالجريدة الرسمية وتعليقه بمقر الجهات التي حددها ظهير التحفيظ الجماعي[4] عقب ذلك.

 ولقد وضعت الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية مجموعة من التدابير التي بينت من خلالها كيفية تطبيق مضمون الفصل الأول من ظهير التحفيظ الجماعي الذي يتحدث عن إحداث منطقة للتحفيظ الجماعي، إذا ما تم اتخاذ قرار إحداث منطقة للتحفيظ الجماعي[5]، وبناء عليه يمكن القول بأن قرارات فتح مناطق للتحفيظ الجماعي بالمغرب هي قرارات وزارية  صادرة عن وزير الفلاحة والصيد البحري، وذلك طبقا لما هو منصوص عليه في مقتضيات الفصل الأول  من ظهير 25 يوليوز 1969 بشأن التحفيظ الجماعي للأملاك القروية، بصفته وصيا على الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية[6].

وتتمثل هذه التدابير في الكيفية المتبعة لإحداث هذه المنطقة (الفقرة الأولى) وفي المعايير الموضوعية لإحداثها ( الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: كيفية إحداث منطقة للتحفيظ الجماعي للأملاك القروية

 إن قرار التحفيظ الجماعي للأملاك القروية يهم منطقة جغرافية قد تصل إلى مئات الهكتارات أو أكثر لذلك فإن أول خطوة يتم اتخاذها لإحداث منطقة للتحفيظ الجماعي هي حصر المنطقة أو عدد المناطق المراد فتحها في سنة معينة لهذا الغرض.

هذا بالإضافة إلى توافر إرادة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية من أجل تفعيل مقتضيات ظهير 25 يوليوز 1969 المتعلق بالتحفيظ الجماعي للأملاك القروية، وينبغي الإشارة إلى أن عدد المناطق التي يتقرر فتحها يرتفع من سنة إلى أخرى الأمر الذي يستشف منه رغبة هذه المؤسسة في تعميم نظام التحفيظ العقاري من خلال تفعيل ظهير التحفيظ الجماعي. ويتم اختيار المنطقة المعنية بالتحفيظ الجماعي من طرف المصالح المركزية للوكالة بناء على معايير تقنية وقانونية مضبوطة، بعد تقديم اقتراح بذلك من طرف المحافظ على الأملاك العقارية ورئيس مصلحة المسح العقاري المعنيين، عند الاقتضاء مرفق بورقة تقنية للمنطقة المذكورة وخريطة تبين حدود المنطقة المقترحة[7].

 وبعد المصادقة على المناطق المراد فتحها لهذه الغاية من طرف المجلس الإداري للوكالة الذي يترأسه السيد رئيس الحكومة، يعطى الضوء الأخضر للانطلاق الفعلي لأوراش التحفيظ الجماعي، كما يتم نشر قرارات السيد وزير الفلاحة والصيد البحري القاضية بإحداث وفتح مناطق التحفيظ الجماعي بالجريدة الرسمية.

 هذا بالإضافة إلى إشهارها على المستوى المحلي بتعليقها لدى  المحكمة الإبتدائية والمجلس القروي والسلطة المحلية وكذا مقر المركب العقاري[8].

 ثم بعد ذلك تبدأ عمليات الإشهار الواسع لتعبئة الساكنة وضمان انخراط السلطة المحلية والمنتخبين، حيث تعقد  اجتماعات تحسيسية ويعلن عن تاريخ ونقط انطلاق الأشغال بالتعليق وتوزيع المطويات والمناداة في الأسواق والإخبار في المساجد، معلنة عن انطلاق عمليات البحث التجزيئي والقانوني وعمليات التحديد الطبوغرافي[9].

الفقرة الثانية: المعايير الموضوعية لإحداث منطقة للتحفيظ الجماعي

 وضعت الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية عدة معايير ينبغي توافرها في المنطقة المراد فتحها للتحفيظ الجماعي، ويمكن إجمال هذه المعايير فيما يلي:

أولا: تحديد مساحة المنطقة المراد فتحها للتحفيظ الجماعي

 بينت الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية لمصالحها الخارجية مساحة الرقعة العقارية المراد إحداث منطقة للتحفيظ الجماعي بها، وحددتها في 300 هكتار[10]، مما يعني أن عملية التحفيظ الجماعي ستشمل جزء من الجماعة القروية التابعة لنفوذها الترابي هذه الرقعة العقارية يستفيد منها عدد معين من ملاك العقارات لهذه الجماعة.

 ونظرا للنطاق الضيق للرقعة العقارية التي ستنفذ بها مقتضيات ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية، ووعيا من الوكالة إلى نجاعة إستراتيجية هذه المسطرة الخاصة والجماعية في الرفع من نسبة التحفيظ العقاري على المستوى الوطني وسعيا منها لتوسيع نطاق الأراضي الخاضعة للتحفيظ الجماعي، نهجت ومنذ سنة 2008 إستراتيجية “وحدة الجماعة” عوض منطقة للتحفيظ المحدودة المساحة، فأصبحت بذلك منطقة التحفيظ الجماعي تشمل كافة تراب الجماعة الواحدة أو عدة جماعات بأكملها[11].

ثانيا: انخفاض نسبة التحفيظ بالمنطقة المراد فتحها للتحفيظ الجماعي

 يتطلب في الجماعة أو المنطقة المراد إحداثها للتحفيظ الجماعي أن تكون نسبة العقارات المحفظة فيها جد قليلة أو منعدمة لكي يتحقق الهدف  المبتغى من التحفيظ الجماعي للأملاك القروية وفق ظهير 25 يوليوز 1969، وبالتالي السير وفق إستراتيجية الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية الرامية إلى تعميم نظام التحفيظ العقاري على مجموع التراب الوطني  سيما بالعالم القروي.

لذالك اشترطت الإدارة المركزية انعدام أو قلة التحفيظ بالمنطقة المذكورة حتى تستفيد الجماعة القروية من عملية التحفيظ الجماعي التي ستوفر لهذه الجماعة وعاء عقاريا واضحا من الناحيتين القانونية والهندسية يساهم في تطبيق مشاريع ومخططات التنمية بنفوذها الترابي[12]،  ويجعل هذه العقارات منتجة ومشاركة في الدورة الاقتصادية بعدما كانت جامدة. ودعم الاستثمار المنتج لا سيما في المجال الفلاحي من خلال توفير وعاء عقاري واضح المعالم.

ثالثا: تحديد طبيعة العقارات الواقعة بالمنطقة المراد فتحها للتحفيظ الجماعي

 يؤخذ بعين الاعتبار عند اختيار منطقة للتحفيظ الجماعي طبيعة العقارات الواقعة بها وذلك من حيث:

ارتفاع نسبة الملكية الخاصة بالمنطقة المراد فتحها في التحفيظ الجماعي لاستفادة أصحابها من مجانية التحفيظ التي يقوم عليها ظهير التحفيظ الجماعي[13]، وذلك خلاف المسطرة العادية للتحفيظ التي تتطلب أداء الرسوم للإستفادة من إجراءاتها.

 فقد أوجد المشرع المسطرة الخاصة للتحفيظ الجماعي للأملاك القروية من جهة لتشجيع الملاك الذين لا يقدرون على دفع الرسوم الواجب أداؤها في إطار مسطرة التحفيظ العادية، ومن جهة أخرى إلى تعميم نظام التحفيظ بالعالم القروي إذ أن غالبية الملكيات الكبيرة والمتوسطة في العالم القروي، محفظة ونفس الشأن بالنسبة للمناطق الفلاحية المسقية[14]. هذا وتجدر الإشارة أنه تم فتح مناطق أخرى للتحفيظ الجماعي بها أملاك سلالية كجماعة فزوان بإقليم بركان[15]، أو غيرها من الأنظمة العقارية الأخرى، بشرط أن تكون نسبة الأملاك الخاصة بالمنطقة المراد فتحها للتحفيظ  الجماعي مرتفعة  مقارنة بالأنظمة العقارية الأخرى [16].

تواجد المنطقة المختارة للتحفيظ الجماعي في نطاق جغرافي يساعد على الولوج إليها وعلى تنفيذ أشغال التحفيظ الجماعي بها.

