مبشور عادل دكتور في القانون العام

مقدمة:

يعتبر قطاع الاسكان من أهم القطاعات التي تحظى بالأولوية ضمن السياسات الاقتصادية والاجتماعية لأغلب دول العالم، وذلك بالنظر لأهمية السكن في حياة الأفراد، حيث يشكل أحد الحاجيات الاساسية للإنسان والأسرة والمجتمع، فهو يجسد نمطا من الحياة والعلاقات الاجتماعية، فالسكن يعد وسيطا بين الانسان والمجتمع الذي يعيش فيه، وإذا توفر المسكن على متطلبات الصحة والراحة انصرف الانسان مطمئنا في الإنتاج والإبداع وأسهم في حركة الاقتصاد، إلى جانب أنه المتسع الذي يعيش فيه الفرد ويمارس فيه نشاطاته الضرورية لتلبية جميع احتياجاته المادية والروحية، بقدر ما يكون المسكن لائقا ومريحا بقدر ما يفلت الانسان من مخالب الظلم الاجتماعي والجنوح والتخلف الذهني.

فالسكن هو الذي يحقق ذلك التفاعل الموجود بين الانسان والمجتمع، والذي يتجه إيجابا إن توفر الانسان على السكن الصحي المحافظ له على كرامته، أما إذا انعدمت شروط العيش في المسكن أو وجد في محيط موبوء اجتماعيا فإن التفاعل يكون سلبيا، لهذا فهو يتحول في حالة عدم تلبيته أو نقصه إلى عامل ينطوي على تهديدات اجتماعية واقتصادية كبيرة.

فسكان البيوت الرديئة التي لا تتوفر على المستلزمات الضرورية للحياة الصحية يكونون عرضة للأمراض الصدرية، كما أن للمسكن تأثيره على أعصاب الإنسان وأخلاقه.

ويتضح هذا التأثير من خلال نوعية الحياة التي يحياها سكان الأحياء غير الصحية، حيث تكون عادة مرتعا للفساد والجريمة، فكلما تحسنت أحوال السكن وظروف البيئة، كلما قلت نسبة الأمراض، وزادت بالتالي القدرة على العمل والإنتاج، والعكس بالعكس.

إن توفير السكن اللائق والملائم يعد أحد مقومات الحياة الأساسية التي تساهم في عمليات التنمية، حيث يعد قاعدة استقرار الحياة العائلية وصيانة الأسرة، إضافة إلى انعكاساته على مستوى الاقتصاد الوطني ككل لكونه يعمل على تنشيط مختلف القطاعات المرتبطة به ويوفر العديد من فرص الشغل.

فالعلاقة بين السكن والتنمية الاقتصادية والاجتماعية علاقة متبادلة، إذ إن التغلب على مشاكل السكن يعتبر في حد ذاته من بين المعايير الأساسية التي تدخل في تقييم درجة نمو دولة ما، فالسكن يعتبر وبدون منازع مقياسا من مقاييس النمو، كما أن النمو الاقتصادي والاجتماعي لا يمكن أن يعتبر كذلك إلا إذا استطاع احتواء مشاكل السكن وإيجاد الحلول الملائمة لتفير السكن لكل المواطنين.

لذا كان لزاما على الدولة بعد الحصول على الاستقلال أن تتدخل بجميع أدواتها التي تتيحها السياسة الاقتصادية والمالية والضريبية، لتحقيق التوازنات الاساسية والاقتصادية على جل القطاعات بهدف تنمية الاقتصاد الوطني وتوفير العيش الكريم.

ويعتبر قطاع الاسكان أهم المجالات التي عرفت تدخلات عدة للدولة بهدف الرفع من مستوى السكن، باعتباره مظهرا من مظاهر التحضر، والحد من العجز الحاصل في هذا القطاع. وقد اتخذت وسائل تدخل الدولة عدة أشكال متنوعة وذات أبعاد مختلفة، فهي تدخل إما مباشرة بإنجاز مشاريع سكنية وإما عن طريق وضع سياسات عمومية بغية توجيه القطاع وتحديد أهداف مستقبلية.

