يوسف زرهوني: قراءة أولية في مرسوم بقانون رقم 2.20.503

مدى تأثير جنحة عدم ارتداء الكمامة من عدمه في الترشيح للوظيفة العمومية

أحــمــد حــفــاف: تأثيرات جائحة كورونا على تنفيذ العقود الزمنية في مجال المعاملات العقارية

14 أغسطس 2020 - 12:54 م مقالات , القانون الخاص , في الواجهة , مقالات
  • حجم الخط A+A-

أحــمــد حــفــاف طــالـب بـاحـث  سلك الماستر المتخصص في قانون العقار والتعمير جامعة محمد الأول/الكلية المتعددة التخصصات بالناظور

مــقــدمة:

جائحة كورونا[1]، حديث الساعة بامتياز، إذ يعرف العالم منذ أواخر شهر دجنبر الماضي 2019 تفشي هذا الوباء، والذي تلاه إعلان المنظمة العالمية للصحة بتاريخ 30 يناير 2020 عن انتشار آلاف الحالات المؤكدة، لتتعدد البلدان التي طالتها الجائحة،والتي كان من بينها المغرب الذي منذ تسجيل أول حالة بالإصابة بالفيروس بتاريخ 02 مارس 2020، كان سباقا لاتخاذ عدة إجراءات احترازية للحد من تفشي الوباء، بحيث عمدت الحكومة المغربية تحت التوجيهات السامية لجلالة الملك محمد السادس لإتخاذ مجموعة من التدابير والإجراءات الاحترازية[2]لحماية المواطنين من المخاطر الصحية لهذا الفيروس حفظا للصحة العامة.

وقد كان لإجراء حظر التجول وفرض تدابير التباعد الاجتماعي والحجر الصحي؛ التداعيات الأكبر على الاقتصاد الوطني، كون أن أغلب الأنشطة الاقتصادية عرفت توقفا تاما عن العمل، غير أنه من بين هذه المجالات التي تضررت بشكل كبير خلال هذه الفترة الاستثنائية هو قطاع العقار، وما يؤكد ذلك، هو مؤشر الأصول العقارية وحجم المعاملات العقارية لبداية عام 2020 الصادر عن بنك المغرب، فالتوجه العام لسوق العقار خلال الفصل الأول من سنة 2020 جاء على أساسه الفصلي بتسجيله على مستوى حجم المعاملات العقارية تراجعا بنسبة 31.2٪ بفعل تدني المبيعات في كافة الفئات بنسب بلغت 32.9٪ في العقارات السكنية، و27.2٪ في الأراضي، وفي العقارات المخصصة للاستعمال المهنيبنسبة 25.6٪، أما على الأساس السنوي فقد انخفضت عدد المعاملات العقارية بنسبة 29.5٪ نتيجة انخفاض مبيعات العقارات السكنية بنسبة 30.6٪، والأراضي بنسبة 28.7٪ والعقارات المهنية بنسبة 22.3٪. ([3]).

ومع هذا المؤشر الاقتصادي السلبي الذي خلفته جائحة كورونا على مستوى حجم المعاملات العقارية،خصوصا في البيوع العقارية التي طالها التراجع النسبي في رقم المعاملات،إلا أنه ومع ذلك لا يطرح مع هذا التراجع، إشكالات قانونية كبيرة في ظل الجائحة، لا سيما وأنها عقود فورية الأثر[4]،كما أنها تشترط فيها الرسمية في الابرام، ومعه قد تودع كل البيوعات سواء قبل أو أثناء فترة حالة الطوارئ الصحية بالطرق الإلكترونية بين الموثقين والمحافظة العقارية[5]،الأمر الذي لا يمس استقرار المعاملات في شيء، إلا أن التأثير السلبي للجائحة كان له الأثر الأكبر على مستوى تنفيذ العقود الزمنية الناشئة عن هذه المعاملات العقارية التي تستمر فيها الالتزامات أثناء الجائحة[6]،وأبرز نماذج هذه العقود الزمنية[7]في مجال المعاملات العقارية نجد المعاملات ذات الطابع المعيشي؛ كالأكرية والقروض السكنية،إضافة إلى المعاملات العقارية ذات الطابع التجاري كالكراء التجاري والكراء الوقفي، وبالتالي فإن هذه المعاملات العقارية هي التي تظهر معها المؤشرات الاقتصادية والاجتماعية والقانونية الجديرة بالتحليل والمناقشة.[8]

  وبناء على ما سبق فإن هذا الموضوع ومع اتساع نطاقه الاقتصادي والاجتماعي وحتى القانوني فهو يطرح إشكالية جوهرية حاولنا بلورتها بالشكل الآتي؛

ما مدى تأثير وباء كورونا كوفيد-19 على استقرار المعاملات العقارية في ظل المتغيرات الاقتصادية للمؤسسات الائتمانية والانعكاسات الاجتماعية للجائحة على المستهلكين والمتعاملين في القطاع العقاري في ضوء النصوص القانونية المنظمة للالتزامات الناشئة عن هذه المعاملات العقارية من جهة والتدابير والاجراءات الاحترازية التي اتخذتها الدولة للتخفيف من هذه التداعيات التي فرضتها حالة الطوارئ الصحيةللجائحة من جهة أخرى؟.

وسنحاول مقاربة هذه الإشكالية طبقا لمناهج متعددة ووفقا للتصميم الآتي؛

  • المطلب الأول: تأثيرات جائحة كورونا على تنفيذ الالتزامات الناشئة عن المعاملات                              العقارية ذات الطابع السكني  
  • المطلب الثاني: تأثيرات جائحة كورونا على تنفيذ الالتزامات الناشئة عن المعاملات العقارية ذات الطابع التجاري

المطلب الأول: تأثيرات جائحة كورونا على تنفيذ الالتزامات الناشئة عن المعاملات العقارية ذات الطابع السكني

 نظرا للظرفية الاستثنائية التي فرضتها تدابير حالة الطوارئ الصحية، فإنالعديد من المتعاملين الملتزمين في ميدان المعاملات العقارية أضحوا أمام إكراهات التباعد الاجتماعي والحجر الصحي، وهو ما رتب خسارة العديد منهم لمداخيلهم، مما انعكس بدوره على قدرتهم في تنفيذ التزاماتهم المستمرة الناشئة عن المعاملات العقارية التي أبرموها قبل الجائحة، وهو الأمر الذي نلمسه كثيرا على مستوى؛ معاملات القروض العقارية السكنية الطويلة الأمد وما يرتبط بها من تسديد الأقساط والفوائد في ظل الجائحة من جهة (الفقرة الأولى).ومن جهة أخرى فإن الأكرية العقارية السكنية،وما لها من تقاطعات اجتماعية واقتصادية لم تشكل استثناء من تداعيات هذه الجائحة(الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: تداعيات وباء كورونا كوفيد- 19 على معاملات القروض السكنية في ضوء تدابير لجنة اليقظة الاقتصادية والقانون رقم 31.08

تعتمد غالب الأسر المغربية على القروض السكنية من أجل اقتناءعقار للسكن، ويتجهون إلى البنوك سعيا للحصول على عروض قد تتوافق مع مستواهم الاجتماعي و قدرتهم على الدفع، وبالنظر إلى المعطيات الرسمية الصادرة عن بنك المغرب، فقد عرفت السنوات العشر الأخيرة الماضية، تزايد مديونية الأسر المغربية للبنوك، من 8800 مليار سنتيم إلى أزيد من 35 ألف مليار سنتيم حاليا، و الأهم من ذلك أن ما يزيد عن 80 في المائة من هذا التزايد المهول في القروض يخص شراء منازل، حيث مدة القرض طويلة الأمد و التي تصل في بعض الأحيان إلى 30 سنة، مع فائدة بنكية تزداد على حسب مرور السنوات، وتؤرق بال المستهلكين المقترضين.[9]

ولذلك، فإذا كانت مزية القروض العقارية بالنسبة للمستهلك لا ينكرها أحد، إذ تسمح له بتمويل شراء أو بناء عقار سكني بسرعة ودون انتظار ادخار السيولة اللازمة لذلك؛إلا أن مخاطره على المصالح الاقتصادية للمستهلك لا يمكن تجاهلها. فبالإضافة إلى كون عقد القرض العقاري عقد إذعانبكل المقاييس[10]، حيث يتم تحريره بطريقة مسبقة ومنفردة من طرف المقرض أي المؤسسة الائتمانية، وعملية الإعلان عن القرض العقاري في الغالب ما ترافقها عملية إشهار واسعة، تبين تسهيلات كبيرة في منح القرض وفي كيفية تسديده[11]. وهذا كله يؤثر على سلامة رضا المستهلك، فيدفعه إلى الانخراط دون رؤية واضحة في التزامات مالية يعجز عن تسديدها؛ وهو ما يترتب عنهوضعية اقتصادية واجتماعية تتعدى تأثيراتها السلبية النطاق الشخصي أو الأسري أو العائلي للمستهلك، إلى التأثير على الاقتصاد الوطني بشكل عام وكذلك السلم الاجتماعي أيضا، لا سيما في ظل جائحة كورونا(كوفيد-19).[12]

وبعدماجاءت تداعيات فيروس كوفيد-19 على مجال التشغيل، بسبب حالة الطوارئ الصحية وما تفرضه من تباعد اجتماعي، ترتب عنه فقدان دخل شرائح كبيرة من المشتغلين في القطاع الخاص المهيكل وغير المهيكل وكذا المهن الحرة، ليجد العديد من هؤلاء المقترضين للتمويل العقاري أنفسهم عاجزين عن سداد أقساط القرض العقاري، مما جعلهم مهددين بإمكانية لجوء المؤسسة البنكية المقرضة إلى كافة الطرق لاسترجاع مبلغ القرض والفوائد المستحقة مع احتساب فوائد التأخير، واللجوء إلى القضاء لتحصيل ديونهم، والتنفيذ على الضمانات الشخصية والعينية التي تمسكها المؤسسة الائتمانية.

ولذلك، وأمام هذه الوضعية الحرجة فقد أعلنت لجنة اليقظة الاقتصادية[13]مع الجمعية المهنية لبنوك المغرب عن اتخاذ تدابير احترازية للتخفيف من تداعيات هذه الجائحة على مستهلكي القروض البنكية خصوصا العقارية منها، وذلك من خلال إجراء أساسي وهو تأجيل سداد أقساط القروض العقارية والاستهلاكية المستحقة بعد تقديم طلب كتابي، ودون أن يترتب عن ذلك أية مصاريف أو غرامات عن التأخير لثلاثة أشهر -تنتهي في 30 يونيو الحالي- قابلة للتجديد مرة واحدة، وخلال التأجيل الثاني سيكون أمام المقترضين التقدم بطلب كتابي جديد يبررون فيه أسباب اللجوء لهذا التأجيل ودواعيه.

