نوال مزوز باحثة بسلك الماستر المتخصص في قانون العقار والتعمير، جامعة محمد الأول، الكلية المتعددة التخصصات بالناضور

 مقدمة :

   يعتبر ملك الدولة الخاص وعاء حقيقيا وأساسيا لأي مشروع اقتصادي أو اجتماعي أو خدماتي[1] ،وذلك لما يتميز به نظامه القانوني من ليونة تجعله قادرا على استيعاب هذه المشاريع مقارنة مع غيره من الأنظمة العقارية الخاصة ،كما أن الدولة تراهن على هذا الرصيد العقاري لتشجيع الاستثمار واستقطابه ،إلا أنه في الآونة الأخيرة عرف هذا الرصيد العقاري تراجعا كبيرا مما جعل سياسة الدولة الاقتصادية والاجتماعية على المحك ،الشيء الذي أفرز ظاهرة المضاربة العقارية[2].

   وفي هذا السياق لا بد من الإشارة إلى أن المغرب في السنوات الأخيرة انخرط بقوة، ومن خلال إرادة ملكية في تحسين مناخ الاستثمار[3]، وذلك من خلال إصدار مجموعة من القوانين، كقانون الإطار رقم 18.95 بمثابة ميثاق للاستثمار[4]، وأيضا إحداث الوكالة المغربية لتنمية الاستثمارات والصادرات [5]، وكذا العمل على وضع مجموعة من التحفيزات الجبائية التي من شأنها النهوض بقطاع الاستثمار وجذب المستثمرين[6]، غير أنه ورغم المجهودات المبذولة فإن هناك معيقات قانونية وإدارية تحول دون تحقيق الأهداف المرجوة.

  وبالنظر لطبيعة الموضوع، فإننا سنقتصر على إبراز حجم مساهمة الملك الخاص للدولة، الذي تسيره وزارة المالية[7] ممثلة في مديرية أملاك الدولة[8] في الاستثمار، وذلك من خلال دراسة تحليلية نقدية للتقارير الصادرة عن وزارة الاقتصاد والمالية بشأن العقار المعبأ للاستثمار، وكل ذلك في إطار تأطير الموضوع  ضمن إشكالية أساسية، وهي إلى أي حد يساهم الملك الخاص للدولة في الاستثمار الوطني؟، ومحاولة الاجابة عن هذه الاشكالية، تستلزم اعتماد قالب ثنائي وتقسيم الموضوع لفقرتين وفقا للشكل الآتي:

الفقرة الأولى: الأكرية العقارية لملك الدولة الخاص

   يخضع عقد الكراء لتراضي الطرفين على الشيء موضوع الكراء، وعلى الأجرة التي يلتزم المكتري بدفعها، وعلى باقي شروط العقد[9]، ونظرا لأهمية هذه الصيغة فإن مديرية أملاك الدولة تلجأ لاستثمار أمواها بالاعتماد عليها، ويمكن أن نميز فيما يخص عقود كراء أملاك الدولة بين صنفين، الأول يتمثل في كراء العقارات العادية(أولا)، والثاني يتمثل في كراء العقارات الفلاحية(ثانيا).

أولا: كراء العقارات العادية

   بالرجوع للمقتضيات القانونية المنظمة لعملية تدبير أملاك الدولة الخاصة، يتأكد بأن عملية الكراء التي تقوم بها الدولة بالنسبة للعقارات التابعة لملكها الخاص، تتم كأصل عام عن طريق السمسرة العمومية ووفق دفتر التحملات الذي يتم بموجبه تحديد الشروط العامة المنظمة للعلاقة الكرائية بين الدولة وبين المكتري، واستثناء يتم كراء الأملاك التابعة لملك الدولة الخاص عن طرق المراضاة مع تحديد التزامات كل طرف؛ وفي هذه الحالة الأخيرة  يشترط موافقة السلطات الوصية على عملية الكراء.[10]

   وتتعدد طرق استغلال الدولة لأملاكها على سبيل الكراء بتعدد النصوص القانونية والتنظيمية المعمول بها[11]، ويقترح أحد الباحثين[12]معيار للتصنيف ينسجم مع النصوص القانونية والتنظيمية المعمول بها، ويتلاءم مع طبيعة العقارات، وهذا المعيار هو معيار الاستعمال والتخصيص، بمعنى أنه متى كان الكراء متعلق بمحلات معدة للسكنى أو الاستعمال المهني، فإنه يخضع للقانون67.12[13] ، أما إذا كان كراء العقارات أو المحلات مخصص للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي فإنه يخضع للقانون 49.16[14]، كما أن كراء المحلات السكنية لمن يشغلها من الموظفين يخضع لقانون خاص هو القرار 19/09/1951[15]،أضف إلى ذلك كراء الأملاك الفلاحية التابعة لملك الدولة الخاص[16].

ثانيا: كراء العقارات ذات الطابع الفلاحي

    تعمل مديرية أملاك الدولة بتنسيق مع وكالة التنمية الفلاحية[17]  على كراء عقاراتها ذات الصبغة الفلاحية، والتي تتوفر على مواصفات تمكن من إنجاز مشاريع تستعمل فيها التكنولوجية المتقدمة، بقصد الرفع من الانتاج وخلق مناصب الشغل، وهذه العملية تتم عن طريق السمسرة العمومية ولأغراض فلاحية لمدة 5 سنوات فلاحية غير قابلة للتجديد[18]، ويمكن استثناء كراؤها عن طريق المراضاة شريطة موافقة الجهة المختصة.