تتسم السياسة العمومية في مجال السكن بأهمية بالغة وبكونها ذات طابع استراتيجي متميز، لأنها مؤشر يعكس نمو وتطور أي بلد، من خلالها يتبلور الحق في السكن اللائق على أرض الواقع، حيث توجه بالأساس نحو القضاء على الفوارق الاجتماعية، وتصحيح الاختلالات على مستوى الامكانيات المالية للأسر، من أجل تيسير الحصول على مسكن ملائم، ولهذا يمكن تعريف السياسة العمومية السكنية بكونهامجموعة من الأنشطة والبرامج والقرارات التي تتبناها الحكومة وتعمل على تعبئة كل الوسائل المتاحة من أجل التدخل في قطاع السكن لضمان التوازن بين العرض والطلب، ومحاربة أزمة السكن،والحد من انتشار السكن العشوائي وتيسير أسباب استفادة المواطنين من الحق في السكن.

وتعتمد السلطات العمومية في رسم سياستها السكنية على مجموعة من المرتكزات والوسائل للتدخل في السوق السكني،والتي تختلف من دولة إلى أخرى حسب طبيعة النظام و درجة النمو وحسب الأهداف المسطرة ،فضلا عن التحفيزات المقدمة للمنعشين العقاريين.

وحيث إن نجاح سياسة الإسكان يتوقف على الميزانية المرصدة لتمويل السكن فإنه لا مناص من أي يكون للقروض البنكية دور أساسي في تمويل هذه السياسة وتنزيلها.

لمواجهة أزمة السكن تعمل الحكومة على تعبئة مواردها المالية والتقنية وتسخيرها من أجل التدخل في قطاع السكن و إعادة التوازن بين العرض والطلب لتسهيل حصول المواطنين على السكن المناسب لإمكانياتهم المالية.

ويترجم هذا التدخل في شكل قرارات وبرامج ومشاريع سكنية وهو ما يعرف بالسياسة السكنية (الفقرة الأولى)، كما يتولى المنعش العقاري مهمة انجاز المشاريع السكنية التي تشكل أهم مخرجات السياسة السكنية (الفقرة الثانية)، وتشكل القروض السكنية أحد أهم مصادر التمويل السكني أمام عجز المواطنين عن اقتناء مساكنهم اعتمادا على امكانياتهم الذاتية (الفقرة الثالثة)

الفقرة الأولى: السياسة السكنية

تشكل السياسة السكنية جزء من السياسة العامة للدولة،ولا تختلف عن السياسات القطاعية الأخرى (التعليم،الصحة،النقل،المواصلات،الشغل) إلا فيما يتعلق بخصائصها المميزة لها:

أولا:تعريف سياسة السكن

يعرف ميلادحنا السياسة بقوله: ” السياسة في التحليل النهائي هي اتخاذ قرار أو إصدار توجيه”، لهذا فإن سياسة السكن في أي مدينة لا تعدو أن تكون سياسة أي مفهوم ورؤية،ثم تشريعات وقرارات،وأخيرا يوكل لأجهزة فنية وإدارية و مالية أمر تحويل كل ذلك إلى حدث واقعي، يتمثل في إنشاء مدينة جديدة تماما،أو امتداد لمدينة قائمة أو مجاورة سكنية،أو مجتمع بشري يقدم مأوى مناسبا لفئة المستهدفين،أي المنتفعين بما يتم إنشاؤه وهو أفل ما يسمى  بـ ” عمران”

وبهذا فالسياسة السكنية تشكل جزء من السياسة العامة للدولة،تعبر عن رؤية الفاعلين في مجال السياسات العمومية للتدخل في مجال السكن من أجل النهوض بهذا  القطاع الحيوي انطلاقا من الخصوصيات المحلية،والمنطلقات الايديولوجية والثقافة السائدة والمطالب الاجتماعية المعبر عنها، وكذا إمكانية الدولة والأهمية التي يحظى بها القطاع،حيث تبدأ برؤية استراتيجية تترجم إلى تشريعات وقوانين ملزمة لتكفل مختلف الهيئات التنفيذية المركزية وغير المركزية،بعملية تجسيد هذه الرؤية من خلال برامج سكنية 47.

كما يمكن أن نعرف السياسة السكنية على أنها عبارة عن مجموعة من المقاييس المنتقاة والموضوعة من طرف الدولة،والهدف الرئيسي منها يكمن في وضع الوسائل وآليات التدخل في السوق السكني 48،و ضمان التوازن العام بين العرض والطلب وذلك في ظل احترام معايير السعر والكمية المحددة وهذا التعريف يحيلنا على مجموعة من الخصائص المتعلقة بالسياسة السكنية ومن أهمها:

ثانيا: الخصائص العامة للسياسة السكنية

نظرا لطبيعة وخصوصية السكن،فإن التعامل مع هذا القطاع كان يتم من خلال سياسة تحتفظ بخصائص كثيرة أهمها ما يلي:

1. يحتاج إنشاء مشروع سكني إلى عناصر أساسية،أهمها الأرض ثم المرافق،كما أن المسكن يحتاج إلى عشرات الأصناف من مواد البناء،وكل نوع من هذه المواد تنتجه أو تستورده شركة من القطاع العام أو الخاص وفق اقتصاديات كل دولة.
2. الحاجة إلى السكن تقتضي وجود مخطط عمراتي، وإلى فريق كامل من المهندسين بعضهم للمرافق والبعض الآخر للمساكن.
3. الاهتمام باختيار المناطق السكنية الجديدة إلى جانب أهمية قربها من مناطق العمل،فضلا عن ضرورة توفير الخدمات الأساسية مثل: التعليم،الصحة،الشغل …الخ.
4. تقتضي سياسة السكن أن تكون تخطيطاتها لمدة أطول ثم التنفيذ لمدة مماثلة وقد تستغرق العملية سنوات،وذلك لصعوبة وتعقد هذا المجال.
5. من الأمور التي توجب الحذر عند رسم سياسة سكنية ما أن السكن أو المسكن عندما يتم إنجاز وفق أي خطة يستحيل تغييره،وبالتالي إذا كان لدينا فائض في المساكن في موقع،لا يمكن نقلها إلى موقع قد يكون في أمس الحاجة إليها.
6. تتأثر سياسة السكن بمحددات مثل الهجرة التي عادة ما تضغط على واضعي السياسة السكنية لكي يلبوا ويستجيبوا لاحتياجاتهم السكنية والمعيشية.
7. في كل الحالات،فإن سياسة السكن تحمل بعدا سياسيا واجتماعيا معينا وفق طبيعة نظام الحكم

ثالثا: أدوات السياسة السكنية

تعتمد الدولة في رسم سياستها السكنية على جملة من الأدوات أو وسائل التدخل في السوق السكنية،غير أن هذه الوسائل تختلف من دولة إلى أخرى،وذلك حسب طبيعة النظام المتبع من جهة،ودرجة تطور أو نمو الدولة من جهة أخرى وحسب الأهداف المسطرة من جهة ثالثة.

ويمكن التمييز بين ثلاث أدوات رئيسية بالسكن جميع القواعد المتعلقة به من حيث الملكية، التمويل، التوزيع، الحيازة، الكراء، تنظيم سوق السكن فهي تعتبر إدارة توجيه هامة للسياسة السكنية،تمكن من تطوير إنجاز المساكن المعنية،وكذا مدن توفره و تطوره الإمكانات المالية اللازمة.

1-خلق مؤسسات متخصصة ذات طابع اجتماعي.

يعد خلق المؤسسات المتخصصة ذات الطابع الاجتماعي مثل مؤسسات وصناديق وطنية للتمويل،شركات عمومية للتجهيز والبناء،وكالات وطنية لمحاربة السكن غير اللائق،تستخدمها الدولة لرسم سياستها السكنية حيث أنها تتكفل بالإجراءات المتعلقة بإنجاز مساكن وتوزيعها وبيعها وتمويلها،ومن ثم تخفف العبء على الدولة من جهة وتنظيم السوق السكنية من جهة أخرى،و كأمثلة على ذلك الصندوق الوطني لشراء وتجهيز الأراضي (FNAET) المؤسسات العمومية للتجهيز والبناء (ERAC) الوكالة الوطنية لمحاربة السكن غير اللائق (ANHI) الشركة الوطنية للتجهيز والبناء (SNEC) شركة للتشارك،مجموعة التهيئة العمران.

2-التحفيزات الجبائية الممنوحة من طرف الدولة 49

يعتبر التمويل أداة أساسية للسياسة السكنية بحيث تعمل الدولة على إنعاش قطاع الإسكان عن طريق ايجاد رؤوس الأموال اللازمة لتمويله والتدخل العمومي في هذا الإطار على جانبين هما:

• أ–إعانات مباشرة يستفيد منها المنعشون العقاريون في إطار السكن الاجتماعي،وتتحملها الميزانية العامة عن طريق دفع نفقة أو الامتناع عن تحصيل ضريبة.
• ب–تتحمل خزينة الدولة أداء مبلغ الضريبة على القيمة المضافة المتعلق بالسكن الاجتماعي لفائدة مقتني هذا النوع من السكن

رابعا: أهداف السياسة السكنية

تهدف السياسات السكنية إلى أهداف أساسية و أخرى اقتصادية واجتماعية:

1- الأهداف الأساسية للسياسة السكنية

تهدف السياسة السكنية أساسا إلى تعبئة كل الوسائل المتاحة لتيسير أسباب استفادة المواطنات والمواطنين من الحق في السكن اللائق بشروط واضحة ومبسطة مع مراعاة القدرة الشرائية.