 وكل ما سبق يحيلنا على التساؤلهنا؛ هل هذه المدة التي قررتها لجنة اليقظة الاقتصادية والجمعية المهنية للبنوك كافية لتجاوز عجز المقترض عن سداد الأقساط الحالة والمستحقة؟ وهل يحق للبنك أن يلجأ للتنفيذ الجبري على الضمانات العينية للمقترضين وتحقيق الرهون الرسمية في حال إذا ما استمر عجز المقترض بعد 30 يونيو؟ وما هي الحماية القانونية للمقترض في هذه الحالة؟ لا سيما مع تمديد الحجر في المناطق الأكثر رواجا اقتصاديا كطنجة والدار البيضاء إلى غاية 10 يوليوز بمقتضى مرسوم الطوارئ الصحية؟.

الحال أنه؛كدنا أن نسلم بهذا الاجراء ونقول بأن مستهلكي القروض خاصة العقارية منها قد نجوا من إجراءات التنفيذ الجبري على ضماناتهم الشخصيةوالعينية،خصوصا وأن القروض السكنية لها بعد اجتماعي كبير لاعتبارها مرتبطة بإيواء هؤلاء المواطنين المقترضين لا سيما في ظل تدابير الحجر الصحي؛إلا أن هذا الاجراء الاستباقي يكاد يكون ذي أثر حقيقي لولا الوقوف على آجالات التأخير المحددة في أقصاها بعد التمديد إلى أجل 6أشهر وفي 30 يونيو القادم دون التمديد؛ وهو ما يشكل امتدادا عكسيا للتأثيرات السلبية غير المباشرة التي تخلفها جائحة كورونا على معاملات القروض العقارية[14].

وعلى العموم، فبالرغم من أهمية هذا الاجراء الاستباقي إلا أنه وكما يقول أحد الباحثين[15] أنها ليست بدعة تعاقدية غير مسبوقة في القانون المغربي أو مِنٌةً تشريعية صدرت إكراما وتفضلا، وذلك لأنه يمكن تقرير هذه التدابير وبشروط تحقق مزايا أفضل بالاعتماد على الإمهال القضائي الذي كرسه القانون رقم 08-31 القاضي بتحديد تدابير حماية المستهلك[16]،وهذا الإمهال جاء بصيغة حمائية مهمة تتعلق بمنح المقترض حسن النية الذي توقف عن تنفيذ التزاماته بسبب ظروف غير متوقعة، مهلة قضائية للتوسعة والتنفيس عليه حتى يستطيع الوفاء بالتزاماته.

وبالمحاكاة مع الوضع الحالي يرى هنا الفقيه البلجيكي –Jean Bastin:” إن العجز أو التوقف عن التنفيذ الذي يصيب المقترض بشكل عرضي أو مفاجئ، يستدعي معاملة خاصة، ومعالجة مختلفة عن تلك التي تهدف فقط إلى حماية المؤسسة البنكية وتمكينها من التنفيذ على المقترض، فمن المهم الحرص على إنقاذ الحياة الاقتصادية لهذا الأخير والنظر إلى مصدر هذا العجز من خلال التوسعة عليه حتى يمكنه مواصلة التنفيذ.”[17]

ومن خلال مقتضيات المادة[18]149 من القانونرقم 08-31 المتعلقة بالإمهال القضائي، فنلاحظ أن هذا القانون يوفر حماية أكبر من إجراء خاص تفترض فيه حماية أكبر للطرف الضعيف في العقد خصوصا خلال هذه الظرفية الاستثنائية، فنجد أنه بمقتضى هذه المادة،قد رصد المشرع مدة سنتين للمستهلك قصد إيقاف أداء أقساط قرضه في حال الفصل عن العمل أو حالة اجتماعية غير متوقعة وذلك بأمر من رئيس المحكمة. وبالتالي فمجال المقارنة واسع بينآجال السنتين -كحد اقصى- المحددةفي المادة 149 من القانون رقم 08-31، وبين 6 أشهر كحد أقصى المحددة في إجراء لجنة اليقظة الاقتصادية والجمعية المهنية للبنوك.

    وبالرجوع إلى الفقرة الأخيرة من المادة الأولى[19] من نفس القانون رقم -31.08- نجدها تخول الحق للمستهلك في التمسك بالمقتضيات التشريعية التي تكون أكثر فائدة له، وهذه المقتضيات الأفضل لمصلحة المستهلك تعني مجموع النصوص التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل والمتعلقة بنفس الموضوع وفقا لنفس المادة.ولذلك وفي ظل التأثيرات الاقتصادية والاجتماعية لجائحة كورونا خاصة على مستوى معاملات القروض العقارية، فإنه يتعين على المقترضين العاجزين عن سداد الأقساط أن يتمسكوا بآجال السنتين باعتباره حقا مشروعالا يجوز المساس بهبمقتضى القانون، لمن توافرت فيه الشروط الاجتماعية والقانونية الضرورية،وذلك عن طريق اللجوء إلى القضاءلاقتضاء حقوقهم المشروعة.[20]

    وبالإضافة لهذا فإنه باستقراء نماذج التأجيل[21] التي توفرها بعض المؤسسات البنكية لزبنائها،نجدها في إحدى فقراتها تتحدث عن برمجة جداول استحقاق جديدة خاصة بالأقساط الجديدة ومدة السداد الجديدة للقرض، وأنه ستتم رسملة الفوائد المستحقة خلال فترة التأجيل وكذا الغرامات المرتبطة بهذه الأقساط غير المؤداة بسعر الفائدة المحددة في عقد القرض، ليكون مبلغا إجماليا للقرض والذي سيشكل موضوع سداد طبقا لجداول الاستحقاق الجديدة، وهذه نقطة سوداء في هذه النماذج التي تتجاوز بشكل سافر المقتضيات الحمائية التي يضمنها القانون رقم 08-31 للمقترض خصوصا لأصحاب القروض العقارية FOGARIM.

   وتأسيسا عليه، فإنه يمكن اعتبار هذه الشروط الإذعانية في نماذج التأجيل للمؤسسات البنكية شروطا تعسفية باطلة بقوة القانوناستنادا لمقتضيات الفصل 59[22] من القانون رقم31.08، لأن إلزام المقترض بطلب التأجيل بشكل نهائي وبشكل غير مشروط فيه استغلال لوضعية الضعف والجهل التي يوجد فيها المستهلك، فالجهل؛ بمضمون ومحتوى وآثار هذا التأجيل على وضعيته القانونية والاقتصادية، والضعف؛ لعجزه عن سداد القرض بسبب التداعيات الاقتصادية لجائحة كورونا. وبالتالي لا يحق للمؤسسة البنكية استغلال هذه الوضعية لحمل المستهلك المقترض بقبول هذا التأجيل والدخول في التزام جديد يجهل عنه ما يحق له معرفته.[23]

   لا سيما إن تحدثنا عن قروض عقارية متوسطة أو طويلة الأمد (من 15 إلى 30 سنة)، وقيمتها تضاهي الملايين، ولكن في المقابل تأوي الملايين من الناس في مساكنهم، خصوصا في ظل هذه الجائحة الصحية التي تفرض تباعدا اجتماعيا وحجرا صحيا، وبالتالي فنرى أنه لا يستسيغ مع هذا الوباء، ولأية غاية كانت، أن تغلب فيها مصلحة اقتصادية على مصلحة اجتماعية هي الأصل في الترجيح والتخيير بين المصالح[24].

لذا، فإنه لابد من اعتماد مقاربة تشاركية بين أطراف العلاقة الاستهلاكية الثلاث بين؛ الحكومة والبنك والمستهلك (ممثلا في جمعيات حماية المستهلك)، قصد الوقوف على مقاربة أكثر اجتماعية تراعى فيها الوضعية الحرجة التي خلفتها جائحة كورونا على مداخيل هؤلاء المقترضين وكذلك بمقاربة عملية من خلال فرض شروط معقولة وإجراءات منطقية تراعى فيها مصلحة الطرفين خصوصا في هذه الظرفية الاستثنائية.

الفقرة الثانية: استيفاء وجيبة كراء العقارات السكنيةفي ظل وباء كورونا كوفيد-19 المستجد وعلى ضوء القانون رقم 67.12

تعد الأكرية السكنية من بين أكثر المعاملات العقارية التي حصل فيها خلل كبير بسبب التأثيرات السلبية لجائحة كوروناعلى القطاعات الاجتماعية والاقتصادية، بحكم أن عددا مهما من المكترين تضررت مداخيلهم وتوقفت مواردهم المالية ومناصب شغلهم، بسبب الجمود الذي غطى العديد من الأنشطة الاقتصادية من قبيل السياحة،ووسائل النقل، والمقاهي،والمطاعم، والحلاقة…،ليجد هؤلاء المكترين أنفسهم من غير دخل، وبالتالي لم يعد بوسعهم أن يسددوا الوجيبة الكرائية في ظل انتشار الوباء.

والمشرع المغربي قد نظم معاملات كراء العقارات للاستعمال السكني بمقتضى القانون رقم 67.12[25]، ومن أهم الالتزامات التي يرتبها عقد الكراء السكني طبقا للمادة 12[26] من هذا القانون هو الالتزام بأداء الوجيبة الكرائية في الأجل الذي يحدده العقد، وعند عدم الأداء فالمادة 23[27] من نفس القانون تحدد المسطرة التي سيتبعها المكري في مواجهة المكتري في حالة مطل، وهذه مسطرة ضرورية، لأن القاعدة القضائية تقول بأن؛ الكراء مطلوب لا محمول[28]. بمعنى أنه حتى يكون أو يوصف المكتري في حالة مطل لا بد من توجيه الإنذار إليه، والمشرع نص على مسطرة مبسطة في إطار الأوامر المبنية على طلب في الفصل 148 من قانون المسطرة المدنية[29]، فيلجأ المكري إلى رئيس المحكمة ويطلب توجيه الإنذار بالأداء إلى المكتري شريطة الإدلاء بالعقد المحرر الثابت التاريخ[30] أو بحكم نهائي يحدد الوجيبة الكرائية؛ وهذا الإنذار يمنح للمكتري 15 يوم من أجل الوفاء بالمستحقات الكرائية، وإلى هنا يكون المكتري في حالة مطل،وبعد مرور هذه المدة يكون للمكري حق اللجوء لرئيس المحكمة من أجل المصادقة على الإنذار، ليصدر الرئيس أمره الاستعجالي بالأداء،وينفذهذا الأمر في مواجهة المكتريعلى الأصل وذلك طبقا للمادتين[31] 26 و27 من القانون رقم 67.12.