  ومن حيث الإطار القانوني، فإن الذي يؤطر عملية كراء الأراضي الفلاحية هو منشور الوزير الأول رقم2007-2، حيث حدد هذا المنشور طرق الإكراء في:

• الكراء عن طريق السمسرة العمومية: والكراء عن طريق السمسرة العمومية يرتبط على الخصوص بالأراضي الفلاحية غير القابلة لإنجاز مشاريع استثمارية، وتتم عن طريق تقديم المتزايدين للعروض لدى اللجنة المكلفة بالسمسرة، ويرسوا المزاد على من قدم أعلى عرض.
• الكراء بالتراضي: وتعتبر هذه الطريقة استثناء عن الأصل، حيث يتم من خلال التراضي إكراء بعض الأملاك الفلاحية للمستثمرين المحليين أو الأجانب لإنجاز مشاريع استثمارية لتنمية القطاع الفلاحي، وتتميز هذه الآلية بأهمية مبلغ الاستثمار وجلب التكنولوجيا المتقدمة وخلق مناصب الشغل.
• مسطرة تقديم العروض: تشبه هذه الصيغة السمسرة العمومية، غير أنها تختلف عنها في كون أن كل إجراءاتها تكون كتابية خلافا للسمسرة التي يمكن أن تكون شفوية، وأهم ما يميز هذه الآلية هو أن المكتري بالإضافة لالتزاماته العادية يلتزم بتشغيل اليد العاملة التي كانت تشتغل بالضيعة قبل كرائها له[19].

  ومما تجدر الإشارة إليه أن الرصيد العقاري الفلاحي الذي تمتلكه الدولة، تستغله على وجه الخصوص عن طريق الكراء، وهو ما يتماشى مع الوظيفة المالية لهذا الملك، وذلك بغض النظر عن عدم قدرة الدولة على كراء كل العقارات التابعة لها، بسبب عدم قدرتها على إحصائها وضبط وضعيتها القانونية[20]، وبغض النظر كذلك من أن الدولة مؤخرا اتجهت إلى إكراء أملاكها بالتراضي بدلا من طريقة المزاد العلني[21]، وذلك قبل العودة لاعتماد المنافسة في كراء أملاك مهمة في إطار عقود الشراكة بين القطاع العام والخاص في المجال الفلاحي منذ سنة 2004[22] ، حيث عمدت الدولة منذ سنة 2004بتعبئة الأراضي الفلاحية من ملكها الخاص، وذلك لتحقيق الأهداف التالية:

انعاش الاستثمار في القطاع الفلاحي؛

تأهيل القطاعات الفلاحية الأساسية(زراعة الأشجار المثمرة، زراعة الخضروات، تربية المواشي، زراعة الكروم، إنتاج الزيوت…).

ولأجل مواكبة هذه المجهودات تم وضع الأراضي الفلاحية رهن إشارة المستثمرين في إطار الكراء الطويل الأمد من أجل الحصول على مردودية مشجعة للمشاريع[23]، وقد عرفت سنة 2016 وحدها كراء ما يفوق 3.079هكتار بمبلغ استثماري يقدر ب 788مليون درهم[24]، في حين شهدت سنة 2017 توقيع71 اتفاقية بخصوص وضع الأراضي الفلاحية رهن اشارة المستثمرين في اطار الكراء الطويل الأمد، وهمت هذه الاتفاقيات مساحة اجمالية قدرها 4.106هكتار بمبلغ قدر ب 692 مليون درهم وخلق 1.741 منصب شغل.[25]

  وفي سنة 2018تم توقيع 55 اتفاقية، تم بموجبها وضع الأراضي الفلاحية رهن اشارة المستثمرين في اطار عقود كراء طويل الأمد، وهمت هذه الاتفاقيات مساحة 4.408 هكتار بمبلغ استثماري يقدر ب718مليون درهم، وخلق 2359 منصب شغل، ألأما سنة 2019 فقد تم التوقيع على 19 اتفاقية في اطار الشراكة بعد الاعلان عن طلبات العروض بشأنها، وقد همت هذه الاتفاقيات مساحة تصل الى 1457 هكتار بمبلغ استثماري يقدر ب 207 مليون درهم وخلق 554 منصب للشغل.

الفقرة الثانية : مدى مساهمة ملك الدولة الخاص في تنمية القطاع السكني والصناعي والسياحي

   يساهم ملك الدولة الخاص في المشاريع السكنية، من خلال محاولة إنعاش قطاع  السكن (الاجتماعي خاصة)،كما يساهم في تنمية المجال الصناعي والسياحي.

أولا: مساهمة ملك الدولة الخاص في قطاع السكن الاجتماعي

   بالنظر لتفشي أزمة السكن واستفحال ظاهرة السكن غير اللائق، وبالنظر للحاجة المتزايدة للعقار، وما يقابله من مضاربات عقارية، تمت الاستعانة بالملك الخاص للدولة لإنجاز مشاريع للسكن الاجتماعي، حيث عمدت الدولة على تفويت عقاراتها إلى مؤسسات أو شركات مختلطة، مع وضع تسهيلات لذلك لغرض إنشاء السكن الاجتماعي، سواء من حيث المسطرة المتبعة أو من حيث الثمن المحدد للمشروع، حيث يكون منخفض مقارنة بالثمن العادي لاقتناء العقارات.

  ومن خلال العودة للإحصائيات يتضح حجم مساهمة الملك الخاص للدولة في تنمية قطاع السكن الاجتماعي، فخلال الفترة الممتدة ما بين 1998و2003تم تخصيص حوالي 9851.362متر مربع من ملك الدولة الخاص لاحتواء مختلف الطلبات المتعلقة باقتناء الملك الخاص لأجل السكن الاجتماعي، وذلك بمبلغ قدره230945870درهم، ومن بين الشركات أو المؤسسة التي تقدمت بالطلب آنذاك نجدERAC-SNGL)- (ANHI[26]، كما أن هناك شركات كبرى تعمل على تنمية المشاريع السكنية استفادة من الملك الخاص للدولة، فمثلا شركات العمران والشركات التابعة لها استفادت من أكثر من 8000 هكتار من ملك الدولة الخاص ولا زالت في استفادة مستمرة[27].

