قــراءة في المادة السابعة من قانون رقم 104.12 المتعلق بحرية الأسعار والمنافسة  

الـــقيد فـــي الــسجل الــتجاري

الصلح في مادة التحفيظ العقاري

2 مايو 2021 - 1:37 ص المنبر القانوني
  • حجم الخط A+A-

محمد القسطيط خريج ماستر الدراسات العقارية (الفوج 2) جامعة عبد المالك السعدي ـ كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية طنجة ـ

المقدمة:

   إن تثبيت الأملاك العقارية أو الحقوق العينية وتسجيلها ومنحها الصفة الرسمية، بموجب الرسم العقاري، سواء أكان العقار مبنيا أم أرضا، يجعلها غير قابلة للنزاع، وأما مالكو العقارات الذين لم يحفظوا عقاراتهم، فإن التحفيظ لا ينزع عنهم صفة المالك لعقاراتهم، وتبقى كذلك أملاكهم معترفا بها، غير أن هذه الرسوم تبقى بالنسبة للتحفيظ العقاري غير دقيقة، ولا تلزم عند صحتها إلا الموقعين عليها.

   إن التحفيظ العقاري لا يتم إلا بعد خطوات إدارية وقضائية وفنية كثيرة، وينتهي بتقييد الملك في السجل العقاري مع الحقوق المترتبة عليه، مع مساحته الحقيقية وحدوده الصحيحة، واسم مالكه المستقل أو مالكيه على الشيوع، بعد أن تكون قد ثبتت ملكيتهم نهائيا بلا منازعة، عندئذ فقط تعتبر جميع الرسوم السابقة ملغاة ويحل الرسم العقاري محلها.

   إن وظيفة المحافظ العقاري أن يكون وسيلة اتصال بين مدعي الحق وبين خصمه في هذا الحق، وقد أتاح القانون للمتنازعين في الملكية بأن يدلوا بحججهم ووثائقهم التي تنقض ما يدعيه المالك، فإذا تم التراضي تم التحفيظ حسب التراضي، أما في حالة استمرار النزاع، رفع الملف أمام المحكمة المختصة للبت فيه.[1]

   وانطلاقا من قوله سبحانه وتعالي: “إنما المؤمنون إخوة فاصلحوا بين أخويكم، واتقوا الله لعلكم ترحمون”[2] وقوله تعالى: “الصلح خير[3] يمكننا القول أن لنظام التحفيظ العقاري امتيازات عديدة، لعل من أهمها نجد تضمنه لآلية الصلح كوسيلة بديلة لحل النزاعات المتعلقة بالتحفيظ العقاري.

   ولا يختلف اثنان حول أهمية الصلح في حل المنازعات، ونظرا لهذه الأهمية فقد تم إقراره في ظهير التحفيظ العقاري قانون 14.07 من قبل المشرع المغربي.

   غير أن آلية الصلح في نزاعات التحفيظ العقاري تعرف محدودية على مستوى مدى نجاعتها ومساهمتها في استقرار المعاملات العقارية، وذلك راجع لعدة اعتبارات منها تشبت الإنسان بالأرض وما التصق بها، ومنها ما هو متعلق بمقتضيات قانونية التي لا تجعل منه سوى وسيلة اختيارية.

   ومن تم نطرح الإشكال التالي:

ما مدى نجاعة مؤسسة الصلح في نزاعات التحفيظ العقاري؟

   ولمقاربة الإشكالية أعلاه، ارتأينا تقسيم الموضوع على الشكل التالي:

  • المطلب الأول: الجهة المكلفة بإثارة الصلح والإشكالات التي يطرحها
  • الفقرة الأولى: الجهة المكلفة بإثارة الصلح في نزاعات التحفيظ العقاري
  •  الفقرة الثانية: الإشكالات التي تطرحها مسطرة الصلح في نزاعات التحفيظ
  • المطلب الثاني: دور الصلح في فض نزاعات التحفيظ العقاري
  • الفقرة الأولى: أهمية الصلح في نزاعات التحفيظ العقاري
  •  الفقرة الثانية: مظاهر تسوية نزاعات التحفيظ من خلال الصلح