   وبذلك فإن وضعية المكترين للعقارات السكنية في ظل الجائحة تطرح إشكالات عديدة من بينها؛ أنه في حالة سلوك المساطر التي تخول للمكري إنذار المكتري ثم وضعه في حالة مطل، ومنه سلوك مساطر الإفراغ وانهاء العلاقة الكرائية؛وبذلك فإنه سيجد هذا المكتري نفسه وعائلته بدون سكن، والحالة هذه أن وباء خطيرا قد عم البلاد، وبإمكانه أن يصيبه هو واسرته وأن يؤدي بهم إلى الوفاة، خاصة وأنه لم يسدد الوجيبة الكرائية اختيارا وانما اضطرارا بحكم ظروف حالة الطوارئ العامة التي أقرتها الدولة.

مقال قد يهمك :   إدارية الرباط : 10 ملايين تعويضا لمهاجر مغربي اعتقل خطأ من طرف الأمن المغربي

ولكن ما يتضح لنا باستقراء الفصل 440 ق.م. م[32] مقتضى مهم، مناطه أنه؛ عندما يبلغ عون التنفيذللطرف المحكوم عليه الأمر الاستعجالي قصد تنفيذه، فأعطى للمحكوم عليه إمكانية أن يطلب من عون التنفيذ إخبار رئيس المحكمة من أجل منحه آجالا لتأجيل التنفيذ؛ وهذه المسألة تم تكريسها عمليا خلال فترة الطوارئ الصحية، في أمر صدر عن رئيس المحكمة الابتدائية بالخميسات[33] يستند فيه على مقتضيات الفصل 440ق.م.م، وفعلا منح للمكتري مهلة شهر لاستئناف التنفيذ، بمعنى أن هذا الأمر لم يزل صفة التماطل، ولا يحول دون إنهاء العلاقة الكرائية.

 وبخصوص تشبث المكتري بأحكام الفصل269 من ق.ل.ع[34] المتعلقة بنظرية القوة القاهرة [35] والإعفاء من المسؤولية، فهذه الحالة لا تحيل على الحالة الأخيرة، لأنه من شروط تطبيق القوة القاهرة أن يكون الحادث غير متوقع ويستحيل دفعه ولا يد لفعل المكتري فيه، والحال أن إمكانية الدفع ليست مستحيلة وإنما على حد تعبير أحد الباحثين[36] أنها صعبة فقط. وبالتالي فإن النص القانوني لا يقدم أي حل للمكتري المتوقف عن الأداء بسبب حالة الطوارئ الصحية حسب قوله.

    إلا أنه في نظرنا أنه يمكن لهذا المكتري أن يتشبث بالقوة القاهرة، ولكن ليس من جانب التأثر من جائحة كورونا لأن النص لا يسعف كثيرا -كما يرى الباحث أعلاه-، وإنما من جانب التمسك بدفع حالة الطوارئ، التي أعلنها المغرب بمرسوم قانون 2.20.292، وذلك بالاعتماد على مقتضيات الفقرة الأولى من الفصل 269 ق.ل.ع، التي من خلالها تم اعتبار فعل السلطة -فعل أمير- كقوة قاهرة تنفي المسؤولية؛ لاسيما وأن حالة تضرره من فرض حالة الطوارئ لا يحتاج إلى إثبات إذا كانت مهنته مشمولة بالتوقيف طبقا للأحكام الخاصة التي سنها المرسوم بقانون. وبالتالي عدم اعتباره في حالة مطل.

    ومع غياب نص في القانون رقم 67.12 يؤطر لتدبير العلاقات الكرائية خلال فترات الجوائح والأزمات العامة، فقد تم اقتراح مقترحات قوانين من طرف ثلاث فرق برلمانية[37].  ومن خلالها، وباستقراء المادة الثانية من المقترح، فقد نصت على أن؛ الوجيبة الكرائية في فترة الطوارئ الصحية تعد دينا عاديا، وذلك من المدة المقرر فيها تطبيق حالة الطوارئ الصحية، ولغاية مرور 60 يوما من تاريخ رفعها بمقتضى مرسوم. كما لا يحق للمكري المطالبة باستيفاء الوجيبة الكرائية، إلا بعد انتهاء فترة الطوارئ الصحية، علاوة على عدم ترتب الفسخ أو فوائد أو تعويضات عن عدم الأداء، والتأخير فيه خلال هذه الفترة الاستثنائية.  بالإضافة إلى أنه بمقتضى المادة الثالثة من هذا المقترح؛ فإن طلب استيفاء الوجيبة الكرائية من طرف المكري مشمولة بالإعفاء من جميع الرسوم والمصاريف القضائية أمام رئيس المحكمة المختصة. كما أنه يمكن لرئيس المحكمة بناء على طلب من المدين المكتري أن يمنح مهلة أداء لا تتعدى 90 يوما،وذلك حسب ظرف كل نازلة ووضعية المدين.

   وعليه، كان يستحسن من المشرع أن يضمن هذه المقتضيات في المرسوم بقانون 2.20.292 المتعلق بسن أحكام خاصة لحالة الطوارئ الصحية وإجراءات الإعلان عنها.، وذلك اقتداء بالحكومة الفرنسية في هذا المجال التي أصدرت مرسومين بتاريخ 2020/03/25 والمتعلق بالمواعيد والإجراءات خلال فترة الطوارئ وأيضا مرسوم بتاريخ 2020/04/15 والمتعلق بوضع أحكام للمدد الزمنية للتعامل مع وباء كوفيد 19. وبمقتضى هذه المراسيم تم إيقاف دفع مبالغ الكراء بشكل مطلق، كما أن المكتري يستفيد من التأجيل لالتزامه بدفع وجيبة كرائية، بمعنى عدم سريان أحكام الإنذار والفسخ والإفراغ في حكمه خلال هذه المدة؛ وهذا أمر معقول ويراعى فيه الوضع الاجتماعي والاقتصادي للمكتري[38].

المطلب الثاني: تأثيرات جائحة كورونا على تنفيذ الالتزامات الناشئة عنالمعاملات العقارية ذات الطابع التجاري

إن اتخاد الدولة لمجموعة من الإجراءات الاستباقية والتدابير الاحترازية لمواجهة تفشي وباء كورونا كوفيد-19 ، بدءا من إعلان حالة الطوارئ الصحية، وكذا مرسوم إعلان حالة الطوارئ الصحية بسائر ارجاء التراب الوطني لمواجهة تفشي الوباء، قد أثر بشكل كبير على مجموعة من القطاعات الاقتصادية، وعلى رأسها معاملات الكراء العقاري للاستعمال التجاري، وذلك نتيجة اتخاد وزارة الداخلية لقرار الإغلاق الكلي أو الجزئي للمحلات التجاريةمنذ بداية الوباء، الأمر الذي انعكس سلبا على التوازن العقدي بين الملكية العقارية والملكية التجاريةلأطراف العلاقة الكرائية(الفقرة الأولى)، وهو الأمر الذي كان له وقع كذلك على الأكرية الوقفية المستغلة للتجارة والمهن والخدمات،و إزاء هذا الوضع وبالموازاة مع فرض الحجر الصحي وصدور المرسومين المتعلقين بحالة الطوارئ الصحية، صدر بلاغ لوزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية أن أمير المؤمنين الملك محمد السادس، الناظر الأعلى للأوقاف، قام بإعفاء المكترين للمحلات الوقفية المستغلة للتجارة والحرف والمهن والخدمات، كبادرة حميدة، وهو ما يطرح إشكالات التنزيل الواقعي للقرار السامي من طرف الإدارة الوصية من جهة، وفرضيات أزمة الوقف بعد الجائحة (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: جدلية التوازن العقدي بين الملكية العقارية والملكية التجارية في ظل تداعيات وباء كورونا المستجد على ضوء القانون رقم 49.16

يطرح كراء العقارات المخصصة للاستعمال التجاري، إشكالا عريضا حول؛جدلية التوازن العقدي بين الملكية العقارية والملكية التجارية في زمن وباء كورونا المستجد؛ فكما هو معلوم أن المشرع المغرب نسخ ظهير 25 ماي 1955 بقانون جديد هو قانون رقم49.16[39] المتعلق بكراء العقارات للاستعمال التجاري والحرفي والصناعي، وقد جاء هذا القانون بفلسفة جديدة،وهي محاولة التوفيق وخلق توازن بين الملكية العقارية التي يمتلكها المكري، وبين الملكية التجارية التي يملكها المكتري التاجر، الذي بعد مرور آجال سنتين متتاليتين من الممارسة الفعلية، يكتسب حقا يسميه المشرع بالأصل التجاري، ويسميه الفقه القانوني بالملكية التجارية[40].