    وبالرجوع للإحصائيات الأخيرة المتعلقة بالسكن الاجتماعي نلاحظ أن الدولة لم تعد قادرة على توفير المساحة الكافية للاستثمار في قطاع السكن الاجتماعي، بفعل استنزاف عقاراتها، ففي سنة 2014 تم تخصيص حوالي 608هكتار لإنجاز المشاريع الاستثمارية المتعلقة بقطاع السكن، إلا أن هذا لم يرقى للمستوى المطلوب[28] ،كما أن عدد المشاريع الإجمالية خلال سنة 2014 بلغ 186 مشروع، خصص 62 مشروع لقطاع السكن، وسنة2015 تم تخصيص 911 هكتار لأجل تنفيذ برامج إعادة اسكان قاطني دور الصفيح وتنمية السكن الاقتصادي والاجتماعي[29]،وفي2016 يلاحظ تراجع المساحة المخصصة لقطاع السكن، حيث تم تخصيص 363 هكتار فقط لهذا القطاع[30]، وسنة 2017 تراجعت المساحة المخصصة لقطاع السكن مرة أخرى إلى 343هكتار فقط من أصل 13507 هكتار معبأ للاستثمار بمختلف القطاعات استنزف معظمها قطاع الطاقة الذي شغل مساحة 12080هكتار(أي89%من المساحة المعبأة للاستثمار)[31]، ونفس التراجع شهدته سنة 2018، حيث أنه تم تخصيص 17 مشروعا فقط لقطاع السكن بمساحة لا تتجاوز 134,5 هكتارات من أصل مساحة إجمالية معبأة للاستثمار العمومي قدرها 12.592 هكتار و26آر و75سنتيار[32].

   وسنة 2019استفاد قطاع السكن من 20 مشروعا، حيث تمت تعبئة 380 هكتار لفائدة قطاع السكن بوجه عام، وعلى الخصوص “مدن بدون صفيح”، وذلك بمبلغ استثماري قدر ب 1.160 مليون درهم[33]، في حين استفاد قطاع السكن سنة 2020من 18 مشروعا سكنيا، حيث تمت تعبئة 691هكتار بمبلغ استثماري قدره 3.950 مليون الدرهم[34]، وخلال الأسدس الأول من سنة 2021 تمت تعبئة 79 هكتار لفائدة قطاع السكن بإنجاز 17 مشروعا استثمارا بكلفة اجمالية قدرها 852 مليون درهم[35].

     ومن خلال المعطيات السابقة نلاحظ أن هناك تذبذبا واضحا، وتراجعا يكاد يكون مستمرا في حجم مساهمة أملاك الدولة الخاصة في القطاع السكني، وهذا يرجع لإكراهات مالية مرتبطة بوظيفة الملك الخاص المالية، من جهة ومن جهة أخرى لتخصيص المساحات المعبأة لقطاعات أخرى على حساب قطاع السكن، أبرزها قطاع الطاقة الذي يستحوذ على نسبة كبيرة من الأراضي المعبأة للاستثمار من ملك الدولة الخاص.

ثانيا: مساهمة ملك الدولة الخاص في تنمية القطاع السياحي والصناعي

    سنحاول بداية إبراز مساهمة الملك الخاص للدولة في القطاع السياحي(أ)، ثم نبرز بعد ذلك مساهمة هذا الملك في قطاع الصناعة(ب).

– دور ملك الدولة الخاص في المجال السياحي

   يعتبر القطاع السياحي بالمغرب أساسا للمخططات التنموية الوطنية آخذا بعين الاعتبار ما يزخر به من خصوصيات معمارية تاريخية وثقافية، وذلك بفعل الانعكاس الكبير لهذا القطاع على الحياة الاجتماعية والاقتصادية وتأثيره على سوق الشغل وميزان الأداء بصفة خاصة[36].

   ونظرا لأهمية هذا القطاع، فإنه يشغل أرقام مهمة ضمن المساحة المعبأة من ملك الدولة الخاص سنويا لأجل الاستثمار، فعلى سبيل المثال لو أخذنا الفترة الممتدة ما بين 1999إلى 2010، سنجد بأن قطاع السياحة شغل مساحة تقدر ب 8481 هكتار في اطار المساحة المعبأة من طرف الدولة لأجل انجاز المشاريع الاستثمارية، وقد تم تخصيص هذه المساحة لأجل تهيئة المحطات الشاطئية المبرمجة في إطار المخطط الأزرق ومناطق جديدة للتهيئة السياحية ولإنجاز مركبات ووحدات سياحية مندمجة كالفنادق والإقامات[37].

 وداخل الحقبة المذكورة تم انجاز مجموعة من المشاريع السياحية التنموية فوق الملك الخاص للدولة، فخلال سنة2006 مثلا تم ابرام 6 اتفاقيات تهم 1063هكتار من الملك الخاص للدولة، وذلك بغية انجاز ست مركبات سياحية وإقامة بكل من العرائش والدار البيضاء وطنجة، وقد ساهمت هذه المشاريع بخلق4200 منصب شغل، وسنة 2007 أبرمت 7 اتفاقيات للاستثمار السياحي على ملك الدولة الخاص، همت مساحة إجمالية قدرها 4960هكتار[38].

    وبالابتعاد عن هذه الفترة(1999إلى 2010)، فقد تم سنة 2014 إنجاز 23 مشروعا استثماريا في القطاع السياحي بمساحة قدرت ب 154 هكتار، وخلق 2458 منصب شغل، وتحقيق ما يزيد عن 7814641288درهم كقيمة استثمارية[39]، هذا وبلغت المساحة المخصصة للاستثمار السياحي من ملك الدولة الخاص سنة 2015، ما يصل إلى 104هكتارات من أصل 4587هكتارو63آر و56سنتيار، وسنة 2016 تمت تعبئة 171 هكتار من ملك الدولة الخاص للاستثمار السياحي من مساحة إجمالية معبئة لمختلف القطاعات مقدرة ب7314 هكتار و6آر و70سنتيار[40]، وفي سنة2017تمت تعبئة 138.6هكتار من أصل المساحة الاجمالية المعبأة 13.507هكتار و82آر و09سنتيار[41].