المطلب الثاني: إنجاز البحثين التجزيئي والقانوني

إلى جانب إحداث منطقة للتحفيظ الجماعي كعمل تمهيدي لعملية التحفيظ الجماعي وإخبار سكان وملاك الأراضي و العقارات الداخلة في هذه المنطقة تعطى الإنطلاقة الفعلية لعمليات البحث التجزيئي “الفقرة الأولى” ثم بعد ذلك عمليات البحث القانوني “الفقرة الثانية”.

 الفقرة الأولى: عمليات البحث التجزيئي

يراد بعمليات البحث التجزيئي أخذ صورة جوية للمنطقة المختارة من أجل معرفة القطع وحدودها ونقل تلك الصور على تصميم طبوغرافي خاضع لقواعد لامبير، وتتم هذه العملية بالمكتب عبر برامج معلوماتية متخصصة، ليتم بعد ذلك وضع افتراضي للأنصاب  عبر نفس البرنامج[17].

 ويتم إنجاز البحث التجزيئي من طرف القطاع الخاص الحائز على الصفقة[18] بتنسيق مع السلطة المحلية بعين المكان تحت إشراف ومراقبة رئيس مصلحة المسح العقاري المعني.

 وتبدأ عمليات البحث التجزيئي الميدانية مستغلة، الدراسات الأولية المرتكزة على تطابق الصور الجوية للمنطقة مع الخريطة التأريفية فيتم العمل على ضبط الحيز المادي للعقارات وغرس الأنصاب والتعرف على طلاب التحفيظ والمتدخلين المفترضين مع تسليمهم بطائق تجزيئية خاصة بكل فئة منهم[19].

ولتسهيل إنجاز هذا البحث يتم تقسيم منطقة التحفيظ الجماعي إلى مناطق فرعية وإشعار الملاك الواقعة عقاراتهم بكل منطقة فرعية بتاريخ إنجاز البحث المذكور بها عن طريق السلطة المحلية والبراح ونشر إعلانات في الأسواق وغيرها من وسائل الإخبار[20]، ومن أجل تفادي البطء في إجراءات البحث التجزيئي بالعديد من مناطق التحفيظ الجماعي من جهة، وتوحيد الرأي والعمل الإداري في جميع المحافظات العقارية بأقاليم المملكة من جهة ثانية، أصدر المحافظ العام المذكرة عدد 05/2018 بتاريخ 26 مارس 2018، وأكد من خلالها أنه بمجرد نشر قرار الوزير المكلف بالفلاحة المحدث والمحدد لمنطقة التحفيظ الجماعي بالجريدة الرسمية، فإن عمليات البحث التجزيئي تمر بالمراحل التالية:

• توجيه نسخة من قرار الوزير المكلف بالفلاحة المذكور قصد التعليق إلى كل من رئيس المحكمة الابتدائية وممثل السلطة المحلية ورئيس الجماعة المعنيون، كما يتم تعليقه أيضا بمقر المحافظة العقارية ومصلحة المسح العقاري المعنيين.
• توجيه الأمر المصلحي إلى حائز الصفقة من أجل مباشرة أشغال التحفيظ الجماعي والبدء بالأشغال التمهيدية المتمثلة أساسا في تكثيف الشبكة الجيوديزية عند الاقتضاء وحصر القطع الأرضية المعنية واستبعاد أوعية الرسوم العقارية ومطالب التحفيظ التي تم تحيديها وكذا التجمعات العمرانية من منطقة التحفيظ الجماعي.
• بعد المصادقة على الأشغال التمهيدية المذكورة من قبل مصالح الوكالة، تنطلق أشغال البحث التجزيئي المتعلقة بالقطع غير المحفظة أو التي في طور التحفيظ ولم يتم تحديدها و الواقعة بمنطقة التحفيظ الجماعي المعنية….

وتتم أشغال البحث التجزيئي بوضع تصميم طبوغرافي لكل قطعة عبر تسمية وترقيع تتابعي، وبطاقة لكل قطعة تضمن فيها اسم المنطقة والملاك وأرقام القطع العائدة لهم[21].

الفقرة الثانية: عمليات البحث القانوني

 إن الهدف من البحث القانوني هو العمل على تحديد الملاكين الحقيقيين للقطع الأرضية الخاضعة لعملية التحفيظ الجماعي، ومعرفة نطاق تصرفهم[22].

 وبناء على التصاميم المنجزة من طرف المصالح التقنية والبيان التجزيئي المنجز، تقوم الإدارة بواسطة أطرها المؤهلين ميدانيا وقانونيا لمباشرة أشغال البحث القانوني وإعداد برنامج العمل. ويتم إخبار السلطة المحلية ودعوة عموم المتدخلين لحضور جلسات البحث العمومية. بنفس الطريقة التي تمت بها الدعوة إلى البحث التجزيئي وبنفس المصاحبة الإشهارية مع تعيين مقر عقد الجلسات (مسجد- مدرسة- مقر المجلس الجماعي..)[23].

وانطلاقا من البيان التجزيئي والتصاميم المرفقة به و الصور الجوية المكبرة لكل قطعة الحاملة لمجموع المعلومات المحصلة خلال البحث التجزيئي، يتم استفسار طالب التحفيظ في جلسة عمومية للبحث، يساهم في تأطيها ممثلو السلطة المحلية ويتم دعوة الحاضرين من أجل تقديم شهاداتهم حول التصريحات المقدمة والتدخل عند الحاجة.

 وبناء على مختلف التصريحات والوثائق المقدمة يتم تحرير طلبات التحفيظ في عين المكان عبر ملء مطبوع مخصص لذلك لكل قطعة للتوقيع من قبل المعنيين بالأمر، لمجموع العقارات الغير محفظة الموجودة داخل منطقة التحفيظ الجماعي على ضوء معطيات البحث التجزيئي وتصريحات المعنيين بالأمر، مع مراعاة المقتضيات القانونية المنصوص عليها في الفصل13 [24] و 14[25]،  من ظ ت ع، كما عدل وتمم بالقانون رقم 14.07.

 ويجب أن تكون مطالب التحفيظ مرفقة بسندات التملك والشهادات الإدارية للملكية عند الاقتضاء ومحاضر التحديد والتصاميم العقارية المتعلقة بها وباقي الوثائق الأخرى الجاري بها العمل[26]، أما بالنسبة للملاك (طلاب التحفيظ) الذين لا يتوفرون على سندات كافية  لإثبات التملك أو لا يتوفرون على أي وثيقة، أو تكون وثائقهم غير كافية فإن السلطة المحلية تكون ملزمة بأن توفر لهم شهادات إدارية للملكية تحرر في عين المكان كذالك.

 وبعد مراقبة المحافظ على الأملاك العقارية لمجموع الوثائق المهيأة من قبله يعمل على إيداع مطالب التحفيظ داخل الآجال القانونية[27]، للإستفادة من المجانية المقررة قانونا  مع تدوين التصرفات المقدمة خلال جلسة البحث.

 ثم يودع بعد ذلك المحافظ على الأملاك العقارية لدى السلطة المحلية  البيان التجزيئي بعد تحيينه وتضمين المعلومات الإضافية المحصلة خلال عملية البحث القانوني مشفوعا بالتصميم التجزيئي[28]، وينشر الإيداع المذكور بالجريدة الرسمية طيلة ثلاثة أشهر تبتدئ من تاريخ هذا النشر في مكان بارز بمكاتب القائد أو القواد المعنيين بالأمر والمحافظة على الأملاك العقارية والمحكمة الإبتدائية، وتوجه الجهات المعنية إلى المحافظ شهادة تثبت استيفاء الإجراءات الخاصة بتعليق الإعلان[29]، وبعد ذلك تفتح للكافة إمكانية الإطلاع على نتائج الأشغال وبدون صائر[30].

 أما إذا أدخلت تغيرات  على المعطيات الأساسية بالبيان التجزيئي، فيتم إعداد بيان تعديلي يشهر بنفس الطريقة المذكورة سلفا[31].

المبحث الثاني: الأعمال النهائية لعملية التحفيظ الجماعي للأملاك القروية

إذا كانت الأعمال التمهيدية للتحفيظ الجماعي للأملاك القروية تهدف كما سبق ذكره في المبحث السابق إلى ضبط منطقة التحفيظ الجماعي وضبط العقارات الواقعة بهذه الأخيرة، فإن الأعمال النهائية هي مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية التي تقتضي من المحافظ العقاري السهر على تنفيذ إجراءاتها توخيا لإكمالها بتأسيس الرسوم العقارية.