   ومن جملة ما جاء به المشرع من أجل تحقيق هذا الهدف المنشود، وخلق الموازنة الموضوعية والمسطرية بين الملكية العقارية والملكية التجارية، نذكر مثلا لا حصرا[41]؛ كوجوبية الكراء مع إثبات التاريخ[42]، وكذلك منح الحق للمكتري في تجديد عقد الكراء أو التعويض لصاحب الملكية التجارية، كما خول أيضا لأجل خلق التوازن من جهة أخرى  للمكري الحق في الهدم من أجل إعادة البناء، حفاظا على ملكيته العقارية (المواد9/ 10/11/12/ من قانون رقم 49.16) ومنع المكتري من التأجير من الباطن من دون علم المكري (المادة24 من قانون رقم 49.16)، وكذلك حق المكري في استرجاع محله المهجور أو المغلق حفاظا على الملكية العقارية (المادة32 من قانون 49.16) ، وأكثر من ذلك أعطى المشرع للمكري حق تفعيل الشرط الفاسخ من أجل استرجاع العقار أو المحل جراء عدم أداء المكتري لوجيباته الكرائية (المادة 33 من القانون 49.16)…

   ولكن ما يهمنا هنا وارتباطا مع الزمن الذي نعيش فيه، والظرفية الاستثنائية والتي تتمثل في جائحة كورونا، تطرح التساؤلات الآتية، ؛هل كان للمشرع بُعد نظر وهو يحاول أن يقوم بخلق هذا التوازن بين الملكيتين العقارية والتجارية؟ وهل استطاع أن يضع الظروف الاستثنائية سواء كانت في صورة قوة قاهرة أو حادث فجائي في صدارة أولوياته من أجل تفادي الخلل، الذي قد يقع في التوازن العقدي بين الملكيتين العقارية والتجارية؟ كما يثار التساؤل أيضا هنا حول؛ ماهيةالاستشكالات الفرضية التي يمكن أن تطرحها الملكية العقارية في شخص المكري من جهة والملكية التجارية في شخص المكتري من جهة أخرى؟ وما هي الطلبات التي يمكن أن يتقدم بها المكري، باعتباره مدعي من اجل المطالبة بالسومة الكرائية أو بالتماطل في أدائها؟ وهل يمكن كذلك لهذا المكري تفعيل مقتضيات الشرط الفاسخ في حالة تم تضمينه في العقد؟ خاصة وأن المادة 33 من القانون رقم 49.16 قد حددت فقط ثلاثة أشهرمن أجل تفعيل هذا المقتضى وهو ما قد يتحقق هنا ابتداء من شهر أبريل وماي ويونيو التي امتد خلالها ظرف الحجر الصحي؟.

   تتعدد الفرضيات أمام غياب أجوبة مباشرة عن كل هذه التساؤلات مادامت الجائحة باقية وتتمدد، فنفترض من جهة المكري صاحب الملكية العقارية أنه قد يعزز موقفه بأنه مدين بقروض وأن الملكية العقارية مثقلة برهون وأن السومة الكرائية هي التي كان معولا عليها لتغطية هاته القروض… ويطلب من المحكمة إلزام المكتري بأداء ما عليه من سومة كرائية، أما من جهة المكتري صاحب الملكية التجارية فقد يتقدم بدوره بدفوعات وطلبات مقابلة، كأن يدفع بتطبيق الفقرة الثانية من المادة 4 من القانون رقم 49.16، حيث يدعي أنه عمل على أداء ثمن الكراء مدة سنتين لكي يكتسب الحق في تجديد عقد الكراء.[43]وهنا هل يمكن أن يطالب المكتري باسترجاع تلك المبالغ بعد حدوث هذه الأزمة؟ وبالتالي هنا سيثار السؤال حول ما إذا كانت تلك المبالغ المدفوعة (والتي يطلق عليها عرفيا شراء “الساروت”) تعتبر هنا سومة كرائية أم فقط لأجل أن يكتسب هذا المكتري الحق في التجديد؟

   كما قد يفترض أن يكون المكتري صاحب الملكية التجارية، يستغل الملكية العقارية في أنشطة تتعلق مثلا بالمأكولات الخفيفة أو صالون حلاقة أو مقهى… والمعلوم أن هاته الأنواع من الأنشطة قد شملها الحظر ضمن المحلات الموقوفة بمقتضى المرسوم بقانون 2.20.293[44]، إلا أنه يرى أحد الباحثين[45]أن المكتري ومن أجل تفادي الأضرار المادية في ظل هاته الجائحة، قد يعمد إلى تغيير النشاط الاقتصادي، فيقوم مثلا بتغيير المقهى لمحل لبيع المواد الغذائية والمعلوم أن محلات المواد الغذائية لم يطلها هذا الإغلاق بمرسوم حالة الطوارئ. فهل يحق هنا للمكري أن يفرغه لأنه قام بتغيير النشاط التجاري دون علمه؟.

ومع وجاهة نظر الباحث، فنرى هنا أنه؛ بالرجوع للبند الثالث من المادة 8 من قانون 49.16، نجد أن المشرع اشترط بصريح النص في حال تغيير المكتري لنشاط أصله التجاري ضرورة موافقة المكري عن هذا التغيير، ما عدا إذا عبر عن نيته في إرجاع الحال لما كان عليه، وبالتالي فلا ينبغي التذرع بظرف الجائحة وهدم التوازن العقدي بين المكري صاحب الملكية العقارية والمكتري صاحب الملكية التجارية، وألا ننظر إلى التأثر فقط من جانب المكتري بل لا بد من اعتبار افتقاد المكري لوجيباته الكرائية التي يمكن ان تكون مصدر قوته وعيشه لا سيما وأن هذا التغيير قدد تترتب عنه تحملات والتزامات جديدة قد لا يستطيع أحد الأطراف تنفيذها.

   كما قد يثار السؤال حول الفترة ما بعد كورونا وتداعياتها على كراء العقارات للاستعمال التجاري،وحول إمكانية المكتري أن يطالب من إنقاص السومة الكرائية، لا سيما وأن المعاملات التجارية قبل هذه الجائحة كانت تعرف رواجا، ولكن ما بعد كورونا فالكل يتنبأ بأنه ستكون هناك تداعيات وأزمات متعددة المستويات[46]؛إلا أنه ما يستجد هنا كحل ترقيعي مؤقت لإعادة التوزان بين الملكيتين العقارية والتجارية في ظل الجائحة، هو تقدم أحد الفرق البرلمانية بمقترح قانون لتعديل المادة 30 مكرر من القانون المذكور،وذلك بتقرير عدم الأداء خلال فترة الطوارئ كدين عادي[47].

الفقرة الثانية: تأثيرات جائحة كورونا كوفيد-19 على معاملات الأكرية الحبسية بين مقتضيات مدونة الاوقاف والتوصيات السامية للملك محمد السادس الناظر الأعلى للأوقاف بالمغرب

 إن الكراء بالنسبة للأوقاف[48] يعتبر من المعاملات العقارية القديمة والأكثر انتشاراوالأهم للجهة المكلفة بالوقف لتستثمر فيها الأملاك الوقفية لعدة أسباب؛ الأول؛ وهو أن الأشخاص الذين كانوا يشرفون على الأوقاف كانوا يخافون من ضياع الوقف وبالتالي كانوا دائما يحاولون أن يستثمروا الأملاك الوقفية خاصة الوقف العام في الكراء لأنه بالنسبة لهم هو استثمار آمن. وثانيا؛ أن هذا الوقف له مردودية تتمثل في وجيبة كرائية[49] يمكن أن تقوم باستغلالها في إعادة الاستثمار في الوقف أو تثمين الوقف.[50]

وهكذا صدرت أوامر ملكية سامية متوافقة مع هذا الاتجاه، وبالفعل قد تم سن وإصدار مدونة الأوقاف[51]، واعتبرت في حينها أنها حدث تشريعي تاريخي مهم، وأهم شيء في هاته المدونة أن المشرع حاول من خلالها أن يعطي حماية قبلية وبعدية للأوقاف، ومن بين ما نظمته هذه المدونة؛ الكراء.

وبذلك فقد اهتمت مدونة الأوقاف أساسا بوضع جملة من التدابير الإجرائية والموضوعيةالتي تهدف من ورائها إبان تكوين عقد كراء الأملاك الموقوفة؛ تحقيق الحماية القانونية اللازمة للمال الموقوف وضمان حسن تدبيره وطرق مراجعة السومة الكرائية.و إذا كانت القواعد العامة في عملية الكراء تقتضي بأن يتم الكراء بتراضي الطرفين على الشيء المكري وعلى الأجرة طبقا للفصل 628 من ق.ل.ع[52]، فإن التشريع الخاص بالأوقاف ذهب إلى اتجاه آخر حيث قررت أن عملية التعاقد يجب أن تتم في إطار السمسرة العمومية أو طلب العروض وفق مجموعة من الضوابط، والتي لها أهمية كبرى في حماية العقارات الموقوفة وتمكين السلطة المكلفة بالأوقاف من حسن تدبير واستغلال الأملاك الموقوفة.[53]

 وما يهمنا في ظل حالة الطوارئ الصحية التي يعيشها المغرب بسبب تداعيات جائحة كورونا (كوفيد-19) هو السؤال حول؛ما مدى حصانة السومة الكرائية في الكراء الحبسي في ظل الجائحة؟ وما آثار الإعفاء من أداء السومة الكرائية لحالة الطوارئ الصحية على حماية الأموال الوقفية؟

  فكما هو معلوم أن كراء الأوقاف قد نظمها المشرع في مدونة الأوقاف من المواد80 إلى 107، إلا أنه وبراهنية ظرفية جائحة كورونا (كوفيد-19)، فإنه بالاستناد على الفقرة الأولى من المادة[54] 101 تقول إحدى الباحثات[55] على أنه؛ إذا اعتبرنا أن حالة الطوارئ الصحية التي يمر بها المغرب قوة قاهرة، وبالتالي أثرت على الالتزامات التعاقدية ومن ثم أداء السومة الكرائية، وعليه يمكن تكييف الظرفية الصحية التي يعيشها العالم والمغرب على الخصوص قوة قاهرة غير متوقعة ولا يمكن ردها، مما يعفى معه المكتري من أداء السومة الكرائية، وبالتالي فيمكن التوسع في الإعفاء المنصوص عليه في المادة 101  من مدونة الأوقاف.

   إلا أنه ورغم وجاهة نظر الباحثة، فنرى أنهولخصوصية الأوقاف فإن الاختصاص يعود إلى جلالة الملك محمد السادس باعتبارهالناظر الأعلى للأوقاف بالمغرب،بإعفاء هؤلاء من الوجيبة الكرائية، ولذلك فإن جلالته نصره الله قد أصدر قراره السامي يوم الأربعاء الثامن من أبريل 2020، بأن تعفى هاته الشريحة من المكترين من غير الموظفين والتي تضررت مداخيلهم من هاته الجائحة،مما أدى إلى عدم أداء الوجيبة الكرائية، ولكن في نفس الوقت ليس كل المحلات المكتراة يعفى أصحابها الذين يكترونها من أداء الوجيبات الكرائية،فتستثنى منها الأراضي الفلاحية حسب القرار السامي، وكما هو معلوم فإن النص الذي استندت عليه الباحثة يأتي في الجزء الفرعي الثاني من المدونة والمتعلق بأحكام خاصة بكراء الأملاك الوقفية الفلاحية، والتي استثناها قرار جلالته بصفته أميرا للمؤمنين والناظر الأعلى للأوقاف والمختص قانونيا بهذا الصدد بصريح المادة 2 من مدونة الأوقاف[56].