المطلب الأول: الجهة المكلفة بإثارة الصلح والإشكالات التي يطرحها

   يمكن القيام بمحاولة الصلح بعد تقديم تعرضات على عقار في طور التحفيظ بين المتنازعين وذلك استنادا إلى الفقرة الرابعة من الفصل 31 من ظهير التحفيظ العقاري المغير والمعدل بالقانون 14.07 (الفقرة الأولى)، غير أن الصلح ما زال يطرح العديد من الإشكالات وهو ما سنحاول التطرق إليه في (الفقرة الثانية) من هذا المطلب.

الفقرة الأولى: الجهة المكلفة بإثارة الصلح في نزعات التحفيظ العقاري

   إن قبول التعرض لا يعني إثبات الحق المدعى به، إنما يدل فقط على وجود نزاع محتمل على عقار في طور التحفيظ، إذ يستوجب على المحافظ على الأملاك العقارية أن يقوم بتوجيه الملف إلى المحكمة المختصة لتبت في النزاع القائم بين المتعرض وطالب التحفيظ.[4]

   إلا أنه يسوغ للمحافظ العقاري وذلك قبل إحالة الملف إلى المحكمة المختصة أن يقوم بمحاولة الصلح بين أطراف النزاع ويحرر بذلك محضر،[5] والذي لا مراء فيه أن المبادرة إلى إقامة صلح متوقف على ما يلاحظه المحافظ على الأملاك العقارية من الفائدة الظاهرة للطرفين في إنهاء النزاع عن طريقه من جهة، ومن جهة أخرى تتوقف هذه المبادرة أيضا على طبيعة النزاع، كأن يكون التعرض واقعا على مجرد الحدود الذي يمكن تسويته دون اللجوء إلى القضاء.[6]

   ويتم تحرير محضر الصلح بمبادرة من المحافظ على الأملاك العقارية كما أشرنا أعلاه أو بمبادرة من الأطراف المعنية، أو من طرف الغير كذلك قصد إجراء الصلح أو تهيئ الجو المناسب لذلك.[7]

مقال قد يهمك :   سلطة المحكمة في تقدير التعويض في منازعات الكراء التجاري

   وفي الحقيقة يعتبر هذا الأجراء تسهيل منحه المشرع لطالبي التحفيظ والمتعرضين لتسوية ما يقع بينهم من منازعات قبل إرسال الملف إلى القضاء والتعرض لمسطرته وآجاله، تم للحكم الذي لن يرضى الطرف الخاسر للقضية، حيث جاء في المثل الحقوقي: “صلح خاسر خير من دعوى رابحة”.[8]

   وعموما يمكن القول أن مبادرة إلى الصلح تتم من تلقاء نفس المتعرض عندما يتبين له أن مستنداته ضعيفة، أو من تلقاء نفس طالب التحفيظ متى تبين له أن التعرض جدي قد يسفر إذا أحيل الملف على المحكمة عن تقرير الحق المنازع في شأن للمتعرض.

   والرأي فيما نعتقد أن على المحافظ أن يلجأ إلى محاولة إبرام الصلح حتى ولو تبين له بأنه لن يكون الوسيلة الفعالة لتسوية النزاع، لأن دعوة الأطراف والاستماع إليهم من طرف المحافظ يحدد النقاط المتنازع في شأنها ويبين مستندات كلا طرف، وبالتالي فإن تحرير محضر بفشل الصلح يتضمن النقاط المثارة عند اجتماع الأطراف بالمحافظ يساهم بشكل كبير في تنوير قضاة المحكمة في شأن النزاع  عن إحالة الملف عليها قصد البت فيه.[9]