ويقصد بمسطرة التحفيظ العقاري كل الإجراءات والمراحل التي تمر منها مطالب التحفيظ بدء من إيداعها ومرورا بالقيام بعملية التحديد المؤقت والتحديد النهائي وإمكانية قبول التعرضات إلى غاية تأسيس الرسم العقاري[32].

ويعد المحافظ العقاري النواة التي تتمحور حولها المسطرة من بدايتها إلى نهايتها نظرا للاختصاصات المسطرة له في هذا الإطار، سواء على مستوى حرصه مع الجهات المتدخلة في هذه المسطرة على إنجاز عملية إيداع البيان والتصميم التجزيئيين لدى السلطة المحلية والتحضير لإنجاز عملية التحديد (المطلب الأول)، أو على مستوى الادعاءات المثارة في شكل تعرضات وتأسيس الرسوم العقارية (المطلب الثاني).

المطلب الأول: إيداع البيان والتصميم التجزيئيين لدى السلطة المحلية والتحضير لإنجاز عملية التحديد

بعد إنجاز الملف الخاص بمنطقة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية وتوصل المحافظة العقارية به، يتم التأكد من صحة وسلامة مشتملاته[33] يعمد المحافظ العقاري إلى إيداع البيان والتصميم التجزيئيين لدى السلطة المحلية (الفقرة الأولى)، محترما في ذلك مجموعة من التدابير والإجراءات المصاحبة للإيداع المذكور المضمنة في ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية[34]. ليشرع بعد انتهائه من إنجاز هذا الإجراء في التحضير لإنجاز عملية تحديد العقارات الواقعة بمنطقة التحفيظ الجماعي (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: إيداع البيان والتصميم التجزيئيين بمقر السلطة المحلية

بعد تسليم الأشغال التقنية المتعلقة بمسطرة التحفيظ الجماعي من قبل المقاول المكلف بها، والمراقبة الدقيقة التي خضعت لها من طرف الأعوان المكلفين بذلك من لدن كل من مصلحة الهندسة بخصوص عملية البحث التجزيئي وإعداد التصاميم الهندسية ومصلحة المحافظة العقارية في ما له علاقة بعملية البحث القانوني، يقوم المحافظ على الأملاك العقارية باستكمال المسطرة المتبعة بخصوص عملية التحفيظ الجماعي، وذلك بإيداع مطالب التحفيظ وإيداع البيان والتصاميم لدى السلطة المحلية[35].

وتمثل عملية إيداع اللوائح والتصاميم التجزيئية بمقر السلطة المحلية ونشر الإعلان عن إيداعها بالجريدة الرسمية مرحلة هامة من مسطرة التحفيظ الجماعي، إذ تمكن جميع الأشخاص الراغبين في الاطلاع عليها بدون مقابل في مقر هذه السلطة وفي المحافظة العقارية.

وقد حدد المشرع في الفصل 4 من ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية وقت إيداع البيان والتصميم التجزيئيين بمقر السلطة المحلية إذ جاء فيه “يودع المحافظ على الأملاك العقارية بمقر السلطة المحلية عند انصرام أجل السنة المنصوص عليه في الفصل الثالث أو عند الإقتضاء الأجل المحدد في القرار المشار إليه في الفصل المذكور ملفا يحتوي على بيان وتصميم تجزيئيين للأملاك الجارية عليها المسطرة الخاصة المنصوص عليها في هذا الظهير الشريف…”

ويحدد هذا الإيداع تاريخ انقضاء الآجال القانونية التي تسمح لطالبي التحفيظ الاستفادة من المجانية، على أن إيداع هذه اللوائح والتصاميم التجزيئية من قبل المحافظ قبل انصرام هذه الآجال القانونية وخلافا لمقتضيات الفصل 4 من ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية من شأنه أن يقطع هذه الآجال بصفة غير مشروعة ويفقد كل صاحب حق من الاستفادة من مميزات مسطرة التحفيظ الجماعي[36].

وبعد إيداع البيان والتصميم التجزيئيين بمقر السلطة المحلية يعمد المحافظ على الأملاك العقارية إلى إشهار هذا الإيداع، بإعداده إعلانا يرسله إلى الإدارة المركزية من أجل نشره بالجريدة الرسمية، ويعلق طيلة ثلاثة أشهر تبتدئ من تاريخ هذا النشر في مكان بارز بمكاتب السلطة المحلية والمحافظة العقارية والمحكمة الابتدائية، على أنه بانصرام هذه الآجال يوجه كل من القائد ورئيس المحكمة الابتدائية إلى المحافظ على الأملاك العقارية شهادة تثبت استيفاء الإجراءات الخاصة بتعليق الإعلان[37].

الفقرة الثانية: إنجاز عملية التحديد والإعلان عن إنتهائها

إن عملية التحديد عملية تقنية بالأساس يقوم بها مهندس مساح ينتمي إلى هيئة المهندسين الطبغرافيين، حيث ينتقل إلى عين المكان بحضور الأطراف لمعاينة العقار المراد تحديده وأخذ المقايس اللازمة لمعرفة حدوده ومعالمه ومشتملاته قصد وضع تصميم مدقق عن الوضعية المادية للعقار[38].

وتتم عملية التحديد تحت إشراف المحافظ الذي ينتدب لهذه الغاية مهندسا مساحا طبوغرافيا محلفا من جهاز المسح العقاري[39].

وبمجرد توصل المحافظ العقاري بالشهادة التي تثبت تعليق الإعلان عن إيداع البيان والتصميم التجزئيين لدى السلطة المحلية من القائد ورئيس المحكمة الإبتدائية يقوم بتنسيق مع رئيس مصلحة المسح العقاري بوضع برنامج عمليات التحديد[40]، ثم يقوم بعد ذلك بما يلي:

• تحرير إعلان يتضمن برنامج عمليات التحديد وتبليغه إلى القائد ورئيس المحكمة الابتدائية لتعليقه قبل التاريخ المحدد لإجراء عمليات التحديد بشهر واحد على الأقل، كما يعلق الإعلان المذكور بمقر المحافظة العقاري[41].
• استدعاء المالكين والمتدخلين والمتعرضين لحضور عملية التحديد[42].

ولعل أهم خاصية تتميز بها مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية هو إمكانية تحديد القطع الواردة في المنطقة المفتوحة لهذه الغاية في غيبة المالك (طالب التحفيظ) أو نائبه، شريطة الحصول على موافقته اللاحقة، بخلاف التحديد في إطار المسطرة العادية الذي يتم بحضور طالب التحفيظ أو من ينوب عنه تحت طائلة عدم إنجاز هذه العملية واقتصار المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب على إثبات هذا التغيب في محضر التحديد[43].

إلا أن التساؤل المطروح في هذا الإطار هو الإجراء المتخذ في حالة تخلف أحد أو بعض طلاب التحفيظ المعنيين عن الحضور؟

يجيبنا الفصل 6 من ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية الذي ينص صراحة على أنه “يمكن أن يتم التحديد في غيبة الملاكين أو ممثله إذا ارتأى المحافظ على الأملاك العقارية أو مندوبه أنه يتوفر على العناصر الكافية للقيام بهذه العملية.

غير أن التحديد المنجز بهذه الكيفية لا يكون صحيحا إلا إذا وافق عليه الملاك فيما بعد…”

هذا، وقد جاء في قرار عن المجلس الأعلى- محكمة النقض حاليا- ما يلي: “إن عملية التحفيظ الجماعي وعملية التحديد تستوجبان استدعاء طالب التحفيظ، حيث إن عدم استدعائه ولا الحصول على موافقته على عملية التحديد رغم صراحة النصوص القانونية التي تلزم المحافظ باحترام هذا الإجراء، يجعل عملية التحديد والإعلان عن انتهائها غير مشروعة وإن أدت إلى تأسيس الرسم العقاري”[44].

وإذا كان من شأن هذا الإجراء أن يشجع السير الجماعي لعملية التحفيظ دون ترك بقع بيضاء، وأن يضمن السير المتناسق للإجراءات المتعلقة بهذه العملية من إشهار وتعليق واستدعاء…[45]، فإن عدم إقران هذا الإجراء بآجال معينة ومحددة بدقة وبإجراءات احترازية أو عقوبات من شأنه تأخير مسطرة التحفيظ الجماعي، غير أنه في حالة عدم الحصول على موافقة طالب التحفيظ يتخذ المحافظ العقاري قراره بإلغاء مطلب التحفيظ[46].