    وقد ارتفعت نسبة مساهمة الملك الخاص في تنمية القطاع السياحي سنة 2018 لتصل إلى 238هكتار من أصل 12.647هكتار و99آر و67سنتيار أي المساحة الإجمالية المعبئة للاستثمار في مختلف القطاعات[42]، هذا وارتفعت نسبة مساهمة الملك الخاص للدولة في تنمية القطاع السياحي سنة 2019 لتصل إلى مساحة1.040هكتار من مساحة إجمالية معبأة لمختلف القطاعات قدرت ب 1.797هكتار و86آر و19سنتيار، وذلك من أجل انجاز43 مشروعا استثماريا بمبلغ استثماري قدر ب5.519مليون درهم، وخلق 864 منصب شغل[43].

   أما سنة 2020 فقد تمت تعبئة 97هكتار من ملك الدولة الخاص لفائدة القطاع الفلاحي من خلال إنجاز 51مشروع استثماري بمبلغ استثماري قدر 724مليون درهم وخلق  1126منصب شغل[44]، وفي الأسدس الأول من سنة 2021 تمت تعبئة 72 هكتار من أجل إنجاز 52 مشروعا استثماريا بكلفة إجمالية بلغت 559 مليون درهم، وخلق 1313منصب شغل[45].

     يستفاد إذن من خلال المعطيات المذكورة بأن الملك الخاص للدولة يقوم بدور طلائعي في تنمية الاستثمارات السياحية، وذلك بهدف دعم ومضاعفة حجم انتاجيات القطاع السياحي، وجعل هذا القطاع منسجما مع الرؤى التنموية الاستراتيجية للبلاد.

– دور ملك الدولة الخاص في تنمية الاستثمارات الصناعية

   بالنظر لأهمية القطاع الصناعي في تحقيق التنمية، فإن الدولة-الملك الخاص للدولة- تعمد إلى تخصيص جزء كبير من أراضيها لإنجاز مشاريع استثمارية ذات طابع صناعي، وهذا ما يتضح من خلال المساحة التي يتم تعبئتها سنويا لفائدة هذا القطاع، فمثلا خلال الفترة الممتدة بين 1999و2010 بلغت المساحة المعبأة لفائدة القطاع الصناعي ما يناهز4557هكتار، خصصت كلها لغرض تشجيع قطاع الاستثمار الصناعي لما له من أهمية في تحقيق التنمية الاقتصادية والاجتماعية للبلاد[46].

   وبالانتقال للسنوات الأخيرة فإننا نجد أنه سنة 2014 بلغت قيمة الاستثمار الصناعي على أملاك الدولة الخاصة 19318010000درهم بمساحة همت 125هكتار، وبخلق مناصب شغل مهمة وصلت لأول مرة 1.467منصبا للشغل[47]، كما أنه في أبريل 2014 تم إطلاق ما يسمى بالمخطط الوطني للتسريع الصناعي الدار البيضاء(2014-2020)، والذي يهدف الى الحفاظ على الدينامية التي أطلقها مخطط اقلاع والمخطط الوطني للإقلاع الصناعي من خلال وضع نظام اقتصادي فعال وإرساء قاعدة صناعية مندمجة مبنية على سلسلة قيم من شأنها تعزيز الروابط بين المقاولات الكبرى والمتوسطة والصغرى.

   وخلافا لسنة 2014 فقد شهدت سنة 2015 تراجعا ملحوظا إذ أنه لم يتم تخصيص إلا 55هكتار من أملاك الدولة الخاصة لفائدة الاستثمار الصناعي، وأنجز على هذه المساحة 17 مشروعا استثماريا[48] بمبلغ استثماري قدر ب 568مليون درهم وتوفير 5.312منص شغل[49]، وفي سنة 2016 وقعت الدولة بروتوكول اتفاق مع المجموعة الفرنسية “بوجو” لإنجاز مركب صناعة لإنتاج السيارات بالقنيطرة، وبالإضافة لذلك تمت تعبئة82 هكتارا إضافي لفائدة قطاع الصناعي، بهدف إنجاز 28مشروعا استثماريا يناهز 5.085 مليون درهم وخلق 2.121 منصب شغل[50].

    وسنة 2017 ارتفعت من جديد المساحة المخصصة للقطاع الصناعي لتصل إلى 686هكتار من الملك الخاص للدولة، وذلك بهدف تعزيز النظم البيئية في القطاع الصناعي[51]، والملاحظ أن المساحة التي تمت تعبئتها لفائدة القطاع الصناعي برسم سنة2017 تمركزت بنسبة 96%من كل من جهة العيون الساقية الحمراء الداخلة وادي الذهب.

  وخلال سنة 2018 تمت تعبئة 241 هكتار من ملك الدولة الخاص لفائدة قطاع الصناعة[52]، وذلك استمرارا في تنزيل مخطط تسريع التنمية الصناعية2014-2020،
وقد ارتفعت المساحة المخصصة للقطاع الصناعي سنة 2019بشكل ملحوظ، حيث وصلت الى 970هكتار،وهمت إنجاز 55مشروع استثماريا بكلفة إجمالية قدرها 1.675مليون درهم وخلق14.244منصب للشغل[53]، وعادت لتنخفض من جديد سنة 2020، حيث أن المساحة المعبأة لهذا القطاع قدرت ب192هكتار من أجل إنجاز 45مشروعا استثماريا بتكلفة اجمالية قدرت ب1.433مليون درهم، وخلق 11.432منصب شغل[54]، وخلال النصف الأول من سنة 2021 يلاحظ أن نسبة مساهمة الملك الخاص في تنمية القطاع الصناعي ارتفعت لتصل إلى 386هكتار من أجل إنجاز 47مشروعا استثماريا بكلفة اجمالية قدرها1.898مليون درهم وتوفير 5.908 منصب شغل[55].