ولكن من جهة أخرى، فهذا الوباء ضرره مؤكد، لأن عدم العمل يؤدي أساسا لعدم الحصول على أداء الأجر، وبالتالي لا يمكن الحصول على هاته الوجيبات الكرائية خلال هذه الظرفية الاستثنائية، ووزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية باعتبارها الجهة المكرية، فقانونيا في حالة ما إذا توقف المكتري عن أداء الوجيبة الكرائية لمدة3 أشهر متتالية مع إنذاره لـ 8 أيام فإنه سيحالعلى القضاء لأن المكتري سيكون في حالة تماطل وستطالب الإدارة المعنية بفسخ عقد الكراء طبقا للمادة 95 من المدونة[57] وكذا بإفراغ المكتري من العين المكتراة طبقا للمادة 97 من المدونة[58]، وتصبح معه مجموعة من الأسر مشردة إلى الخارج.

مقال قد يهمك :   قرار قضائي : يمكن لقاضي التحقيق التقاط المكالمات دون التقيد بنوع الجريمة و خطورتها

وعليه، فبالدراسة القانونية لهذا القرار السامي بصفة مجملة،نجد على أنه يشير إلى ثلاث نقط أساسية؛الأولى هي؛أن الإعفاء يشمل المحلات التجارية والمهن والحرف والخدمات، من غير الأراضي الفلاحية، وثانيافالقرار قد أشار إلى الأملاك الحبسية دون تحديد،والنقطة الثالثة هي بخصوص الأشخاص المعفون الذين تم إعفاؤهم من أداء الوجيبة الكرائية فالقرار يشير إلى المكترين بصفة عامة باستثناء الموظفين.

   وبالتنزيل الواقعي لهذا القرار، فإن الإدارة الوصية على القطاع ستطرح عليها مجموعة من الإشكاليات والتساؤلات؛ فمن هو الموظف الذي هو غير معفى من أداء الوجيبات الكرائية؟ هل تعرفه بالموظف حسب ظهير 1958 المتعلق بالوظيفة العمومية[59]؟ بمعنى هل أن جميع المستخدمين والأجراء من غير الموظفين غير المصنفين في إطار ظهير 1958 هم معفون من أداء الوجيبات الكرائية؟ خاصة وأن من بين المستخدمين من لم يتضرر- لأنه قد يوجد مستخدمون في أبناك أو مؤسسات أخرى ولكن ظلوا يتوصلون برواتبهم- وكذلك ما هو الحد الأدنى أو الأقصى للدخل الشخصي حتى يعتبر المكتريمتضررا؟وما معيار الضرر؟

وفي النقطة الثانية سوف يطرح سؤال بأن؛ هذا الإعفاء تحدث عن العقارات أو المحلات الحبسية بصفة عامة دون أن يحدد ما إذا كانت هذه الأملاك الحبسية هي محبسه تحبيسا عاما أو خاصا أو مشتركا، ومنه فهل كل هذه الأصناف من الأملاك الحبسية معفاة من أداء الوجيبات الكرائية لفائدة المكترين طيلة فترة الحجر؟ أم أن الأمر يتعلق فقط بالمحلات التابعة إلى الوقف العام؟.

ولكل هذه الإشكالات يقول أحد الباحثين،[60] أنه على الهيئة الوصية على القطاع أن تجيب عن هاته الأسئلة وأن تحاول أن تجد حلا لها مع المكترين حتى لا تصل الأمور إلى المحاكم وألا نصل إلى مجموعة من الملفات التي يمكن أن تثقل كاهل المحاكم.

وبخصوصحماية الأموال الوقفيةفإن أحد الباحثين[61] قد حدد مجموعة من الإجراءات اللازمة المقترحة للتخفيف من آثار الإعفاء من أداء السومة الكرائية لحالة الطوارئ الصحية على حماية الأموال الوقفية، والتي يجب أن تتخذها الإدارة الوصية، ومن بين هذه التدابير والإجراءات الاستعجالية المقترحة نذكر الآتي:

  • تعديل الميزانية السنوية للأوقاف العامة وفقا لما هو منصوص عليه في المادة 134 من المدونة[62].
  • استثمار الزخم التضامني المترتب عن جائحة كوفيد- 19 لا سيما ما يسمى بـ «وقف الوقت”.[63]
  • تفعيل “سندات الوقف” وفقا للمادة 140 من المدونة[64]، على أساس أن يكون أول مشروع لهذه السندات هو دعم صندوق مواجهة تداعيات كوفيد-19.
  • إعادة النظر في؛ نمط التدبير المالي للأوقاف والموارد الوقفية وشكل الإدارة الوقفية.[65]

خاتمة:

ختاما، إن هذا الموضوع هو في واقع الأمر ذي شجون، فيبقى أن للجائحة تأثيرات متعددة المستويات،  إلا أن المقاربة السوسيو-قانونية والمقاربة السوسيو-اقتصادية للموضوع قد حتمت علينا تسليط الضوء على تأثير الجائحة على تنفيذ العقود الزمنية الناشئة عن  المعاملات العقارية خلال فترة الطوارئ الصحية، وذلك من خلال استقراء النصوص القانونية المنظمة لهذه العلاقات وقياس مدى احتوائها لهكذا أزمات من جهة، ومن جهة أخرى بتقدير مدى توفق الدولة من خلال التدابير الاحترازية التي اتخذتها في سبيل التخفيف من حدة هذه التأثيرات على مستوى حماية الأطراف الضعيفة في المعاملات العقارية غداة هذه الفترة الاستثنائية.وذلك بالموازاة مع المتغيرات الاقتصادية التي تعرفها جل المؤسسات المالية وخصوصا المؤسسات الائتمانية التي تضررت من مضاعفات الأزمة بدورها وفقا للمؤشرات الرسمية لبنك المغرب التي اوضحت انخفاض أسعار الأصول العقارية وتراجع رقم المعاملات العقارية في النصف الأول لعام 2020.

وما يمكن أن نخلص إليه بداية في مجال معاملات القروض العقارية، هو أن جائحة كورونا قد أخضعت هذا القطاع لاختبار الجاهزية الاقتصادية والاجتماعية والقانونية في مواجهة الجوائح والأزمات العامة، والحال أن هذا الاختبار لن يعطي نتائجه النهائية إلا بعد الزوال النهائي للجائحة الصحية، لبدء “الجائحة الاقتصادية” التي على تقدير الخبراء الاقتصاديين قد تستمر لسنوات،والتي من شأنها تقويض النمو في مجموعة من القطاعات من بينها قطاع المعاملات الائتمانية العقارية.

   أما بخصوص معاملات كراء العقارات السكنية والتجارية خلال زمن كوفيد-19، فهذا الوباء من بين تأثيراته القانونية، أنه قد أزال اللثام على عدة فراغات تشريعية في قوانين الأكرية السكنية والتجارية، خصوصا فيما يتعلق بتوقع حالات الجوائح العامة وتأثيرها على المداخيل المالية لمكتريالمحلات السكنية والتجارية، مما لا يمكن معه مواجهتهم بمسطرة الإنذار ووضعهم في حالة مطل؛ وهذا الفراغ التشريعي يستدعي التدخل العاجل خلال هذه الأزمة لاحتواء هذه التداعيات والتخفيف منها من جهة، والوقوف المتأني بعد رفع حالة الطوارئ الصحية، قصد إعداد مسطرة جديدة لاستيفاء الوجيبة الكرائية خلال فترات الازمات العامةحفظا لاستقرار المعاملات خلالها.بل ونؤكد هنا على ضرورة التفكير في إعداد وسننظام إجرائي وموضوعي استثنائي خاص بحالات الطوارئ، قصد تحقيق أمن قانوني سوسيو-اقتصادي ضد الجوائح.

أما من جانب الأكرية الحبسية، فإنه يتوجب علينا جميعا الإشادة بحرارة على البادرة الحميدة من طرف جلالة الملك محمد السادس نصره الله بصفته الناظر الأعلى للأوقاف بالمغرب، في إطار رعايته الساميةلشريحة اجتماعية واسعة من المكترين للأملاك الوقفية سواء لغرض السكن أو التجارة أو الحرف أو المهن، الذين تم إعفاؤهم من أداء السومة الكرائية طيلة سريان حالة الطوارئ الصحية، مما يشكل في نفس الوقت رسالة واضحة إلى مجموعة من الفاعلين الاقتصاديين  في قطاع الأكرية العقارية، من أجل أن يسيروا حدوه ليقوموا وأن يعطفوا على هاته الفئة والطائفة من المكترين خاصة وأن الوباء قضاء وقدر.

   وخلاصة القول؛ فبعدما تناولنا بالمناقشة والتحليل خلال هذا العرض الموجز لتأثيرات جائحة كورونا على المعاملات العقارية؛ فإنه حقا كانت لجائحة كورونا كوفيد-19 تأثيرات متعددة المستويات على قطاع المعاملات العقارية بمختلف صورها، وهو أمر يستوجب معه اتخاذ المقاربات الاقتصادية والاجتماعية الصحيحة في التدبير القانونيلهذه المعاملات خلال ما تبقى من فترة الطوارئ الصحية من جهة،ومن جهة أخرى العمل على استشراف المقاربات العلاجية للقطاعات السوسيو-اقتصادية المتدخلة في ميدان المعاملات العقارية لأجل ضمان السلم الاجتماعي والاستقرار الاقتصادي في حدوده الدنيا وتجاوز مخلفات هذه الجائحة بعد زوالها بحول الله.