وبناء على الفقرة الأخيرة من الفصل السادس من ظهير 25 يوليوز 1969 نجد أن المشرع قد خول للمحافظ على الأملاك العقارية سلطة إلغاء مطلب التحفيظ المودع خلال عملية التحفيظ الجماعي إذا ما تعذر القيام بعملية التحديد من دون أن يشير إلى طبيعة هذا الإلغاء[47]، ولما كانت مناطق التحفيظ الجماعي للأملاك القروية تخضع لظهير 25 يوليوز 1969، وبقراءة متأنية للفصول الواردة في هذا الظهير يتبين أن المشرع لم ينص صراحة على حالات إلغاء مطالب التحفيظ كما هو منصوص عليه في ظهير التحفيظ العقاري[48]، فإن الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية قد أخذت بعين الاعتبار خصوصية هذه المسطرة وأكدت صراحة على إمكانية إلغاء مطالب التحفيظ طبقا للفصل 50 من ظهير التحفيظ العقاري كما عدل وتمم بالقانون رقم 14.07، إلا أن اتخاذ هذا القرار يجب ألا يتم إلا بعد استنفاذ كل الوسائل الموصلة إلى موافقة طالب التحفيظ بما في ذلك الإنتقال إلى عين المكان بتنسيق مع السلطة المحلية[49].

ومباشرة وبعد انتهاء عمليات التحديد بمنطقة التحفيظ الجماعي يقوم المحافظ بتوجيه الإعلان عن انتهاء عمليات التحديد إلى المصالح المركزية للوكالة قصد نشره بالجريدة الرسمية، ويوجه نفس الإعلان المذكور إلى ممثل السلطة المحلية ورئيس المحكمة الابتدائية لتعليقه بمقرهما، ويكون الإعلان الموجه إلى القائد مرفوقا ببيان يحتوي على أسماء طالبي التحفيظ وأرقام مطالب التحفيظ[50]، وبعد مرور أجل شهرين على نشر الإعلان بانتهاء التحديد في الجريدة الرسمية يرسل القائد ورئيس المحكمة الابتدائية إلى المحافظ العقاري شهادة تثبت قيامهما بتعليق الإعلان المذكور[51].

المطلب الثاني: مرحلة التعرضات وتأسيس الرسوم العقارية

التعرض هو فرصة أمام كل من يدعي حقا على عقار في طور التحفيظ للتدخل في مسطرة التحفيظ الجماعي من أجل حمايته (الفقرة الأولى)، ومن يرغب في إيراد تعرض على عقار معين عليه مراعاة مجموعة من  الشروط والإجراءات القانونية وتنفيذها داخل أجل معين ينقضي بتأسيس رسم عقاري يطهر العقار من جميع الحقوق التي لم يتم الإعلان عنها خلال جريان مسطرة التحفيظ (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: مرحلة التعرضات

لقد منح المشرع المغربي لكل شخص تمس مسطرة التحفيظ بحقوقه، أن يتدخل فيها عن طريق التعرض، إذا ظن أن إجراء المسطرة المذكورة يضر بحقوقه، وذلك لدحض قرنية ملكية طالب التحفيظ[52].

وقد هدف المشرع من فتح باب التعرض تجنب الأضرار التي قد تلحق حقوق الغير نتيجة الصفة النهائية التي يكتسبها الرسم العقاري، وبالتالي تحقيق نوع من التوازن بين المصلحة الاقتصادية ومبادئ العدالة[53].

والتعرض كما عرفه بعض الفقه[54] “هو ادعاء يتقدم به أحد من الغير ضد طالب التحفيظ بمقتضاه ينازع المتعرض في أصل حق ملكية طالب التحفيظ أو في مدى هذا الحق أو في الحدود، أو يطالب بحق عيني مترتب له على هذا العقار وينكره عليه طالب التحفيظ الذي لم يشر إليه في مطلبه”.

وفي تعريف آخر ورد أن التعرض هو “وسيلة لمنازعة طالب التحفيظ في مشروعه الرامي إلى تحفيظ الملك، ولا يمكن تأسيس رسم عقاري للملك إلا بعد إنهاء التعرض سواء برفعه من طرف طالب التحفيظ أو بقبوله إياه أو بإلغائه أو البت فيه قضائيا بشكل نهائي[55]“.

ويؤدي التعرض إلى توقيف إجراءات التحفيظ من طرف المحافظ إلى أن يرفع التعرض ويوضع حدا للنزاع بتصالح الأطراف أو بقرار نهائي صادر عن القضاء[56].

هذا ولا يختلف التدخل عن طريق التعرض في مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية عن المسطرة العادية من حيث جوهر الحق المطالب به ومن كيفية ممارسة هذا الحق وآجاله وإن كان يختلف معها من حيث طريقة تقديمه أو من حيث الجهات المؤهلة لتلقيه[57].

وقد عمل المشرع على تقييد حق التعرض بمجموعة من المقتضيات المسطرية والإجرائية، وهي مقتضيات جعلت مسطرة تقديم التعرض محكوما من زاوية الأجل بين الأصل والاستثناء في إطار المسطرة العادية للتحفيظ[58]، حيث إن تقديم التعرض حدد له أجلا معينا يبتدئ من يوم تقديم مطلب التحفيظ وينتهي مبدئيا بانصرام أجل الشهرين من تاريخ نشر الإعلان عن انتهاء التحديد بالجريدة الرسمية[59]، ورغبة من المشرع في توفير الحماية اللازمة للغير، فقد منح لكل من فاته أجل التعرض العادي حق اللجوء إلى تقديم التعرض الاستثنائي[60]، الذي يعتبر كآخر فرصة أمام المتعرض لحماية حقوقه من الضياع[61].

ويجوز التدخل في مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية عن طريق التعرض العادي، منذ إيداع مطالب التحفيظ إلى غاية انصرام أجل الشهرين يبتدئ من التاريخ الذي ينشر فيه بالجريدة الرسمية الإعلان عن اختتام أشغال التحديد المنجزة.

وقد نص المشرع في الفصل 8 من الظهير المشار إليه صراحة على أنه “يجوز لكل شخص أن يتدخل في المسطرة عن طريق التعرض طبق الشروط والكيفيات المنصوص عليها في الظهير الشريف المشار إليه أعلاه المؤرخ في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913) إلى انصرام أجل شهرين يبتدئ من التاريخ الذي ينشر فيه بالجريدة الرسمية الإعلان عن اختتام أشغال التحديد المنجزة.

غير أنه يجوز بصفة استثنائية بعد انصرام الأجل المذكور قبول التعرض حسبما هو منصوص عليه في الفصل 29 من الظهير الشريف المشار إليه أعلاه”.

وعلى خلاف المقتضيات الجديدة للقانون رقم 07-14 التي حصرت الجهة الموكل لها تلقي التعرض في المحافظ على الأملاك العقارية والمهندس المساح الطبوغرافي، فإن إمكانية تلقي التعرضات من طرف رئيس المحكمة الإبتدائية والقائد التابع لنفوذهما منطقة التحفيظ الجماعي لا زالت قائمة بالنسبة لهذه المسطرة الخاصة كما يستفاد من الفصل 9[62] من ظهير 25 يوليوز 1969.

ونعتقد أنه من الأنسب ملاءمة مقتضيات التحفيظ الجماعي من حيث تلقي التعرضات مع المقتضيات الجديدة لظهير التحفيظ العقاري كما عدل وتمم بالقانون رقم 14.07 التي تتوخى تبسيط الإجراءات والاستغناء عن وثائق، يساهم عدم التوصل بها في حينها، في تأخير الإجراءات وبالتالي تأخير البت في مطالب التحفيظ.

فبعدما كان بإمكان المتعرض تقديم تعرضه إما أمام المحافظ أو المهندس أثناء عملية التحديد أو أمام القائد أو رئيس المحكمة وذلك بمناسبة القيام بتعليق خلاصات المطلب أو إعلانات انتهاء التحديد، أصبح المتعرض ملزم بتقديم تعرضه فقط أمام المحافظة العقارية أو أمام المهندس الطبوغرافي لدى خروجه لعين المكان لتحديد الملك موضوع مطلب التحفيظ.