   كل الأرقام والإحصائيات المذكورة تؤكد الدور الأساسي الذي يظطلع به ملك الدولة الخاص في تنمية المشاريع الاستثمارية في القطاع الصناعي، فهذا النوع من الملك حاضر دائما وبقوة في مختلف المشاريع والاتفاقيات الاستثمارية الصناعية، وإن كان ذلك يهدد الرصيد العقاري للدولة مع ما يترتب على ذلك من استنزاف لهذا الرصيد.
ولهذه الاعتبارات بدأت الدولة تتبنى استراتيجية جديدة لتشجيع الاستثماري الصناعي، وهذه الاستراتيجية تعتمد على آلية الكراء لاستغلال المساحات الصغيرة بالقرب من أماكن تواجد اليد العاملة ومن المرافق والخدمات الأساسية(المطاعم، السكن، الاتصالات)[56]، وعليه فإنه أصبح بالإمكان كراء أملاك الدولة الخاصة المخصصة لدعم القطاع الصناعي، وهذا ما من شأنه تشجيع الاستثمار الصناعي.

خاتمة:

    يتضح من خلال دراسة هذا الموضوع، أن الملك الخاص للدولة يشكل الأرضية الأساسية لانطلاق المشاريع الاستثمارية في مختلف القطاعات الفلاحية والسياحية والصناعية والسكنية، غير أنه ومع ذلك فإن هذا الدور يتراجع بنسب ملحوظة نظرا لاستنزاف الملك الخاص للدولة من جهة، ومن جهة أخرى فإن هناك اكراهات واقعية وقانونية تحول دون أداء هذا الملك لوظيفته الاقتصادية بالشكل المطلوب، خاصة ما يتعلق بتعقيد المساطر والإجراءات المتبعة لتثمين هذا الملك، وقدم النصوص والدوريات المنظمة له، فأغلبها يرجع لفترة الحماية.

   وهو ما أصبح يستلزم تضافر جهود مختلف الفاعلين -متدخلين أم مساهمين كانوا-في العمل على حوكمة تدبير وتثمين الملك الخاص للدولة لأجل توفير العقار وتعبئته للاستثمار العمومي .

---

المراجع المعتمدة:

الكتب:

 حسن الخشين، ملك الدولة الخاص: تمييزه، نظامه، وظائفه، سلسلة المعارف القانونية والقضائية، منشورات مجلة الحقوق، الاصدار28-2015، مطبعة المعارف الجديدة الرباط، ط:2015.

 العربي مياد، السكن الوظيفي في ضوء الفقه الإداري والاجتهاد القضائي، سلسلة مؤلفات وأعمال جامعية، منشورات المجلة المغربية للإدارة المحلية والتنمية، الطبعة الأولى 2000.

 عبد الرحمان أسامة/ حاجي بن ناصر، قانون السياحة: خصوصيات التنظيم السياحي-تنظيم الروابط الناجمة عن السياحة، د. ذ. م. طبعة 2010.

الرسائل والأطاريح:

1- الأطاريح

محمد أوزيان ،الأملاك المخزنية بالمغرب -النظام القانوني والمنازعات القضائية- ،أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص ،جامعة محمد الأول بوجدة ،كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ،وحدة التكوين والبحث لنيل الدكتوراه في العقود والعقار ،السنة الجامعية 2012،2013.

2- الرسائل الجامعية

 قاسمي البلغيتي ،دور ملك الدولة الخاص في التنمية ،رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص ،جامعة عبد المالك السعدي ،طنجة ،السنة الجامعية :2004-2005

 هشام لحرش، النظم الجبائية التفضيلية وإشكالية العدالة الجبائية، رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون المنازعات، جامعة المولى إسماعيل مكناس، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، السنة الجامعية 2007-2008.

 ابراهيم المؤيد، الاستثمار ومحفزاته في القانون اليمني والمغربي، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة، السنة الجامعية 2006-2007

المقالات:

العربي محمد مياد، الاستثمار في أملاك الدولة الخاصة، مقال منشور بمجلة الحقوق، سلسلة أملاك الدولة، العدد الأول لسنة2012، منشورات مجلة الحقوق المغربية للدراسات القانونية والقضائية، مطبعة المعارف الجديدة الرباط، طبعة 2012.

 حفيظ الحر، الملك الخاص للدولة في خدمة التنمية: جهة الشرق نموذجا، مقال منشور ضمن أشغال الندوة الوطنية المنظمة يومي 25و26نونبر2016، بعنوان، العقار والتعمير والاستثمار، مطبعة المعارف الجديدة الرباط، طبعة 2017.

التقارير والمصادر الرسمية:

الموقع الرسمي لوزارة الاقتصاد والمالية، مديرية أملاك الدولة، رابط الموقع: domaines.gov.ma .

مشروع قانون المالية لسنة2016، تقرير حول العقار العمومي المعبأ للاستثمار، تقرير منشور بالموقع الرسمي لوزارة الاقتصاد والمالية www.finances.goc.ma.

مشروع قانون المالية لسنة2017، تقرير حول العقار العمومي المعبأ للاستثمار، تقرير منشور بالموقع الرسمي لوزارة الاقتصاد والمالية www.finances.goc.ma.

مشروع قانون المالية لسنة2018، تقرير حول العقار العمومي المعبأ للاستثمار، تقرير منشور بالموقع الرسمي لوزارة الاقتصاد والمالية www.finances.goc.ma.

مشروع قانون المالية لسنة2019، تقرير حول العقار العمومي المعبأ للاستثمار، تقرير منشور بالموقع الرسمي لوزارة الاقتصاد والمالية www.finances.goc.ma.