الهوامش:

[1])-كورونا هي فصيلة فيروسات واسعة الانتشار يُعرف أنها تسبب ‏أمراضاً تتراوح من نزلات البرد الشائعة إلى الأمراض الأشد حدةً، مثل ‏متلازمة الشرق الأوسط التنفسية (‏MERS‏) ومتلازمة الالتهاب الرئوي الحاد ‏الوخيم (السارس). وفيروس كورونا المستجد (‏nCoV‏) هو سلالة جديدة من ‏الفيروس لم يسبق اكتشافها لدى البشر.‏ -من موقع منظمة الصحة العالمية بتاريخ 14 يونيو 2020 على الساعة 16:17 https://www.who.int/ar/health-topics/coronavirus

[2]) – اتخذت الحكومة المغربية إبان حالة الطوارئ العالمية العديد من التدابير والإجراءات الاحترازية لحماية المواطنين من هذا الوباء الفتاك حيث اتخذت قرار اغلاق المنافذ والحدود البرية والجوية والبحرية لتفادي انتشار الفيروس إلى التراب الوطني، وإلغاء التجمعات والتظاهرات الرياضية والثقافية والفنية، وتعليق الجلسات بمختلف محاكم المملكة، والإغلاق المؤقت للمساجد… كما تجاوزت الحكومة القصور التشريعي في مجال إقرار حالة الطوارئ الصحية ومواجهة تداعياتها من الناحية الأمنية والاقتصادية فتدخلت بإصدار عدة مراسيم قوانين؛

  • مرسوم رقم 2-20-269 الصادر بتاريخ 16/03/2020 بإحداث حساب مرصد لأمور خصوصية يحمل اسم “الصندوق الخاص بتدبير جائحة فيروس كورونا كوفيد-19″، منشور بالجريدة الرسمية عدد 6865 مكرر بتاريخ 17/03/2020، ص
  • مرسوم رقم 2-20-292 الصادر بتاريخ 16/03/2020 يتعلق بسن أحكام خاصة بحالة الطوارئ الصحية وإجراءات الإعلان هنا، منشور بالجريدة الرسمية عدد 6867 مكرر بتاريخ 23/03/2020، ص
  • مرسوم رقم 2-20-293 بتاريخ 24/03/2020، بإعلان حالة الطوارئ الصحية بسائر أرجاء التراب الوطني لمواجهة تفشي فيروس كورونا كوفيد-19، منشور بالجريدة الرسمية عدد 6867 مكرر الصادر بتاريخ 24/03/2020 ص: 1783.

[3])-للتفصيل أكثر يمكن الرجوع إلى موقع بنك المغرب/ باب الوثائق الإخبارية والاحصائية: www.bkam.ma، اطلع عليه يومه 14 يونيو 2020 على الساعة 10:39 دقيقة صباحا.

[4] )- يميز الفقه بين العقود الفورية والعقود الزمنية؛ والمقصود بالأولى بأنها العقود التي تنتج آثارها القانونية لحظة إبرامها، بالرغم من تأخر التنفيذ في بعضها، مادام أن الزمن ليس عنصرا أساسيا فيها، ومن أبرز الأمثلة على ذلك عقد البيع الذي يعتبر عقدا فوريا سواء كان موضوعه بيع منقول أو عقار وسواء أكان تسليمه يتم فورا أو يتطلب وقتا معينا لحاجة البائع إلى مدة معينة لإعداد الوثائق اللازمة لتسجيله بالمحافظة العقارية… بخلاف العقود الزمنية فهي التي يكون فيها لعامل الزمن دور أساسي لقيام هذا النوع؛ كعقود الكراء…

للتفصيل أكثر يراجع؛ عبد الرحمان الشرقاوي، القانون المدني -دراسة حديثة للنظرية العامة للالتزام على ضوء تأثرها بالمفاهيم الجديدة للقانون الاقتصادي-، مصادر الالتزام، الجزء الأول، الطبعة الرابعة، مطبعة المعارف الجديدة بالرباط، السنة 2017، ص: 76/77/ 78.

[5])- والحديث هنا مستند  إلى : ـالمرسوم رقم 2.18.181 الصادر في 2 ربيع الآخر 1440 (10 ديسمبر 2018) بتحديد شروط وكيفيات التدبير الإلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة به، تم نشره بالجريدة الرسمية عدد 6737 بتاريخ 16 ربيع الآخر 1440 (24ديسمبر 2018)، الصفحة 9743.

    بالإضافة إلى اتفاقية التعاون بين الهيئة الوطنية للموثقين والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية بتاريخ 16 أبريل 2019 بشأن التبادل الالكتروني للوثائق والمستندات القانونية بين الموثقين ومختلف مصالح المحافظة العقارية.

[6])- ونشير إلى أن نظرية الظروف الطارئة تسري بالنسبة للعقود الزمنية بالدرجة الأولى، ذلك أن العقد الزمني يعتبر المجال الطبيعي لتطبيق نظرية الظروف الطارئة، إلا أنه  لم ينظمها المشرع المغربي بخصوص الالتزامات المدنية. لكنها مطبقة في المجال الإداري.

[7])-ونشير هنا على أن هذه المعاملات هي نماذج منتقاة حسب معيار التأثر الأكبر بتداعيات الجائحة، باعتبار أنه توجد معاملات عقارية أخرى ذات طابع زمني واقفة على آجال، من قبيل؛ وعود البيع والشراء/ العقود الابتدائية / بيع العقار في طور الإنجاز/ الكراء المفضي إلى التملك….والتي ارتبط تنفيذها بأجل صادف حلوله فترة الجائحة  و يقول جانب من الفقه هنا بأنه:”… انقضى الالتزام بأجل بفعل القوة القاهرة ووجب على الواعدين بعد زوال الجائحة أن يوجهوا إنذارات متضمنة لآجال معقولة لانطلاق التزام المدينين بها.” محمد بنيعيش،كوفيد 19 وأثره على الالتزامات التعاقدية، مقال منشور في مجلة عدالة للدراسات القانونية والقضائية، عدد خاص بعنوان؛ آثار جائحة كورونا على المنظومة القانونية، يونيو 2020، ص 36.

[8] – نشير هنا إلى أننا أمام اتساع  فيالأبعاد المفاهيمية لمدلول المعاملات العقارية؛ فالمفهوم الضيق لهذه المعاملة العقارية ينصرف فقط إلى تلك التصرفات المنصبة على الحقوق العينية المرتبطة بالعقار وفقط. أما مدلول المعاملات العقارية بمفهومها الواسع فهي تشمل كل المعاملات والتصرفات التي يكون العقار محلا لها؛ سواء بتفويت حق عيني وارد عليه، أو إجارة منفعة فيه، أو ضمان أداء حق شخصي بواسطته. وقد أخذنا في بحثنا هذا بالمفهوم الواسع للمعاملات العقارية حتى نتناسق وتلكم المتغيرات السوسيو-اقتصادية التي تعيشها بلادنا في أطوار انتشار الجائحة.

[9])-للتفصيل أكثر يمكن الرجوع إلى موقع بنك المغرب/ www.bkam.ma/ اطلع عليه يومه 14 يونيو 2020.

[10] )-ويرى هنا الأستاذ بنيعيشبأنه :”…أما عقود الإذعان في خدمات المرافق العامة ومنها الأبناك بالنسبة إلى القروض فإن الحد من شطط أصحاب الامتياز فيها، يعالج القانون مسألته بتشريع خاص هو قانون حماية المستهلك ويتولى القضاء تطبيقه ولا يتوقف هذا التطبيق على إثارته من الطرف المحمي.” / محمد بنيعيش،كوفيد 19 وأثره على الالتزامات التعاقدية،مرجع سابق، ص: 20.

[11])–ويرى هناالأستاذ الشرقاوي هنا بأنه ؛ “من أجل حماية رضا المستهلك فإنه لا ينبغي أن يتضمن الإعلان المقدم من قبل المهني بينات كاذبة أو مضللة للمستهلك، أو ما يسمى بالإشهار الكاذب الذي حرمه القانون في أغلب التشريعات الحديثة. “

 عبد الرحمان الشرقاوي، مرجع سابق، ص 169.

[12])-نزهة الخالدي، تداعيات وباء كورونا كوفيد 19 على القروض العقارية في ضوء تدابير لجنة اليقظة الاقتصادية، ندوة عن بعد نظمها ماستر العقار والمعاملات الائتمانية ، كلية الحقوق تطوان، جامعة عبد المالك السعدي، يومه 13 يونيو على الساعة 6:20 .

[13])- تم إنشاء هذه اللجنة على مستوى وزارة الاقتصاد والمالية وإصلاح الإدارة بعضوية مجموعة من الوزارات والجمعيات المهنية -من بينها الجمعية المهنية لبنوك المغرب- الأخرى  كإجراء استباقي نهجته الحكومة المغربية لمواجهة الانعكاسات الاقتصادية المباشرة وغير المباشرة لوباء كورونا من خلال مراقبة آنية للوضعية الاقتصادية الوطنية ومواكبة القطاعات الأكثر عرضة للصدمات الاقتصادية الناجمة عن هذه الجائحة.

[14])-نزهة الخالدي، تداعيات وباء كورونا كوفيد 19 على القروض العقارية في ضوء تدابير لجنة اليقظة الاقتصادية، ندوة عن بعد نظمها ماستر العقار والمعاملات الائتمانية كلية الحقوق تطوان، جامعة عيد المالك السعدي، يومه 13 يونيو على الساعة 6:20 .

[15])-عبد المهيمن حمزة،تأجيل قروض السكن والاستهلاك بسبب فقدان الدخل على إثر جائحة كورونا، تأجيل قروض السكن والاستهلاك بسبب فقدان الدخل على إثر جائحة كورونا، مقال منشور بمجلة مغرب القانون، سلسة إحياء علوم القانون، عدد خاص بعنوان الدولة والقانون في زمن جائحة كورونا، توزيع مكتبة دار السلام للطباعة والنشر والتوزيع بالرباط، ص349/350.

[16])-ظهير شريف رقم 1.11.03 صادر في 14 من ربيع الأول 1432 (18 فبراير 2011) بتنفيذ القانون رقم 31.08 القاضي بتحديد تدابير لحماية المستهلك الجريدة الرسمية عدد 5932 بتاريخ 3 جمادى الأولى 1432 (7 أبريل 2011)، ص 1072.

[17] – J . BASTIN, La défaillance de paiement et sa protection : l’assurance et crédit.1993 PAGE 9

أورده عبد المهيمن حمزة، تأجيل قروض السكن والاستهلاك بسبب فقدان الدخل على إثر جائحة كورونا، مرجع سابق، ص: 350.

[18])-تنص المادة 149 من القانون 31.08 على أنه:”بالرغم من أحكام الفقرة 2 من الفصل 243 من الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) بمثابة قانون الالتزامات والعقود، يمكن ولاسيما في حالة الفصل عن العمل أو حالة اجتماعية غير متوقعة أن يوقف تنفيذ التزامات المدين بأمر من رئيس المحكمة المختصة. ويمكن أن يقرر في الأمر على أن المبالغ المستحقة لا تترتب عليها فائدة طيلة مدة المهلة القضائية.