وهذا المقتضى جاء متناغما مع تعديل آخر بمقتضاه تم الاستغناء عن شواهد التعليق التي كان يفرض المشرع إرجاعها على كل من القائد ورئيس المحكمة لإثبات إنجاز التعليقات المذكورة، وتعويضها بمجرد الإشعار بالتوصل[63].

وبالتالي حتى يكون ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية الذي يحيل على ظهير التحفيظ العقاري كما عدل وتمم بالقانون رقم 14.07 منسجما مع هذا الأخير، كان على المشرع أن يكتفي بفصل وحيد هو الفصل 8 يشير من خلاله إلى أن التعرض في مسطرة التحفيظ الجماعي تطبق بشأنه مسطرة التعرض المنصوص عليها في ظهير التحفيظ العقاري، لأن الفصل 9 من ظهير التحفيظ الجماعي ينص على إجراءات هي في الأصل من إجراءات مسطرة التعرض التي كانت تنجز في ظل، ظ.ت.ع قبل تعديله بالقانون 14.07[64].

هذا، ومن خلال الإطلاع على بعض الأحكام والقرارات الصادرة بالجهة موضوع البحث والتي تم إيراد بعضها بالملحق[65]، يتضح لنا أن القضاء يتعامل مع التعرضات باعتبارها إحدى الوسائل الوقائية في وجه التحايل والترامي على حق الملكية بحزم شديد، إذ يحكم في غالب الأحيان بعدم صحتها إذا لم تكن مؤيدة بمستندات صحيحة. والمحكمة في هذه الحالة لا تتردد في الحكم بعدم صحة التعرض، فقد جاء في حكم للمحكمة الإبتدائية ببركان[66] ما يلي: “حيث يطالب المتعرض بحق كلي في الأرض موضوع المطلب، وحيث عزز طالب التحفيظ مطلبه برسم ملكية عدد 320 صحيفة 206 بتاريخ 22 يونيو 1978، وحيث إن المتعرض يعتبر مدعيا ومدعو بحكم مركزه إلى إقامة الدليل المقبول والحاسم على صحة تعرضه، وحيث أن المتعرض لم يقم بالإدلاء بأية حجة تعزز تعرضه وبقي تعرضه بدون أي مؤيد، وحيث إنه أمام عدم إدلاء المتعرض بما يعزز تعرضه يجعل من التعرض المقدم غير مؤسس قانونا ويتعين التصريح بعدم صحته…”.

وتبعا لنفس الموضوع، جاء في حكم آخر لنفس المحكمة[67] أعلاه أنه: “… وحيث أن المتعرضين لم يدلوا بأية حجة تثبت كون أرض المطلب تدخل ضمن نطاق مساحة القطع الأرضية موضوع الملكية المحتج بها من طرفهم، وحيث أن التعرض لذلك غير مرتكز على أساس ويتعين التصريح بعدم صحته…”.

وجاء أيضا في قرار لمحكمة الاستئناف بوجدة “… وحيث أن المتعرض بمثابة مدعي الاستحقاق وعليه يقع عبء الإثبات، والاعتراف المدلى به بالإضافة إلى أنه يتعلق بالأرض المسماة “قدارة” التي تقع بدوار قدارة، بخلاف أرض المطلب الواقعة بدوار أولاد هرو فهو لا يعد حجة كفيلة بإثبات الملك إذ أنه صادر عن الغير دون تأصيل تملكه والتأسيس له، وعليه فإن المتعرض لم يصحح وضعيته على نحو يخول بصفة قانونية مناقشة حجج طالب التحفيظ وتحليلها وتقييمها، فالتعرض تبعا لذلك غير مرتكز على أساس ويتعين بناء على ذلك تأييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنف الصائر”[68].

من ثم، فإذا لم يعضد المتعرض ادعاءه بأية حجة لا أثناء تعرضه أمام المحافظة العقارية ولا بعد إحالة الملف على محكمة التحفيظ، فإن تعرضه يكون مجردا عن الإثبات يتم الحكم بعدم صحته.

وغني عن البيان، أن التعرض على مسطرة تحفيظ عقار معين بدون تقديم مستندات أو تقديم حجج واهية أصبح حرفة للبعض الهدف منه التأثير الاقتصادي والنفسي على طالب التحفيظ[69].

وفي المقابل فإن القضاء يحكم بصحة التعرضات إذا كانت مؤيدة بمستندات وحجج صحيحة ومقبولة شرعا وسليمة من المآخذ والقوادح،  فقد جاء في حكم للمحكمة الابتدائية بالناظور[70] ما يلي: “حيث إن الثابت للمحكمة من خلال اطلاعها على رسم الشراء عدد … لسنة … تبين أن طالب التحفيظ فوت الملك محل مطلب التحفيظ عدد… لفائدة المتعرض على مطلب الحال المسمى…، وأنه لما ثبت ذلك، فإن قيام طالب التحفيظ بتقديم مطلب تحفيظ نفس الملك الذي سبق تفويته للمتعرض يبقى غير مبرر لكون عقد البيع المذكور أعلاه ملزم لطالب التحفيظ وورثته طبقا للفصلين 230 و 229 من ق.ل.ع، ويثبت بشكل قاطع انتقال الملك محل المطلب عدد … من طالب التحفيظ إلى المتعرض بناقل شرعي هو رسم الشراء المشار إليه أعلاه، ويكون تبعا لذلك تعرض المتعرض وجيها ومؤسسا ويتعين الحكم بصحته…”.

الفقرة الثانية: مرحلة تأسيس الرسوم العقارية

يستشف من خلال فصول ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية أن المشرع لم يتعرض الإجراء النهائي والأخير في مسطرة التحفيظ الجماعي وهو تأسيس الرسوم العقارية للعقارات الواقعة بمنطقة التحفيظ الجماعي، مما يعني أنه يتعين على المحافظ العقاري الرجوع بخصوص ذلك إلى القواعد الواردة في ظ.ت.ع كما عدل وتمم بالقانون رقم 14.07 بناء على الفصل الأول من ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية الذي ينص على أن تحفيظ الأملاك الواقعة بمنطقة التحفيظ يتم وفقا لهذا الظهير والمقتضيات غير المنافية له من ظ.ت.ع[71].

ويعتبر المحافظ العقاري الجهة الإدارية الوحيدة المخول لها صلاحية استصدار قرار تحفيظ العقار، وتحويله من عقار غير محفظ أو عقار في طور التحفيظ إلى عقار محفظ، وذلك بعد التأكد من توفر الشروط القانونية المطلوبة في مطلب التحفيظ، من عدم تقديم أي تعرض خلال الآجال المحددة من طرف ذوي المصلحة[72]، وتعتبر الحجية المطلقة لقرار التحفيظ تعبيرا حقيقا عن المكانة المتميزة التي أفردها المشرع للمحافظ العقاري، والتي تتجلى أساسا في سلطته التقديرية الواسعة واستقلاليته في مجال تدبير مسطرة التحفيظ، وكذا حصانة قراره القاضي بتحفيظ العقار.

هذا، وبعد التحقق من إنجاز كافة الإجراءات القانونية المنصوص عليها في ظهير 25/07/1969 المتعلق بالتحفيظ الجماعي للأملاك القروية، يقوم المحافظ باتخاذ قرارات التحفيظ وتأسيس الرسوم العقارية (أولا) أو إحالة الملفات المثقلة بالتعرضات على أنظار القضاء للبت في النزاع القائم بشأنها[73] (ثانيا).

أولا: تأسيس الرسوم العقارية لمطالب التحفيظ الخالية من التعرضات

يقوم المحافظ بالبت في مطالب التحفيظ الواقعة بمنطقة التحفيظ الجماعي بما فيها المطالب المدرجة قبل نشر الإعلان المحدد لمنطقة التحفيظ الجماعي والتي لم يتم تحديدها قبل ذلك التاريخ بعد استكمال كافة إجراءات مسطرة التحفيظ الجماعي[74]، باتخاذ قرار التحفيظ وتأسيس الرسوم العقارية بالنسبة لمطالب التحفيظ غير المثقلة بتعرضات وفقا لمقتضيات الفصل 30[75] من ظهير التحفيظ العقاري كما نسخ وعوض بالقانون رقم 14.07.