الفقرة الثانية: الإشكالات التي تطرحها مسطرة الصلح في نزاعات التحفيظ

   يفهم من الفقرة الرابعة من الفصل 31 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل بالقانون رقم 14.07 على أن سلوك مسطرة الصلح اختياري وليس إلزامي، حيث نصت على أنه: “يمكن للمحافظ على الأملاك العقارية أثناء جريان المسطرة وقبل توجيه الملف إلى المحكمة الابتدائية، أن يعمل على تصالح الأطراف ويحرر محضرا بالصلح يوقع من قبلهم”.[10]

   لكن يثار تساؤل حول ما إذا طلب الطرفين أو أحدهما من المحافظ العقاري القيام بمحاولة الصلح بين طالب التحفيظ والمتعرض فهل يستطيع رفض هذا الطلب؟

   يرى أحد الفقه أن المحافظ على الأملاك العقارية يمكنه رفض طلب إجراء الصلح بين الطرفين إذا بدا أن النزاع يتعذر تسويته حبيا، لكننا نرى عكس ذلك ما دام الطرفين قد تراضيا على إجراء الصلح فعليه مساعدتهما قصد حل النزاع حبيا قبل الوصول إلى المحكمة.[11]

   أما بخصوص المحضر الذي يحرره المحافظ، فإنه وبالرغم من تحريره من طرف موظفا عمومي له اختصاصات محددة لا يستطيع تجاوزها يبقى مجرد وثيقة عرفية، لكن ومع ذلك فإنها ملزمة للطرفين، وذلك بناء على مقتضيات الفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود، ما دام أن العقد شريعة المتعاقدين، مع ملاحظة هامة وهي أن المشرع المغربي بمقتضى الفقرة الخامسة من الفصل 31 من ظهير التحفيظ العقاري (قانون 14.07) ساوى بين محضر الصلح الذي يحرره المحافظ على الأملاك العقارية وبين الوثيقة العرفية التي تحتاج إلى ضرورة المصادقة على صحة إمضاء الطرفين، فإذا كانت الوثيقة الرسمية تعد حجة اتجاه الطرفين والغير، ولا يمكن الطعن فيها إلا بالزور، فإن محضر الصلح يعد حجة اتجاه طرفيه فقط ويمكن الطعن فيه بجميع طرق الطعن المقررة قانونا.[12]

   وهناك من ينتقد الحجية الممنوحة لمحضر الصلح، بحجة أن ذلك يقلل من قيمته ولا يحفز عرض الوساطة لإنجازه من طرف المحافظ، وتظهر المفارقة بوضوح عندما نعلم أن المحافظ يتلقى التعرض شفاهيا، ويحرره في محرر يكتسب صفة الرسمية، بينما محضر إنهاء التعرض باتفاق المتعرض مع طالب التحفيظ تحت إشرافه لا يتصف بالرسمية.

   ويضيف جانب من الفقه أن هذا الفقه، أن هذا الاتفاق لا يتصف بأي صبغة رسمية على الرغم من أنه يتم تحت إشراف موظف عمومي، بل وبمبادرة منه وفي حدود اختصاصه.[13]

المطلب الثاني: دور الصلح في فض نزاعات التحفيظ العقاري

   يقوم الصلح بدور مهم في نزاعات التحفيظ العقاري (الفقرة الأولى)، بحيث يتم فض العديد من النزاعات المتعلقة بالتحفيظ العقاري من خلال سلوك مسطرة الصلح (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: أهمية الصلح في نزاعات التحفيظ العقاري

   تحظى مؤسسة الصلح في نزاعات التحفيظ بأهمية بالغة، بالرغم من كونها تعتبر وسيلة اختيارية كما أشرنا أعلاه، وندرج مزاياها فيما يلي:

  1. إن الاتفاق بين الفريقين أسهل من عرض الدعوى على المحكمة لتسوية الخلاف القائم بينهما، فالحكم مهما كان صحيحا فإنه لا يرضي دائما أحد الفريقين، في حين أن التوفيق يصلح بين الطرفين ويجعل حدا للنزاع القائم بينهما.
  2. إن طالبي التحفيظ والمتعرضين يوفرون صوائر المرافعة القضائية والخبرات والتنقل إلى عين المكان وأتعاب المحامين عندما يلجئون إلى مسطرة التوفيق.
  3. إن الالتجاء إلى مسطرة التصالح أسهل الوسائل استعمالا للتعجيل بتسليم رسم عقاري نهائي إلى صاحبه.[14]
مقال قد يهمك :   إلياس بالعلام : الخبرة القضائية في المنازعات الضريبية

   وعليه فلمسطرة الصلح في نزاعات التحفيظ العقاري أهمية بالغة بالنسبة للمتعاملين في الميدان العقاري والعقاريين وعلى رأسهم المحافظ العقاري والقاضي العقاري لأنهم معنيون أكثر من غيرهم إلى تشجيع اللجوء إلى هذه المسطرة لما توفره من وقت ومحاربة تأخر البت في قضايا التحفيظ العقاري، فالصلح آلية فعالة يلجأ إليها المتنازعون لإنهاء الخصومة بينهما، وذلك بتنازل كل طرف للآخر على جزء من مطالبه، باختيار سلوك الصلح عوض اللجوء إلى القضاء.[15]

   وما يلاحظ على المستوى العملي أن المحافظين لا يلجأون لتفعيل هذه المؤسسة نظرا لصعوبات المطروحة منها كثرة القضايا المعروضة أمام المحافظ، وأيضا صعوبة إحضار الطرفين إلى المصلحة في نفس الوقت، بل إنه حتى ولو تم استعمالها فإننا نعتقد بأنها لن تفضي إلى حل لأن العقار أصبح يشكل قيمة مادية ومعنوية كبيرتين في نفوس الملاكين، مما يجعل تسوية الأمر حبيا أمرا في غاية الصعوبة، أمام تشبث كل طرف برأيه، وخصوصا عندما يستند كل طرف على حجج قوية.[16]

الفقرة الثانية: مظاهر تسوية نزاعات التحفيظ من خلال الصلح

   يهدف إجراء الصلح من طرف المحافظ أثناء المرحلة الإدارية للتحفيظ إلى تجنب ما أمكن تعقيدات وطول المسطرة القضائية، إضافة إلى أن الصلح يكون مرضيا للطرفين معا عكس الحكم الذي لا يكون إلا في صالح أحد الأطراف، فبسلوك طريق الصلح يتم الوصول إلى حل سريع لمختلف النزاعات.[17]

   فقد يتفق طالب التحفيظ والمتعرض إذا كان النزاع يتعلق بالحدود على اتفاق ودي بينهما دون اللجوء إلى القضاء، فيكونان متفقين على ملكية كل منهما بأرضه ولكنهما غير مستوثقين من الحدود الفاصلة ما بين أراضيهما، فينتقل خبير عند الاقتضاء أو يطلبان من المحافظ تعيين مهندس يقوم بتعيين هذه الحدود على مستندات كل طرف ويرسم الحدود الفاصلة بين كل عقار ويضع علامات لتبين هذه الحدود ويحرر بذلك محضر يوقع عليه طالب التحفيظ والمتعرض، بحيث يكون ملزما لهما يرجعان إليه لإعادة علامات التحديد إذا انطمست هذه العلامات.[18]

   وكثيرة هي التعرضات المبنية على أسباب تافهة، فيمكن للمحافظ على الأملاك العقارية أن يتخد قرارا بتحفيظ العقار موضوع طلب التحفيظ حينما يثبت طالب التحفيظ أن المتعرض قد تنازل عن تعرضه بناء على صلح تم بينهما ترتب عنه تحرير تنازل عن التعرض المودع بسجل التعرضات، ويشترط في وثيقة الصلح الشروط والأركان المتطلبة قانونا في إبرام العقود طبقا للقواعد العامة (الأهلية، المحل، السبب، والرضا).[19]