يجوز للقاضي، علاوة على ذلك أن يحدد في الأمر الصادر عنه كيفيات أداء المبالغ المستحقة عند انتهاء أجل وقف التنفيذ، دون أن تتجاوز الدفعة الأخيرة الأجل الأصلي المقرر لتسديد القرض بأكثر من سنتين.غير أن له أن يؤجل البت في كيفيات التسديد المذكورة إلى حين انتهاء أجل وقف التنفيذ.”

[19])-تنص الفقرة الأخيرة من القانون -31.08- على أنه:غير أنه، تظل مطبقة جميع أحكام النصوص التشريعية المتعلقة بنفس الموضوع والتي تكون أكثر فائدة للمستهلك.”

مقال قد يهمك :   إطلاق البوابة الوطنية للشكايات.. أداة لتعزيز قنوات التفاعل بين الإدارة والمواطن

[20])-وهو ما ذهب إليهالأمر الاستعجالي الصادر عن رئيس المحكمة التجارية بوجدة عدد 207/2019 في الملف رقم 135/2019/8101 بتاريخ 15/08/2019 جاء فيه:” نأمر بوقف التزامات المدعية المترتبة عن عقد القرض الذي أبرمته مع المدعى عليه مؤقتا، وذلك ابتداء من تاريخ توقفها عن أداء قسط القرض إلى غاية اقتضائها التعويضات المحكوم لفائدتها، على ألا تتجاوز فترة الامهال القضائي سنتين، مع وقف احتساب الفوائد طيلة الفترة المذكورة، مع شمول الأمر بالنفاذ المعجل، وتحميل المدعى عليه الصائر.”

[21])-يمكن الاطلاع على نموذج التأجيل للبنك الشعبي على الموقع الآتي: www.groupbcp.com– اطلع عليه يومه 15 يونيو 2020 على الساعة 4:19 زوالا.

[22]) -تنص المادة 59 من القانون رقم 08-31:” يقع باطلا بقوة القانون كل التزام نشأ بفعل استغلال ضعف أو جهل المستهلك مع حفظ حقه في استرجاع المبالغ المؤداة من طرفه وتعويضه عن الأضرار اللاحقة.”

[23])-نزهة الخالدي، تداعيات وباء كورونا كوفيد 19 على القروض العقارية في ضوء تدابير لجنة اليقظة الاقتصادية مرجع سابق.

[24])- وفي التجارب المقارنة؛ في مصر التأجيل تلقائي وبدون طلب ولمدة 6 أشهر. حسب موقع البنك المركزي المصريwww.cbe.org.eg/ وفي قطر 3 أشهر للقطريين وشهر واحد للمقيمين حسب موقع المجموعة البنكية QNBwww.qnb.com

[25])- ظهير شريف رقم 1.13.111 صادر في 15 من محرم 1435(19 نوفمبر 2013) بتنفيذ القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني.منشور الجريدة الرسمية عدد 6208 الصادرة بتاريخ 24 محرم 1435 (28 نوفمبر 2013) ص: 7328.

[26])- تنص المادة 12 من القانون رقم 67.12 على أنه: يلتزم المكتري بأداء الوجيبة الكرائية في الأجل الذي يحدده العقد، وعند الاقتضاء جميع التكاليف الكرائية التي يتحملها بمقتضى العقد بموجب القوانين الجاري بها العمل. تدخل في حساب التكاليف الكرائية، المبالغ التابعة للوجيبة الكرائية مقابل الخدمات اللازمة لاستعمال مختلف أجزاء محل الكراء.

[27])-تنص المادة 23 من القانون رقم 67.12 على أنه:”يمكن للمكري في حالة عدم أداء وجيبة الكراء والتكاليف التابعة لها المستحقة، أن يطلب من رئيس المحكمة الابتدائية الإذن له بتوجيه إنذار بالأداء إلى المكتري.

[28])-قرار المجلس الأعلى تحت عدد906 في الملف المدني 88653 بتاريخ9 مارس1995/ أورده محمد الكشبور، ملاحظات بشأن موقف القضاء من قاعدة الكراء مطلوب لا محمول، مقال منشور بمجلة القانون القضاء المغربي العدد143، ص7 وما بعدها.

[29])-ظهير شريف بمثابة قانون رقم 1.74.447 بتاريخ 11 رمضان 1394 (28 شتنبر 1974) بالمصادقة على نص قانون المسطرة المدنية، الجريدة الرسمية عدد 3230 مكرر، بتاريخ 13 رمضان 1394 (30 شتنبر 1974)، ص 2741. كما تمم وعدل.

[30])-ويرى أحد الباحثين ونوافقه الرأي أن؛ هذا العقد الثابت التاريخ ليس شكلية للانعقاد ولا للإثبات ولا للنفاذ إنما هي شكلية فقط لتطبيق القانون رقم 67.12 بدل مقتضيات ق.ل.ع -من الفصول 627/699- والتي تقوم على الرضائية كمبدأ. / عبد المهيمن حمزة، استيفاء وجيبة كراء العقارات السكنية في ظل جائحة كورونا، ندوة عن بعد، نظمها ماستر العقار والمعاملات الائتمانية، كلية الحقوق تطوان، جامعة عبد المالك السعدي، يومه 13 يونيو.

[31])-تنص المادة 26 من القانون رقم 67.12 على أنه: ” يمكن للمكري أن يطلب من رئيس المحكمة الابتدائية المصادقة على الإنذار والأمر بالأداء في حالة عدم الأداء الكلي أو الجزئي للمبالغ المستحقة والمحددة في الإنذار.

  – وتنص المادة 27 من القانون رقم 67.12 على أنه:”يصدر رئيس المحكمة أو من ينوب عنه، أمرا بالمصادقة على الإنذار مع الأمر بالأداء يضمن بنفس الطلب في اجل ثمانية وأربعين (48) ساعة من تاريخ تسجيل الطلب اعتادا على محضر التبليغ والوثائق والبيانات المذكورة في المادة 22 وما يليها.ينفذ هذا الأمر على الأصل.”

[32])- ينص الفصل 440 ق.م.م:” يبلغ عون التنفيذ إلى الطرف المحكوم عليه، الحكم المكلف بتنفيذه ويعذره بأن يفي بما قضى به الحكم حالا أو بتعريفه بنواياه وذلك خلال أجل لا يتعدى عشرة أيام من تاريخ تقديم طلب التنفيذ.

إذا طلب المدين آجالا أخبر العون الرئيس الذي يأذن بأمر بحجز أموال المدين تحفظيا إذا بدا ذلك ضروريا للمحافظة على حقوق المستفيد من الحكم.

إذا رفض المدين الوفاء أو صرح بعجزه عن ذلك اتخذ عون التنفيذ الإجراءات المقررة في الباب المتعلق بطرق التنفيذ.”

[33])- وقد جاء في الأمر الاستعجالي الصادر عن رئيس المحكمة الابتدائية بالخميسات، في الملف الاستعجالي رقم 318/2020، عدد 318/1109/ 20 بتاريخ 16/03/2020.:” تلتمس فيه إصدار أمر بمنحها مهلة استرحامية في إفراغها من المنزل السفلي الكائن وأنها ستكون عرضة للشارع هي وأبناء الصغاروحيث أنه وأمام الوضعية الاستثنائية التي تمر بها المملكة المغربية  والمتمثلة في انتشار وباء كوروناالمستجد وما يمكن أن ينتج عنه من مساس الوضعية الصحية للمواطنين خاصة  أمام قرار الدولة المتمثل في التزام المواطنين بمساكنهم وعدم الاختلاط فإن إفراغ المنفذ عليها من مسكتها هي وأبنائها الصغار في الوقت الراهن من شأنه الاضرار والمساس بالصحة العامة، مما يكون معه الطلب وجيها ومبررا ويتعين الاستجابة إليه وذلك بمنحها أجلا مناسبا لكلا الطرفين. وعملا بمقتضيات الفصل 148 من قانون المسطرة المدنية. وتطبيقا للفصل 440 من قانون المسطرة المدنيةلأجله نمنح الطالبة أجل شهر مهلة استرحامية، على أن تستأنف عملية التنفيذ مباشرة بعد انتهاء الأجل.”

[34])-قانون الالتزامات والعقود الصادر بتنفيذه ظهير 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913)، بصيغته الاخيرة المعدلة بموجب الظهير الشريف رقم 1.11.140 الصادر في 16 رمضان 1432 الموافق لـ 17 غشت 2011، المنشور بالجريدة الرسمية عدد 5980 الصادر في 23 شوال 1432 / 22 شتنبر 2011، ص 4678.

[35])-ينص الفصل 269 ق.ل.ع على أنه: “القوة القاهرة هي كل أمر لا يستطيع الإنسان أن يتوقعه، كالظواهر الطبيعية (الفيضانات والجفاف، والعواصف والحرائق والجراد) وغارات العدو وفعل السلطة، ويكون من شأنه أن يجعل تنفيذ الالتزام مستحيلا.

ولا يعتبر من قبيل القوة القاهرة الأمر الذي كان من الممكن دفعه، ما لم يقم المدين الدليل على أنه بذل كل العناية لدرئه عن نفسه.

وكذلك لا يعتبر من قبيل القوة القاهرة السبب الذي ينتج عن خطأ سابق للمدين.”

[36]– عبد المهيمن حمزة، “استيفاء وجيبة كراء العقارات السكنية في ظل جائحة كورونا”، مرجع سابق

[37])-يمكن الاطلاع على هذه المقترحات من خلال بوابة التشريع اختيار مقترحات القوانين على الموقع الالكتروني لمجلس النواب: www.chambredesrepresentants.ma اطلع عليه يومه 16 يونيو 2020 على الساعة 12:10 دقائق زوالا.

[38])- عبد المهيمن حمزة، استيفاء وجيبة كراء العقارات السكنية في ظل جائحة كورونا، مرجع سابق.

[39])-ظهير شريف رقم 1.16.99 صادر في13 من شوال 1437 (18 يوليوز 2016) بتنفيذ القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري او الصناعي أو الحرفي، الجريدة الرسمية عدد 6490 الصادرة في 7 ذو القعدة 1437(11 أغسطس 2016. ص 5857.

[40])-هشام العماري، المبادئ التوجيهية في قانون الكراء التجاري رقم 16-49، مقال منشور في مجلة مغرب القانون، www.marocdroit.com بتصرف. اطلع عليه يومه 17 يونيو 2020 على الساعة 17:41 دقيقة.