وإذا كان تأسيس الرسوم العقارية لمطالب التحفيظ الخالية من التعرضات في إطار مسطرة التحفيظ الجماعي لا يختلف عن نفس الإجراء في إطار المسطرة العادية للتحفيظ[76]، فما هي المدة التي يستغرقها المحافظ العقاري في اتخاذ قرارات تأسيس الرسوم العقارية للعقارات الواقعة بمنطقة التحفيظ الجماعي؟

من الناحية القانونية المحافظ العقاري ملزم بتحفيظ العقارات الواقعة بمنطقة التحفيظ الجماعي، وتأسيس رسوم عقارية لها داخل الأجل المنصوص عليه في الفصل 30 من ظ.ت.ع، والمتمثل في الثلاثة أشهر الموالية لانصرام أجل التعرض.

ومن الناحية العملية فإن احترام الأجل المذكور من عدمه رهين بصدد مطالب التحفيظ المودعة في إطار مسطرة التحفيظ الجماعي، خصوصا في بعض المناطق التي تعد فيها الملفات بالآلاف، إلا أنه في غالب الأحوال لا يتم احترام هذا الأجل.

وبعد اتخاذ المحافظ على الأملاك العقارية قرار التحفيظ يتم بعد ذلك إدخال المعلومات الأساسية التي تتضمن عليها الرسوم العقارية بالتطبيق المعلوماتي LOGICF الخاص بالرسوم العقارية.

ثانيا: تأسيس رسوم عقارية للحقوق موضوع التعرضات المقضي بصحتها

عند بلوغ مسطرة التحفيظ لمرحلتها الأخيرة وهي مرحلة تأسيس الرسوم العقارية، يعمل المحافظ إلى جانب تأسيس رسوم عقارية لمطالب التحفيظ الخالية من التعرضات بتوجيه ملفات مطالب التحفيظ المثقلة بالتعرضات إلى المحكمة الإبتدائية المعنية لكي تبت فيها[77]، وينتهي الفصل في تلك التعرضات بحكم القضاء بصحتها أو عدم صحتها.

وبناء عليه، فإذا بت القضاء بعدم صحة التعرضات المحالة عليه، قام المحافظ العقاري بتأسيس رسوم عقارية للمطالب المثارة ضدها هذه التعرضات، أما إذا قضى بصحتها فتتوقف بشأن مطالب التحفيظ المثارة ضدها تلك التعرضات مسطرة التحفيظ، وطبق المحافظ العقاري بخصوص الحقوق المحكوم بها مقتضيات الفصل 37 من ظ.ت.ع كما عدل وتمم بالقانون رقم 14.07.

وتجدر الإشارة أن التعرضات المقضي بصحتها في إطار مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية، لا يقوم المحافظ العقاري بتأسيس رسوم عقارية لها بمجرد انتهاء القضاء من الفصل فيها، وإنما  ينبغي عليه الإعلان عن الحقوق موضوع التعرضات المقضي بصحتها وفق الشروط والشكليات المنصوص عليها في الفصل 83 من ظ.ت.ع كما وقع تعديله وتتميمه بالقانون رقم 14.07 نظرا لخاصية الإختيارية التي تقوم عليها مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية[78].

ومن ثم، فمن أجل تأسيس رسوم عقارية للحقوق موضوع التعرضات المقضي بصحتها على أصحابها سلوك المسطرة المنصوص عليها في الفصل 83 من ظ.ت.ع كما عدل وتمم بالقانون رقم 14.07، وهي ما يعبر عنها فقها وقضاء بمسطرة الخلاصة الإصلاحية[79].

خاتمة:

إن معالجة موضوع التحفيظ الجماعي للأملاك القروية مكننا من التعرف على بعض الخصوصيات التي تتميز بها مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية والضمانات التي توفرها، وكذا مساهمتها الفعلية في النهوض بالاستثمارات الكبرى والصغرى ودورها الملحوظ في تنمية العالم القروي، بالإضافة إلى دورها الفعال في تعميم نظام التحفيظ العقاري.

إلا أنه بالرغم من النتائج الإيجابية لهذه المسطرة والدور الذي لعبته في تعميم نظام التحفيظ العقاري وضبط الملكية العقارية وإخراج أغلب العقارات من حالة الجمود وبالتالي تحريك العجلة الاقتصادية للبلاد، فإنها لا تزال تعرف العديد من الصعوبات والثغرات سواء على مستوى تنظيمها القانوني أو على مستوى إنجازها المادي الذي من شأنه أن يؤخر تعميم نظام التحفيظ العقاري.

وعموما فإن الإطار القانوني للتحفيظ الجماعي للأملاك القروية لا زالت تعتريه مجموعة من النقائص والثغرات، وبالتالي من شأنها أن تؤخر من تحقيق الهدف المنشود من هذه المسطرة، والمتمثل في تعميم نظام التحفيظ العقاري.

لذا كان لا بد من الإدلاء بمجموعة من المقترحات والأفكار المستنتجة في دراسة لهذا الموضوع، من أهمها:

• تحيين وتحديث ومراجعة ظهير 25 يوليوز 1969 المتعلق بالتحفيظ الجماعي للأملاك القروية وذلك من أجل استفادة هذه المسطرة تبعا لصريح إحالة الفصل الأول من الظهير المنظم لإجراءاتها من مستجدات القانون 14.07 المتمم والمعدل لظهير 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري.
• وضع إستراتيجية شاملة للرفع من وتيرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية باعتباره رافعة لتعميم التحفيظ العقاري مع وضع الوسائل اللوجيستيكية والموارد المالية والبشرية الضرورية رهن إشارة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية..
• إقرار الإجبارية في مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية وذلك على غرار ضم الأراضي الفلاحية بعضها إلى بعض.
• إسناد أمر إنجاز الشهادات الإدارية المثبتة للملك لدى العدول بدلا من السلطة المحلية وذلك نظرا للتجربة والخبرة وضمانا لجودة الوثيقة المنجزة من طرف العدول.

---

الهوامش:

[1] – حليمة قليش: ” المساطر الجماعية للتحفيظ ودورها في تعميم نظام التحفيظ العقاري “، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة محمد الأول وجدة، السنة الجامعية 2006-2007، ص: 32.

[2] – عبد السلام قروق: “مسطرة التحفيظ العقاري والمساطر الخاصة”، الجزء الثاني، دار العلم وللطباعة والنشر والتوزيع، الطبعة الأولى 2007، الرباط، ص: 30.

[3] – ينص الفصل الأول من ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية على أنه” يمكن أن يصدر وزير الفلاحة والإصلاح الزراعي قرارا تحدث وتحدد بموجبها خارج دائرة الجماعات الحضارية مناطق تدعى مناطق التحفيظ العقاري الجماعي ويتم فيها تحفيظ الأملاك طبق الكيفيات والشروط المنصوص عليها في هذا الظهير الشريف والمقتضيات غير المنافية من الظهير الشريف المشار إليه أعلاه والمؤرخ في 9 رمضان 1331 ( 12 غشت 1913)”.

[4] – أنظر الفصل الثاني من ظهير التحفيظ الجماعي الأملاك القروية .

[5] – محمد الحداد: ” دور الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية في تفعيل التشريع العقاري” أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، مخبر قانون الالتزامات والعقود كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة سيدي محمد عبد الله، السنة الجامعية 2015/2016، ص: 242.

[6] – تنص المادة الثانية من مرسوم رقم 2.00.913 صادر في 18 جمادى الآخرة 1423( 27 أغسطس 2002 )بتطبيق القانون رقم 58.00 القاضي بإحداث الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية المنشور بالجريدة الرسمية عدد 5036 بتاريخ 05/09/2002 ص: 2561 على أنه “تمارس وصايته الدولة على الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية من طرف الوزير المكلف بالفلاحة “.

[7] – المذكرة عدد 2018/05 الصادرة عن المحافظ العام بتاريخ 26/03/2018.

[8] – ينص الفصل الثاني من ظهير 25 يوليوز 1969 على ما يلي: إن القرار الصادر بإحداث وتحديد المنطقة للتحفيظ العقاري الجماعي يجري بشأنه اشهار محلي علاوة على نشره بالجريدة الرسمية.

 ويعلق لهذا الغرض بمقر السلطة المحلية والجماعية القروية ومحكمة السدد وكذا بمكاتب المحافظة على الأملاك العقارية ومكتب إحصاء المساحات”.