   كما أن بعض التعرضات قد تكلف أضعاف قيمة الحقوق المطالب بها، وقد يظهر لطالب التحفيظ بأن المتعرض محق في تعرضه خاصة إذا اطلع على الوثائق والرسوم التي وضعها المتعرض بالمحافظة العقارية وفي هذه الأثناء يكون من مصلحة طالب التحفيظ قبول التعرض ما دامت البراهين تدل على صحة ادعاءات المتعرضين دون اللجوء إلى المحكمة وإطالة أمد النزاع بدون جدوى.[20]

   وإناطة المشرع مهمة الصلح بالمحافظ العقاري تجعل منه وسيط خير يتوقع نجاحه في الوساطة لما يتمتع به من تجرد وكفاءة.

   فإذا وفق في إصلاح ذات البين وتكللت مساعيه بالنجاح بأن تصالح طرفا النزاع، قام بتحرير محضر الصلح.

   وما دام لم يعد من نزاع بين طالب التحفيظ والمتعرض، فإن محافظ الملكية العقارية يبادر إلى تحفيظ العقار باسم طالب التحفيظ مع مراعاة مندرجات محضر الصلح عند الاقتضاء، فلو طالب التحفيظ طالب مثلا بتحفيظ العقار على اسمه واسم شريك له بنسبة الثلثين له والثلث لشريكه، وتعرض الشريك مدعيا أن له نصف العقار، وقام المحافظ بمساعيه الحميدة بين الطرفين وتوصل إلى إقناعهما بالموافقة على أن تكون حصة طالب التحفيظ ثلاثة أخماس العقار (بدل الثلثين) وحصة المتعرض خمسين (بدل الثلث) ونظم محضرا بهذا الصلح، وجب عند تحفيظ العقار أخد مندرجات محضر الصلح بعين الاعتبار وتبعا لذلك اتخاد قرار بتحفيظ العقار على اسم طالب التحفيظ وشريكه بنسبة ثلاثة أخماس للأول وخمسين للثاني.[21]

مقال قد يهمك :   ضمانات استنطاق المتهم أمام قاضي التحقيق

خاتمة:

   استطاع نظام التحفيظ العقاري الممثل في القانون 14.07 من توفير الأمن والاستقرار للملكية العقارية بالمغرب، وذلك بفضل قوانينه الموضوعية المطبقة على الملكية العقارية، وبذلك عرفت هذه الأخيرة نوعا من الثبات وقلة النزاعات.

   غير أنه في أحيان كثيرة تكون كثرة النزاعات دليل على نجاعة مسطرة التحفيظ مما لا يعني معه وجود نوع من الفوضى، إنما يستوجب الأمر التعامل مع الواقع بنوع من الدقة والصرامة وسلوك مسطرة الصلح من أجل فض النزاعات التي لا تستند إلا على أسباب لا تستحق الوصول إلى القضاء وذلك قصد التخفيف عن مؤسسة القضاء وفي الوقت ذاته التسريع في إجراءات التحفيظ، مما ينتج عن ذلك من نتائج إيجابية كالتشجيع على الاستثمار الذي يقوم بالأساس على عنصر الزمن والشعور بالأمن والطمأنينة.

   إن الصلح فرصة حقيقية للمتعرضين وطالبي التحفيظ لحل النزاعات التي لا ترقى إلى الوصول إلى القضاء، كما يعتبر الصلح فرصة للمتعرضين ذوي النيات السيئة للعدول عن التعرضات التي لا أساس لها سوى ابتزاز طالب التحفيظ، التي يقف الفصل 48 من ظ.ت.ع كحاجز منيع لها نظرا لما يفرضه من عقوبات.