مشروع قانون المالية لسنة2020، تقرير حول العقار العمومي المعبأ للاستثمار، تقرير منشور بالموقع الرسمي لوزارة الاقتصاد والمالية www.finances.goc.ma.

مشروع قانون المالية لسنة2021، تقرير حول العقار العمومي المعبأ للاستثمار، تقرير منشور بالموقع الرسمي لوزارة الاقتصاد والمالية www.finances.goc.ma.

مشروع قانون المالية لسنة2022، تقرير حول العقار العمومي المعبأ للاستثمار ، تقرير منشور بالموقع الرسمي لوزارة الاقتصاد والمالية www.finances.goc.ma.

 تقرير المجلس الأعلى للحسابات لسنة2015، حول تعبئة الملك الخاص للدولة من أجل الاستثمار، تقرير منشور في الموقع الرسمي للمجلس الأعلى للحسابات www.courdescomptes.ma/ar .

---

الهوامش:

(=) تم تحكيم هذا المقال من طرف اللجنة العلمية لمركز مغرب القانون للدراسات

والأبحاث القانونية.

[1]  وذلك بالنظر للمساحة الشاسعة التي يحتلها هذا الملك في الوعاء العقاري بالمغرب، إذ يقدر ب1.703.677هكتار.

• التقرير السنوي للمجلس الأعلى للحسابات لسنة2015.، ص: 89.

[2]  قاسمي البلغيتي ،دور ملك الدولة الخاص في التنمية ،رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص ،جامعة عبد المالك السعدي ،طنجة ،السنة الجامعية :2004-2005 ، ص :5.

[3]   أنظر الرسالة الملكية الموجهة للمشاركين حول المناضرة الوطنية للسياسة العقارية للدولة ودورها في تحقيق التنمية الاقتصادية والاجتماعية بالصخيرات أيام 8ز9 ديسمبر 2015.

وقبلها الرسالة الملكية بتاريخ 9يناير2002 الموجهة للوزير الأول آنذاك(رئيس الحكومة حاليا)، بشأن التدبير اللا متمركز للاستثمار.

[4]  القانون الإطار رقم18.95 بمثابة ميثاق للاستثمارات الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.95.213 بتاريخ 8نونبر1995 كما وقع تعديله وتتميمه، الجريدة الرسمية عدد 4335 بتاريخ 29/11/1995، ص: 3030.

[5]  أحدثت هذه الوكالة بموجب القانون رقم 60.16 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.17.49 صادر في 8 ذي الحجة 1438(3أغسطس2017)، جريدة الرسمية عدد6604-23ذو الحجة 1438(14سبتمبر 2017)، ص: 5062

[6] نحيل بخصوص التحفيزات الجبائية ودورها في الاستثمار على:

–  هشام لحرش، النظم الجبائية التفضيلية وإشكالية العدالة الجبائية، رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون المنازعات، جامعة المولى إسماعيل مكناس، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، السنة الجامعية 2007-2008.

– ابراهيم المؤيد، الاستثمار ومحفزاته في القانون اليمني والمغربي، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة، السنة الجامعية 2006-2007

[7]  إن مفهوم ملك الدولة الخاص لم يتبلور إلا تدريجيا منذ عهد ما قبل الحماية في أنظمة للملكية مرت من نظام ملكية “بدائي “في صورة نظام الأملاك الجماعية نحو نظام ملكية وسيط هو نظام أملاك قبائل الجيش إلى نظام ملكية خاصة للمخزن وأخيرا إلى نظام ملكية عامة خصوصي هو نظام أملاك الحبس دون أن يفضي ذلك لاندثار أي نظام من تلك الأنظمة ،بل على العكس حافظ كل منها على تواجده واستمراريته إلى جانب الأنظمة الأخرى بسبب الصدام الدائم والمستمر على المجال بين القبائل والمخزن والأعيان.

وقد واكب هذا التطور في أنظمة الملكية تطورا في معايير تمييزها عن بعضها البعض تبعا لطبيعة الحق الذي يريد المخزن أن يكتسبه على عناصر كل نظام ملكية على حدة . وقد بدأ هذا التطور في المعايير من ادعاء المخزن لحق الرقابة على أراضي الجموع مرورا بتملكه لحق الرقبة على أراضي الجيش وبانتهائه بتملكه الكامل لما يسمى بأملاك المخزن دون إغفال سلطته في الرقابة على أملاك الحبس عن طريق ضمان استمرار تخصيصها للمنفعة العامة ،وهكذا ظهر ملك الدولة الخاص على أنه ،مجموعة من الأملاك التي اكتسب عليها المخزن كامل حقوق الملكية.

 للتوسع أكثر يراجع:

• محمد أوزيان ،الأملاك المخزنية بالمغرب -النظام القانوني والمنازعات القضائية- ،أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص ،جامعة محمد الأول بوجدة ،كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ،وحدة التكوين والبحث لنيل الدكتوراه في العقود والعقار ،السنة الجامعية 2012،2013.
• حسن الخشين، ملك الدولة الخاص: تمييزه، نظامه، وظائفه، سلسلة المعارف القانونية والقضائية، منشورات مجلة الحقوق، الاصدار28-2015، مطبعة المعارف الجديدة الرباط، ط:2015.

[8] وللإشارة توجد مديرية مركزية لأملاك الدولة بالرباط، وتوجد 7 مديريات جهوية(الرباط، الدار البيضاء، مراكش، طنجة، وجدة، أكادير، العيون)، كما توجد 36 مندوبية موزعة على مختلف أقاليم المملكة، وتكون تابعة للمديرية الجهوية، التي تنسق بين المندوبيات  والمديرية المركزية لأملاك الدولة.