[9] – احمد أحيدار:”مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية كآلية لتعميم نظام التحفيظ العقاري بالمغرب” أشغال الندوة الوطنية المنظمة يومي 25 و 26 نونبر 2016، في موضوع العقار والتعمير والاستثمار ، الجزء الاول، مطبعة المعارف الجديدة الرباط، الطبعة الأولى2017 ، ص: 292.

[10] – محمد الحداد: م،س ص: 248.

[11] – حميد الربيعي:” إستراتيجية تعميم التحفيظ العقاري – التحفيظ الجماعي نموذجا-” أشغال الندوة الوطنية في موضوع:” الأمن العقاري”، سلسلة دفاتر محكمة النقض- العدد 26 منشورات مركز النشر والتوثيق القضائي بمحكمة النقض، مطبعة الأمنية الرباط 2015 ص: 52.

[12] – محمد الحداد: م،س ص: 248

[13] – نفس المرجع، ص: 250.

[14] – حميد الربيعي: م،س، ص: 43.

[15] – المصدر: المحافظة العقارية ببركان.

[16] – المصدر: مديرية المحافظة العقارية.

[17] – أحمد أحيدار: م،س، ص : 292.

[18] – تم تنظيم وتكثيف إشراك القطاع الخاص الذي بدأ اللجوء إليه منذ سنة 1998، وفقا للمذكرتين الصادرتين تباعا في 27 أبريل و 29 يونيو من نفس السنة، بحيث تم إسناد مهمة إنجاز بعض مراحل عمليات التحفيظ الجماعي إلى القطاع الخاص في إطار صفقات عمومية وفق كناش التحملات ينفذ تحت المراقبة والإشراف المباشر  لمسؤولي المركب العقاري المختص من جهة ومسؤولي المصالح المهنية المركزية من جهة ثانية.

[19] – حميد الربيعي: م،س، ص: 50.

[20] – المصدر: مديرية المحافظة العقارية

[21] – نادية أقاسو: المساطر الجماعية للتحفيظ ومساهمتها في تعميم نظام التحفيظ العقاري” رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص مسلك الأسرة والتوثيق ، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة سيدي محمد بن عبد الله، ظهير المهراز فاس السنة الجامعية 2014-2015 ص: 36.

[22] – إيمان الشاعري:” التحفيظ الجماعي – المسطرة والإشكاليات –” رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، مسلك العقود والعقار، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة محمد الأول وجدة، السنة الجامعية 2015-2016، ص: 40.

[23] – حميد الربيعيي: م،س، ص: 50.

[24] – ينص الفصل 13 على أنه:” يقدم طالب التحفيظ للمحافظ على الأملاك العقارية، مقابل وصل يسلم له فورا، مطلبا موقعا من طرفه أو ممن ينوب عنه بوكالة صحيحة يتضمن لزوما ما يلي:

1- اسمه الشخصي والعائلي وصفته ومحل سكناه وحالته المدنية وجنسيته وإن اقتضى الحال اسم الزوج والنظام المالي للزواج أو كل اتفاق تم طبقا لمقتضيات المادة 49 من مدونة الأسرة ويتضمن في حالة الشياع نفس البيانات المذكورة أعلاه بالنسبة لكل شريك مع التنصيص على نصيب كل واحد منهم، وإذا كان طالب التحفيظ  شخصا اعتباريا فيجب بيان تسميته وشكله القانوني ومقره الاجتماعي واسم مثله القانوني؛

2- تعيين عنوان أو موطن مختار في الدائرة الترابية التابعة لنفوذ المحافظة العقارية الموجود بها الملك، إذا لم يكن لطالب التحفيظ محل إقامة في هذه الدائرة؛

3- مراجع بطاقة التعريف الوطنية أو أي وثيقة أخرى تعرف بهويته ، عند الاقتضاء ؛

4- وصف العقار المطلوب تحفيظه ببيان البناءات والأغراس الموجودة به ومشتملا ته ونوعه وموقعه ومساحته وحدوده والأملاك المتصلة والمجاورة  له وأسماء وعناوين أصحابها ؛ وان اقتضى الحال الإسم الذي يعرف به العقار ؛

5- بيان أنه يحوز كل العقار أو جزءا منه مباشرة أو عن طريق الغير، وفيما إذا انتزعت منه الحيازة، يتعين بيان الظروف التي تم فيها ذلك؛

 6- تقدير القيمة التجارية للعقار وقت تقديم المطلب؛

7-  بيان الحقوق العينية العقارية المترتبة على الملك مع التنصيص على أصحاب هذه الحقوق بذكر أسمائهم الشخصية والعائلية ، وصفاتهم وعناوينهم وحالتهم المدنية وجنسيتهم وإن اقتضى الحال اسم الزوج والنظام المالي للزواج أو كل إتفاق تم طبقا لمقتضيات المادة 49 من مدونة الأسرة:

8- بيان أصل التملك؛

 إذا كان طالب التحفيظ لا يستطيع التوقيع أو يجهله،  فإن المحافظ على الأملاك العقارية يشير إلى ذلك ويشهد بأن مطلب التحفيظ قد قدم إليه من طرف المعني بالأمر بعد أن يتحقق من هويته”.

[25] – ينص الفصل 14 على أنه” يقدم طالب التحفيظ مع مطلبه أصول أو نسخ رسمية للرسوم والعقود والوثائق التي من شأنها أن تعرف بحق الملكية و بالحقوق العينية المترتبة على الملك”.

[26] – المذكرة عد 05/2018 الصادر عن المحافظ العام بتاريخ 26/03/2018.

[27] – ينص الفصل الثالث من ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية على أنه ” إن جميع الأعمال المتعلقة بمسطرة تحفيظ العقارات الداخلة في منطقة التحفيظ العقاري الجماعي تنجز دون صائر  شرط أن تكون مطالب التحفيظ مقيدة في أجل سنة واحدة يبتدئ من تاريخ نشر القرار المنصوص عليه في الفصل الأول بالجريدة الرسمية.

 غير أن الاستفادة من هذه المجانية لا تطبق على الصوائر المترتبة عن إجراءات التعرض ولا سيما الأداء القضائي وحقوق المرافقة.

 وإذا اقتضت حاجات المصلحة فإن الأجل المنصوص عليه في المقطع السابق يمكن تمديده بستة أشهر على الأكثر بقرار لوزير الفلاحة والإصلاح الزراعي.

[28] – حميد الربيعي: م،س، ص: 51.

[29] – انظر الفصل الرابع من ظهير 25 يوليوز 1969.

[30] – أحمد أحيدار: م،س، ص: 293.

 [31]– جاء في الفصل العاشر من ظهير 25 يوليوز 1969 ما يلي: ” إذا دخل تغيير على البيانات الأساسية المدرجة في البيان التجزيئي المشار إليه في الفصل 4 أودع بيان معدل له بمقر السلطة المحلية المعنية بالأمر.

 وينشر إعلان عن هذا الإيداع بالجريدة الرسمية ويعلق طبق الشروط المبينة في الفصل 4 .

وإذا كان الإعلان عن اختتام التحديد قد تم نشره منح أجل جديد لمدة شهرين تبتدئ من تاريخ نشر الإعلان عن إيداع بيان التعديل.

 ولا تقبل في هذه الحالة إلا التعرضات التي لها علاقة مباشرة بالتغييرات المدخلة”.

[32] – أستاذنا إدريس الفاخوري، م.س، ص: 48.

[33] – تراقب مصلحة المحافظة العقارية الوثائق المتعلقة بالجانب القانوني، في عين تراقب مصلحة المسح العقاري الوثائق المرتبطة بالجانب التقني.

[34] – الفصل 4 من ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية.

[35] – شكيب حيمود: التحفيظ الإجباري وفق مقتضيات القانون 07-14 منشورات المنبر القانوني- قانون التحفيظ العقاري بين روح ظهير 1913 ومستجدات قانون 07-14، أعمال الندوة العلمية التي نظمتها مجلة المنبر القانوني بشراكة مع القضاء المدني يوم 5 ماي 2012، ص: 52.

[36] – إيمان الشاعري، م.س، ص: 58.

[37] – الفقرة الثانية والثالثة من الفصل 4 من ظهير 25 يوليوز 1969.

[38] – محمد خيري، “العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي المساطر الإدارية القضائية”، مطبعة المعارف الجديدة الرباط، طبعة 2014، ص: 176.