   وبناء على كل ما سبق نوصي ب:

  • تعزيز دور الصلح في نزاعات التحفيظ العقاري
  • جعل الصلح إجراء إجباري قبل إحالة الملف على المحكمة
  • تسهيل تداول الملكية العقارية بسرعة انتقالها من يد إلى يد
  • تسهيل تداول قيمة العقارات وما تمثله من قيمة اقتصادية، عن طريق الرهون والائتمان العقاري، وانعكاس ذلك على مختلف القطاعات.

الهوامش:

[1]  ـ محمد مهدي الجم: التحفيظ العقاري في المغرب، طبعة ثالثة مزيدة ومنقحة، 1406 ـ 1986، ص: 34.

[2]  ـ سورة الحجورات: الآية: 10.

[3]  ـ سورة النساء: الآية: 128.

[4]  ـ إدريس الفاخوري: إدريس الفاخوري: نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون 14.07، مطبعة المعارف الجديدة ـ الرباط ـ طبعة: 2013، ص: 88.

[5]  ـ مقال: سكينة الحرفي: مجلة القانون والأعمال، العدد 52 يناير 2020، ص: 65.

[6]  ـ أمال جداوي: المؤسسات المتدخلة في مسطرة التحفيظ العقاري، أطروحة لنيل الدكتوراه، تحت إشراف: الدكتور إدريس الفاخوري، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ـ وجدة ـ السنة الجامعية: 2013 ـ 2012، ص: 57.

[7]  ـ إدريس الفاخوري: م.س، ص: 66.

[8]  ـ سعاد عاشور: سلطة المحافظ في البت في التعرضات، مقال منشور بموقع مغرب القانون، بتاريخ 7 نوفمبر 2018، تم الاطلاع عليه في 3 أبريل 2021.

[9]  ـ التعرضات وحماية الملكية العقارية أثناء المسطرة الإدارية للتحفيظ، mahkamaty.com  تم الاطلاع عليه بتاريخ: 3 أبريل 2021.

[10]  ـ الفصل 13 من قانون 14.07 المتعلق بنظام التحفيظ العقاري.

[11]  ـ إدريس الفاخوري: م.س، ص: 66.

[12]  ـ إدريس الفاخوري: نفس م.س، ص: 65 ـ 66.

[13]  ـ صبير عادل: خصوصيات مسطرة التحفيظ العقاري في ضوء القانون رقم 14.07، رسالة لنيل دبلوم الماستر في المعاملات العقارية، تحت إشراف د. محمد المهدي، جامعة سيدي محمد بن عبد الله، الكلية المتعددة التخصصات تازة، السنة الجامعية: 2017 ـ 2018.

[14]  ـ محمد خيري: العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي من خلال القانون الجديد رقم 14.07 المتعلق بالتحفيظ العقاري، منشورات المعارف، دار نشر المعرفة، ـ الرباط ـ طبعة: 2018، ص: 274.

[15]  ـ شعيب حريث: الصلح في نزاعات التحفيظ العقاري، مقال منشور بموقع العلوم القانونية، الأحد 8 مارس 2015، تم الاطلاع عليه بتاريخ: 3 أبريل 2021.

[16]  ـ التعرضات وحماية الملكية العقارية أثناء المسطرة الإدارية للتحفيظ، mahkamaty.com  تم الاطلاع عليه بتاريخ: 3 أبريل 2021.

[17]  ـ التعرضات وحماية الملكية العقارية أثناء المسطرة الإدارية للتحفيظ، mahkamaty.com  تم الاطلاع عليه بتاريخ: 3 أبريل 2021.

[18]  ـ محمد خيري: م.س، ص: 273.

[19]  ـ إدريس الفاخوري: م.س، ص: 65.

[20]  ، محمد خيري: م.س، 262.

[21]  ـ مأمون كزبري: التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية.

تعليقات الزوار ( 0 )

اترك تعليقاً

هذا الموقع يستخدم Akismet للحدّ من التعليقات المزعجة والغير مرغوبة. تعرّف على كيفية معالجة بيانات تعليقك.

error: يمنع نسخ محتوى الموقع شكرا :)