[9] عرف المشرع المغربي عقد الكراء في الفصل627من ق. ل. ع، والذي جاء فيه: »الكراء عقد بمقتضاه يمنح أحد طرفيه للآخر منفعة منقول أو عقار من خلال مدة معينة في مقابل أجرة محددة يلتزم الآخر بدفعها له. «

[10]  أمساعف بن زياد، تدبير الأملاك المخزنية بين المتطلبات القانونية ورهان التنمية، رسالة لنيل دبلوم الماستر، تخصص العقود والعقار، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة، السنة الجامعية 2008-2009، ص: 4.

[11]  يخضع كراء أملاك الدولة الخاصة غير الفلاحية، لشريعات عامة، حيث أن ق. ل .ع نظم الكراء في الفصول من 627 إلى 722، وحدد كل الأحكام التي تسري على عقد الكراء، وتشريعات خاصة أيضا، كما هو الحال بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال السكني والاستعمال المهني، والمحلات المعدة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، وكراء الأراضي الفلاحية، وكراء المساكن لمن يعتمرها من الموظفين وأعوان الدولة.

[12]  حسن الخشين، ملك الدولة الخاص: تمييزه، نظامه، وظائفه، سلسلة المعارف القانونية والقضائية، منشورات مجلة الحقوق، الاصدار28-2015، مطبعة المعارف الجديدة الرباط، ط:2015، ص: 352.

[13]  القانون رقم67.12 المتعلق بكراء المحلات المخصصة للسكنى أو الاستعمال المهني، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.13.111، صادر بتاريخ 15من محرم1435(19نوفمبر2013)، منشور بالجريدة الرسمية عدد 6208 بتاريخ 24محر 1435(28نوفمبر2013)، ص: 7328.

[14]  القانون رقم 49.16 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم  1.16.99 الصادر في 13 من شوال 1437 (18 يوليوز 2016)، والذي قام بنسخ ظهير 24ماي1955، صدر هذا القانون بالجريدة الرسمية تحت عدد 6490 بتاريخ 07 ذو القعدة 1437(11 غشت 2016)، ص: 5857.

[15]  القرار الوزاري رقم19/09/1951كما وقع تعديله وتتميمه، الصادر بتاريخ 19 شتنبر 1951، وقد حدد هذا القرار الاجراءات المتبعة وكذا التعريفة  الخاصة المعمول بها في إكراء الدولة لعقاراتها لفائدة بعض موظفيها.

  ونشير إلى أن كراء العقارات للموظفين يعتبر امتيازا أنعم به لموظفي الدولة أو المؤسسات  العمومية سواء بحكم موقعهم السياسي أو المهام الحساسة الموكولة لهم أو بسبب رتبهم الإدارية تخول لهم الانتفاع بسكن إداري لمدة أقصاها إحالة المعني بالأمر على التقاعد، وعلى المستوى العملي يثير السكن الوظيفي العديد من الإشكالات، أهمها بقاء الموظفين المستفيدين من السكن بعد انتهاء الخدمة محتلين للعقار بدون سند قانوني، وذلك راجع لكون الثمن الذي يدفعه الموظف جراء اكترائه للسكن الوظيفي هزيل جدا، وهذا ما تأكد لدينا من خلال مراسلة أرسلها وزير الاقتصاد جوابا  عن سؤال أحد البرلمانيين عدد 85 بتاريخ 19ماي2020.

• يراجع بخصوص السكن الوظيفي: العربي مياد، السكن الوظيفي في ضوء الفقه الإداري والاجتهاد القضائي، سلسلة مؤلفات وأعمال جامعية، منشورات المجلة المغربية للإدارة المحلية والتنمية، الطبعة الأولى 2000.

[16] وهو ما سنتحدث عنه في الجزء الموالي من هذه الفقرة، وقد خصصنا له جزءا مستقلا عن الكراء العادي، نظرا للأهمية البالغة التي يحظى بها خاصة مع ارتباطه بمخطط المغرب الأخضر، وهو ما سنؤكده بلغة الأرقام، من خلال التقارير والإحصائيات..

[17] يراجع الموقع الرسمي لوزارة الاقتصاد والمالية، مديرية أملاك الدولة، رابط الموقع: domaines.gov.ma تم الولوج يوم 25/1/2022، على الساعة 17:52.

[18]  ونشير إلى أن مسطرة الكراء عن طريق السمسرة العمومية أبانت عمليا عن ضعف مردوديتها، حيث ترتب عن قصر هذه المدة عدم إقدام المكترين على الاستثمار والاستغلال المكلف لهذه الأراضي.

• أشار إليه محمد أوزيان، الأملاك المخزنية بالمغرب: النظام القانوني والمنازعات القضائية، مرجع سابق، ص: 134، راجع الإحالة رقم 229.

[19] علي ايشن، كراء العقارات المخزنية، دروس في تدبير الملك الخاص للدولة، التدريب الخاص بإدماج أطر مديرية الأملاك المخزنية، فوج 1997، إصدارات مديرية الأملاك المخزنية بوزارة المالية والخوصصة، ص: 342، أورده محمد أوزيان، مرجع سابق، ص: 135.

[20]  ونتحدث هنا على وجه الخصوص على الأملاك التابعة للجيش والمنازعات المثارة بشأنها، وكذا عن وضعية أملاك الدولة المستندة على رسوم خليفية في منطقة الشمال إبان فترة الحماية، خاصة بعد استرجاع الأراضي، ولا أدل على عمق الإشكال المطروح على المستوى العملي بخصوص الرسوم الخليفية ما اكتشفناه من خلال التواصل مع أحد الأطر بمديرية أملاك الدولة، حيث أكد أنه في السنوات الأخيرة تم إسناد بقعة لمستثمر أجنبي بالمنطقة الشرقية تمتلكها الدولة بناء على رسم خليفي، غير أن المستثمر فوجئ بأن الأرض المسندة له في اطار مشروع استثماري ضخم يحوزها أشخاص يدعون ملكيتها بناء على حيازة قانونية وبناء على رسوم لإحصاء التركة، وبعد العودة للمديرية بالناضور أسندت له بقعة أخرى، فتفاجأ بنفس الإشكال، وفي النهاية قام بسحب استثماره الضخم الذي كان من الممكن أن يساهم في تحقيق التنمية على مستوى الجهة الشرقية وتشغيل يد عاملة الخ…

[21]   وهذا ما يؤكده الواقع العملي ، قد تم التواصل مع إطار بقسم الاقتناءات والتخصيصات العقارية بالمديرية الجهوية لأملاك الدولة بالراشيدية.