[41])-للتفصيل أكثر يراجع: مصطفى بونجة، الكراء التجاري بين ظهير 1955 والقانون 49.16 -دراسة عملية لمقتضيات القانون الجديد المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي الجديد والصادر بتاريخ 11/08/2016، مطبعة ليتوغراف بطنجة، الطبعة الأولى 2016، من الصفحة 47 إلى ص 122.

[42])-وكما سبق وأشرنا فإن هذه الكتابة بإثبات التاريخ هنا على غرار القانون 67.12 ليست للانعقاد ولا للإثبات ولا للنفاذ، إنما لتطبيق القانون 49.12 ودونها تخضع للقواعد العامة لإجارة الأشياء في القسم الثالث من الكتاب الثاني لـق.ل.ع القائمة أحكامها على الرضائية.

[43])-  عبد الاله المحبوب، إشكالية التوازن العقدي بين الملكية العقارية والملكية التجارية في ظل جائحة كورونا على ضوء القانون 49.16، ندوة عن بعد، نظمها ماستر العقار والمعاملات الائتمانية كلية الحقوق تطوان، جامعة عبد المالك السعدي، يومه 13 يونيو.

[44]– يراجع البند (د) من مرسوم بقانون 2.20.293 المتعلق بإعلان حالة الطوارئ الصحية بسائر أرجاء التراب الوطني لمواجهة تفشي فيروس كورونا كوفيد-19.

[45])- عبد الاله المحبوب، مرجع سابق.

[46])-ونستحضر هنا قول أحد الأساتذة الباحثين في هذا المجال الذي عبر عن هذا الحال؛ “بإشكال تشريد المقاولات في ظل الجائحة“/ – عبد الرحيم شميعة، جائحة كورونا فرصة لتجديد الرؤية التشريعية في مجال الأعمال، مداخلة في ندوة عن بعد، نظمها مركز إدريس الفاخوري للدراسات والأبحاث في العلوم القانونية، يومه 15 يونيو 2020.

[47])-وذلك حسب الصيغة التالية: “استثناءً من أي مقتضيات مخالفة، تعد المبالغ الكرائية العالقة بذمة المكتري عن الفترة المتعلقة بحالة الطوارئ الصحية دينا عاديا يستوفى بالمساطر القانونية المعمول بها دون اعتبار ذلك تماطلا موجبا للإفراغ دون تعويض“.

[48])- يعرف الفقه الأوقاف أو الأحباس وكراءها بأنها:” أملاك عقارية كالأراضي والمساجد والآبار والحوانيت والديار والقناطير والمقابر والطرق وغير ذلك من الأصول والمنقولات باستثناء الطعام الذي تكون منفعته في استهلاكه فقط، هذه الأصول والمنقولات يحبسها مسلم لصالح من يعينه في عقد التحبيس سواء كان إنسانا موجودا حقيقة أو حكما كالجنين ومن سيولد معينا أو مجهولا، وسواء كان قريبا أو بعيدا، مسلما أو غير مسلم، غنيا أو فقيراأما بالنسبة لكراء الأملاك الحبسية العامة فيتم بناء على عقد بمقتضاه تمنح إدارة الأحباس منفعة عقار إلى آخر مزايدة خلال مدة معينة مقابل وجيبة كرائية يؤديها مسبقا.” / للتفصيل أكثر يراجع؛ إدريس الفاخوري، الحقوق العينية وفق القانون رقم 39.08، سلسلة المعارف القانونية والقضائية، منشورات مجلة الحقوق، مطبعة المعارف الجديدة بالرباط، ص:173

[49])-فحسب بعض الإحصائيات المبينة في الموقع الإلكتروني لوزارة الأوقاف فإن هذه الوجيبات الكرائية تشكل ما مجموعه 336.052.749,40 درهم، وناهز ثلاثة ملايير درهم خلال العشرية الأخيرة من مداخيل الوزارة الوصية. / للتفصيل أكثر يرجع للموقع الالكتروني الرسمي لوزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية: http://www.habous.gov.ma/الاستثمارات-الوقفية.html / اطلع عليه يومه 18 يونيو 2020 على الساعة 10:32 صباحا.

[50])-عبد الله فرح، “توجهات محكمة النقض في قضايا الاوقاف وتأثير كورونا على الكراء الوقفي”، ندوة عن بعد نظمها مكتب الودادية الحسنية للقضاة بمحكمة النقض والمركز الأكاديمي للدراسات القانونية المعمقة والمعاصرة والهيئة الاستشارية الدولية للتحكيم والدراسات القانونية، يومه 30/05/2020.

[51])- ظهير شريف رقم 1.09.236 صادر في 8 ربيع الأول 1431 (23 فبراير 2010) يتعلق بمدونة الأوقاف، الجريدة الرسمية عدد 5847 بتاريخ فاتح رجب 1431 (14 يونيو 2010)، ص 3154.

[52]ينص الفصل 628 من ق.ل.ع على أنه:”يتم الكراء بتراضي الطرفين على الشيء وعلى الأجرة وعلى غير ذلك مما عسى أن يتفقا عليه من شروط في العقد.”

[53])- يمكن الرجوع بخصوص هذه الإجراءات إلى المواد من 82 إلى 88 من مدونة الأوقاف. وللتفصيل أكثر يرجع لـمحمد الشيلح، التصرفات الجارية على الأموال الموقوفة وقفا عاما في ضوء مدونة الأوقاف، قراءة أولية بعقد الكراء كنموذج، مداخلة ضمن أشغال الندوة ملامح النظام الوقفي المغربي الجديد في ضوء مستجدات مدونة الأوقاف، منشورات مجلة القبس المغربية للدراسات القانونية والقضائية، مطبعة الأورو متوسطية للمغرب، العدد الرابع يناير 2013 ص 45.

[54])-تنص الفقرة الأولى من المادة 101 من مدونة الأوقاف على أنه:”لا حق للمكتري في الإعفاء ممن الكراء أو استرداده كليا إلا إذا زرع الأرض تم هلك كل الزرع نتيجة حادث فجائي أو قوة قاهرة.”

[55])- أمال خليل، “تأثير حالة الطوارئ على الكراء الحبسي”، مقال منشور على موقع : https://www.marocdroit.com/ ، اطلع عليه يومه 18 يونيو 2020 على الساعة 18:00 زوالا.

[56])-تنص المادة الثانية من مدونة الأوقاف على أنه: “يعتبر النظر في شؤون الأوقاف العامة من صلاحيات جلالتنا الشريفة بصفتنا أميرا للمؤمنين. ويقوم بهذه المهمة تحت سلطتنا المباشرة وزيرنا في الأوقاف والشؤون الإسلامية، في إطار التقيد بأحكام هذه المدونة والنصوص المتخذة لتطبيقها.

[57])- تنص المادة 95 من مدونة الأوقاف على أنه:”إذا لم يؤد المكتري كراء ثلاثة أشهر داخل أجل ثمانية أيام من تاريخ توصله بإنذار بالأداء، اعتبر في حالة مطل، وترتب عنه الحق في فسخ العقد مع التعويض.

[58])-تنص المادة 95 من مدونة الأوقاف على أنه:” يتعين على إدارة الأوقاف، في الحالتين المنصوص عليها في المادة 96 أعلاه، توجيه إنذار بالإفراغ إلى المكتري يتضمن سبب الإفراغ ومنح المكتري أجل شهرين من تاريخ توصله به.

 يبلغ الإنذار إلى المكتري ويصحح، عند الاقتضاء، من طرف رئيس المحكمة الابتدائية المختصة.”

[59])-ظهير شريف رقم 008-58-1  بتاريخ 4 شعبان 1377 (24 فبراير 1958) يحتوي على القانون الأساسي العام للوظيفة العمومية. 

ويعرف هذا الظهير الموظف في فصله الثاني على أنه:”يعد موظفا كل شخص يعين في وظيفة قارة ويرسم في إحدى رتب السلم الخاص بأسلاك الإدارة التابعة للدولة.”

[60])-عبد الله فرح، توجهات محكمة النقض في قضايا الاوقاف وتأثير كورونا على الكراء الوقفي، مرجع سابق.

[61])-عبد الرزاق أصبيحي، الأوقاف بالمغرب والإجراءات اللازمة في ظل تداعيات جائحة كورونا كوفيد-19، مقال منشور على مقال منشور بمجلة مغرب القانون، سلسة إحياء علوم القانون، عدد خاص بعنوان الدولة والقانون في زمن جائحة كورونا، توزيع مكتبة دار السلام للطباعة والنشر والتوزيع بالرباط، ص 117

[62])-تنص المادة 134 على أنه: توضع للأوقاف العامة ميزانية سنوية خاصة بها، تكون مستقلة عن الميزانية العامة للدولة، وتقوم على أساس التوازن المالي بين المواردوالنفقات طبقا لأحكام هذه المدونة والنصوص المتخذة لتطبيقها.

[63])-وهو نوع من الوقف يقوم على تبرع أصحاب الكفاءات والمهارات بجزء من أوقاتهم على سبيل الدوام لفائدة المؤسسات الخيرية ويمكن استثمار هذا النوع من الوقف في القطاع الصحي / التعليمي/ الخدماتي…

[64])-تنص المادة 140 من المدونة على أنه:”يجوز للسلطة الحكومية المكلفة بالأوقاف التماس الإحسان العمومي تلقائيا ودون سابق إذن لفائدة الأوقاف العامة عن طريق جمع تبرعات نقدية أو عينية أو عن طريق إصدار سندات اكتتاب بقيمة محددة تسمى سندات الوقف، تخصص مداخيلها لإقامة مشاريع وقفية ذات صبغة دينية أو علمية أو اجتماعية.

يحدد شكل سندات الوقف المذكورة وكيفية إصدارها وطريقة الاكتتاب فيها وكذا كيفية جمع التبرعات بموجب قرار للسلطة الحكومية المكلفة بالأوقاف بعد استشارة المجلس الأعلى لمالية الأوقاف العامة.”

[65])-للتفصيل أكثر يمكن الرجوع إلى، عبد الرزاق أصبيحي، نفس المرجع أعلاه، ص: 120/121/122.

تعليقات الزوار ( 0 )

اترك تعليقاً

هذا الموقع يستخدم Akismet للحدّ من التعليقات المزعجة والغير مرغوبة. تعرّف على كيفية معالجة بيانات تعليقك.

error: يمنع نسخ محتوى الموقع شكرا :)