[39] – أستاذنا إدريس الفاخوري، م.س، ص: 64.

[40] – عمليا يتم وضع برنامج عمليات التحديد بتنسيق بين المحافظ العقاري ورئيس مصلحة المسح العقاري، ولا ينفرد المحافظ العقاري بذلك كما يبدو من مضمون الفقرة الأولى من الفصل 5 من ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية.

[41] – الفقرة الأولى من الفصل 5 من ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية.

[42] – الفقرة الثانية من الفصل 5 من ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية.

[43] – الفصل 22 من ظهير التحفيظ العقاري كما تم تعديله وتتميمه بالقانون رقم 14.07.

[44] – قرار عدد 736 صادر عن المجلس الأعلى بتاريخ 16/07/1998، في الملف الإداري عدد 44، منشور بمجلة القصر عدد 20، ص: 205.

[45] – حليمة قليش، م.س، ص: 68.

[46] – إيمان الشاعري، م.س، ص: 73.

[47] – أهتوت محمد، “وضعية المهندس المساح الطبوغرافي في التشريع العقاري المغربي” رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة محمد الأول بوجدة، السنة الجامعية 2015-2016، ص: 58.

[48] – راجع الفصلين 23 و 50 من ظهير التحفيظ العقاري كما عدل وتمم بالقانون رقم 14.07.

[49] – دورية مدير المحافظة العقارية الصادرة بتاريخ فاتح أكتوبر 2009 في شأن محاضر التحديد وتصاميم مطالب التحفيظ المنجزة في إطار مسطرة لتحفيظ الجماعي.

[50] – الفصل 7 من ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية.

[51] – البند 2 من الفصل 9 من ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية.

[52] – محمد خيري، م.س، ص: 210.

[53] – فاطمة الحروف، “حجية القيد في السجل العقاري”، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة محمد الخامس، أكدال، الرباط، السنة الجامعية 1993-1994، ص: 74.

[54] – مأمون الكزبري، “التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي” الجزء الأول، شركة الهلال العربية للطبع والنشر الرباط 1987 الطبعة الثانية، ص: 19.

[55] – أحمد دحمان، “تلقي التعرضات وشروط تقديمها وقرارات المحافظ بشأنها على ضوء تعديلات قانون التحفيظ العقاري”، مقال منشور بمجلة ملفات عقارية، العدد 2، السنة 2012، ص: 150.

[56] – أستاذنا إدريس الفاخوري، م.س، ص: 75.

[57] – محمد أيدار، “خصوصية التعرض على المساطر الخاصة –مسطرة تحفيظ الأراضي المضمومة والتحديد الإداري نموذجا”، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، مسلك العقود والعقار، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة محمد الأول، وجدة، السنة الجامعية 2015-2016، ص: 3.

[58] – لحسن عبد العظيم، “تدخل القضاء في ميدان التحفيظ العقاري”، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، وحدة القانون المدني المعمق، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة محمد الخامس، أكدال، الرباط، السنة الجامعية 2011-2012، ص: 41.

[59] – أنظر الفصل 24 من ظهير التحفيظ العقاري كما عدل وتمم بالقانون رقم 14.07.

[60] – يراجع الفصل 29 ظ.ت.ع كما عدل وتمم بالقانون رقم 14.07

[61] – محمد بوعياد، “دور النيابة العامة في القضايا المدنية – قضايا التحفيظ العقاري نموذجا-“، بحث نهاية التمرين بالمعهد العالي للقضاء، مديرية تكوين القضاة والملحقين القضائيين الفوج 37، السنة: 2011-2012، ص: 53.

[62] – ينص الفصل 9 من ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية على أنه “يوجه القائد ورئيس محكمة السدد الوثائق الآتية إلى المحافظ على الأملاك العقارية بعد انصرام أجل الشهرين المنصوص عليه في الفصل الثامن:

1- المحاضر والأوراق المتعلقة بالتعرضات المقدمة لهما أو عند عدمها شهادة سلبية؛

2- شهادة تثبت إنجاز إجراء التعليق المنصوص عليه في الفصل السابع”؛

[63] – أحمد أجعون، “المقتضيات الجديدة المتعلقة بالتعرض على مسطرة التحفيظ، سلسلة الأنظمة والمنازعات العقارية”، منشورات مجلة الحقوق، العدد 5، السنة 2012، ص: 46.

[64] – محمد الحداد، م.س، ص: 278.

[65] – أنظر الملحق رقم 1.

[66] – حكم المحكمة الابتدائية ببركان رقم 49 صادر بتاريخ 21/02/2017 في الملف رقم 356/16 (غير منشور) أنظر الملحق رقم 1.

[67] – حكم المحكمة الابتدائية ببركان رقم 309 صادر بتاريخ 01/07/2014 في الملف رقم 654-11 (غير منشور) أنظر الملحق رقم 1.

[68] – قرار محكمة الاستئناف بوجدة تحت رقم 439 بتاريخ 16/11/2017 في الملف رقم 185/1403/2017 (غير منشور) أنظر الملحق رقم 1.

[69] – أستاذنا إدريس الفاخوري، م.س، ص: 100.

[70] – حكم المحكمة الابتدائية بالناظور رقم 136 صادر بتاريخ 11/06/2018 في الملف عدد 129/1403/17 (غير منشور) انظر الملحق رقم 1.

[71] – ينص الفصل الأول من ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية على أنه: “يمكن أن يصدر وزير الفلاحة والإصلاح الزراعي قرارا تحدث وتحدد بموجبها خارج دائرة الجماعات الحضارية مناطق تدعى مناطق التحفيظ العقاري الجماعي ويتم فيها تحفيظ الأملاك طبق الكيفيات والشروط المنصوص عليها في هذا الظهير الشريف والمقتضيات غير المنافية من الظهير الشريف المشار إليه أعلاه المؤرخ في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913)”.

[72] – عبد المنعم لزعر: “الحجية المطلقة لقرار التحفيظ بين ثوابت قانون التحفيظ العقاري ومستجدات دستور 2011″، مجلة القضاء المدني العدد 6، السنة 2012، ص: 70.

[73] – إدريس لزرق، “آجال الإجراءات في مساطر التحفيظ العقاري” أشغال الندوة الوطنية في موضوع: “الأمن العقاري”، سلسلة دفاتر محكمة النقض –العدد 26 منشورات مركز النشر والتوثيق القضائي بمحكمة النقض، مطبعة الأمنية، الرباط 2015، ص: 465.

[74] – المذكرة عدد 05/2018 الصادرة عن المحافظ العام بتاريخ 26/03/2018.

[75] – ينص الفصل 30 من ظهير التحفيظ العقاري كما نسخ وعوض بالقانون رقم 14.07على أنه “خلال الثلاثة أشهر الموالية لانصرام أجل التعرض يقوم المحافظ على الأملاك العقارية بتحفيظ العقار بعد التحقق من إنجاز جميع الإجراءات المقررة في هذا القانون، ومن شرعية الطلب وكفاية الحجج المدلى بها، وعدم وقوع أي تعرض”.

[76] – محمد الحداد، م.س، ص: 283.

[77] – تنص الفقرة الأخيرة من الفصل 32 من ظ.ت.ع كما نسخ وعوض بالقانون رقم 14.07″خلال الثلاثة أشهر الموالية لانصرام الأجل المنصوص عليه في الفصل 23 يوجه المحافظ على الأملاك العقارية مطلب التحفيظ والوثائق المتعلقة به إلى المحكمة الابتدائية التي يقع العقار بدائرتها”.

– غير أن التقيد بالأجل المذكور يتحكم فيه عمليا عدد مطالب التحفيظ المدرجة بمنطقة التحفيظ الجماعي على غرار ما قلناه بالنسبة لوقت اتخاذ المحافظ العقاري لقرارات تحفيظ العقارات الواقعة بهذه المنطقة.

[78] – محمد الحداد، م.س، ص: 285.

[79] – شكيب حيمود، “وسائل حماية الحقوق الناشئة خلال مساطر التحفيظ العقاري” أشغال الندوة الوطنية في موضوع: “الأمن العقاري”، سلسلة دفاتر محكمة النقض، العدد 26 منشورات مركز النشر والتوثيق القضائي بمحكمة النقض، مطبعة الأمنية، الرباط 2015، ص: 519.