[22]  وذلك قبل اعتماد مخطط المغرب الأخضر 2008، حيث كان يتم الاعتماد  كل من شركة “صوديا” و”صوجتا”، واللتان تعتبران  بمثابة شركتين اعتمدتا مبدئيا في أولى عقود الشراكة في المجال الفلاحي، حيث كانتا تديران ما يناهز 124 هكتار من أملاك الدولة  الخاصة الفلاحية، تتولى الشركتان الاشراف على عقود الشراكة بشأنهما،  بيد أن الجدير بالانتباه بشأن هاتين الشركتين أنه هو أن الدولة-الملاك الخاص للدولة- اتجهت إلى الاستغناء عن خدماتهما بمناسبة اعتماد مخطط المغرب الأخضر حيث صدر قرار مشترك لوزير الداخلية ووزير الاقتصاد والمالية بموجبه تم وضع حد لهاتين الشركتين.

[23]  مشروع قانون المالية لسنة2021، تقرير حول العقار العمومي المعبأ للاستثمار ، تقرير منشور بالموقع الرسمي لوزارة الاقتصاد والمالية www.finances.goc.ma تم الاطلاع يوم26/01/2022، على الساعة00:20.

[24]   مشروع قانون المالية لسنة 2018، تقرير حول العقار العمومي المعبأ للاستثمار ، تقرير منشور بالموقع الرسمي لوزارة الاقتصاد والمالية www.finances.goc.ma تم الاطلاع يوم26/01/2022، على الساعة00:27، ص: 14-15.

[25]  مشروع قانون المالية لسنة 2019، تقرير حول العقار العمومي المعبأ للاستثمار ، تقرير منشور بالموقع الرسمي لوزارة الاقتصاد والمالية www.finances.goc.ma تم الاطلاع يوم26/01/2022، على الساعة00:45، ص: 15.

[26]  قاسمي البلغيتي ،دور ملك الدولة الخاص في التنمية، مرجع سابق، ص:130.

[27]  يراجع بهذا الخصوص حسن الخشين، ملك الدولة الخاص: تمييزه، نظامه، وظائفه،  مرجع سابق، ص: 373.

[28]  تراجع إحصائيات المركز المغربي للظرفية بخصوص قطاع السكن، وكذا تقرير مشروع قانون المالية لسنة 2016، التقرير الاقتصادي والمالي، المملكة المغربية، وزارة الاقتصاد والمالية، الموقع الرسمي:  www.finances.goc.ma تم الاطلاع يوم28/01/2022 على الساعة 17.38.

[29]  تقرير حول العقار المعبأ للاستثمار العمومي، سنة 2017، مرجع سابق، ص: 12.

[30]  نفس التقرير ، السنة 2018، مرجع سابق، ص: 6.

[31]   التقرير المذكور لسنة 2019، مرجع سابق، ص: 6و7.

[32]  يراجع نفس التقرير المذكور سابقا، لسنة 2020، ص: 4 و ص: 9.

[33]  نفس التقرير السابق ، سنة 2021، ص:7.

[34] نفس التقرير السابق ، سنة 2022، ص:7.

[35]  تقرير سنة 2022 المذكور، ص: 34.

[36]  عبد الرحمان أسامة/ حاجي بن ناصر، قانون السياحة: خصوصيات التنظيم السياحي-تنظيم الروابط الناجمة عن السياحة، د. ذ. م. طبعة 2010، ص:1.

[37]  العربي محمد مياد، الاستثمار في أملاك الدولة الخاصة، مقال منشور بمجلة الحقوق، سلسلة أملاك الدولة، العدد الأول لسنة2012، منشورات مجلة الحقوق المغربية للدراسات القانونية والقضائية، مطبعة المعارف الجديدة الرباط، طبعة 2012، ص:171

[38]  نفس المرجع السابق، ص:170.

[39]  مشروع قانون المالية لسنة2016، تقرير حول العقار العمومي المعبأ للاستثمار، مرجع سابق، ص: 11.

[40]   تقرير حول العقار العمومي المعبأ للاستثمار، سنة2018، مرجع سابق ، ص:7.

[41]  التقرير المذكور ، سنة 2019، ص:8.

[42]  تقرير 2020، مرجع سابق، ص:9.

[43]   نفس المرجع، سنة 2021، ص: 8.

[44]  التقرير المذكور، السنة 2022، ص: 10

[45]  نفس المرجع، 2022، ص: 35.

[46]   العربي محمد مياد، الاستثمار في أملاك الدولة الخاصة، مرجع سابق، ص:171.

[47]  تقرير 2016، مرجع سابق، ص: 15.

[48]  وتعلقت هذه المشاريع بالأساس بإنجاز تجزئة صناعية ومصنع للإسمنت ووحدة  للإنتاج.

[49]   تقرير 2017، مرجع سابق، ص: 8.

[50]  التقرير السابق، سنة 2018، ص: 8.

[51]   نفس المرجع، 2019، ص: 6.

[52]  نفس المرجع،2020، ص:7.

[53]  تقرير حول الملك العمومي المعبأ للاستثمار، سنة 2021، مرجع سابق ، ص: 9.

[54]  نفس التقرير، سنة 2022، ص: 9.

[55]  نفس المرجع،2022 ص: 33.

[56]  نفس التقرير المذكور، سنة 2016، ص: 16.