2- الأهداف الاقتصادية للسياسة السكنية

يعتبر السكن قطاع اقتصادي حيوي نظرا لارتباطه بأنشطة اقتصادية متعددة منها قطاع البناء والمواد الأولية، والتجهيزات بالإضافة إلى مساهمته في توفير فرص الشغل.

كما يعتبر محرك أساسي القطاع البنكي والمصرفي من خلال فتح قروض استثمار للمنعشين العقاريين وقروض استهلاك لمقتني السكن ، كما يساهم قطاع السكن في تنمية المداخيل الضريبية عبر تحقيقه لفائدة ضريبية مهمة للخزينة العامة.

3- الأهداف الاجتماعية السياسة السكنية

تراعي السياسة السكنية البعد الاجتماعي في البرامج السكنية،بحيث تتيح إمكانية الحصول على السكن للفئات الاجتماعية الهشة،من خلال برامج السكن الاجتماعي،كما تقوم بتعبئة الموارد المالية لتمويل هذا الصنف من السكن بسن سياسة جبائية تمنح إعفاءات ضريبية،وتحفيزات مشجعة للاستثمار في قطاع السكن وتقدم مساعدات مالية لمقتني السكن الاجتماعي، فالسياسة السكنية تهدف إلى تقليص الفوارق الاجتماعية،و تحقيق العدالة والمساواة بين المواطنين في الحصول على سن ملائم لاحتياجاتهم و إمكانياتهم المادية.

الفقرة الثانية: الانعاش العقاري

أمام تزايد الطلب على السكن،وعجز الدولة عن التكفل بهذا القطاع على عاتقها،وعدم قدرتها على تمويل وإنجاز كل المشاريع التي يحتاجها الأفراد أصبحت الدولة مضطرة إلى توسيع دائرة التدخل في إنجاز و تمويل المشاريع السكنية،من خلال سياسة سكنية تقوم على أساس الشركة بين القطاعين العام والخاص،وتشجيع الاستثمار العقاري وتقديم تحضيرات ضريبية 50 فماذا يقصد بالمنعش العقاري ؟ومن هم القائمون بعمليات الانعاش العقاري؟

أولا: ماهية الإنعاش العقاري

إن تحديث مفهوم الإنعاش العقاري في القانون المغربي من الصعوبة بمكان نظرا لتداخل الأنشطة التي يقوم بها المنعش العقاري و غياب تنظيم قانوني لكل من مهنة “منعش العقاري 51 وعقد ” الإنعاش العقاري” الذي لازال عقد غير مسمى في التشريع المغربي،رغم أن المشرع المغربي عمل على تنظيم بعض مظاهر الإنعاش العقاري كتلك المتعلقة بالبيع العقاري،وبيع العقار في طور الإنجاز،والإيجار العادي والإيجار المفضي إلى تملك العقار،فضلا عن وجود مقتضيات تؤطر علاقة المنعش العقاري مع صاحب المشروعوالمهندس معماري و المقاول،كما أن مدونة التجارة الجديد،وعلى غرار العديد من التشريعات المقارنة،اتجهت نحو تكريس الصفة التجارية لعمليات الإنعاش العقاري52

لكن على الرغم من ذلك نجد المدونة العامة للضرائب تعرف المنعش العقاري من خلال المادتين 30 و 8953 ،فالمادة 30 وضعت تعريفا للمنعشين العقاريين ركزت فيه على عمليات البيع التي يقومون بهـــــا بعد إنجاز حيث عرفتهم بكونهــــم: ” الأشخاص الذين يصممون ويشيدون بناء أو أبنية لبيعها كلا أو بعضا “.

أما المادة 89 فأضافت عملية الإيجار على البيع فعرفت المنعشين العقاريين على أنهم : ” الأشخاص الذين يشيدون أو يعملون على تشييد واحد أو أكثر من العقارات المعدة للبيع أو للإيجار من غير أن تكون لهم صفة مقاولين في الأشغال العقارية” .

أما المشرع الفرنسي فلم يعرف المنعش العقاري،رغم أنه نظم الإنعاش العقاري فاتحا بذلك المجال أمام الفقه حيث عرفه الفقيهان Molimvaud- Jeztoz على أنه: “الوكيل الاقتصادي الذي يتولى تحقيق بناء أو كثر كي يكسب ملكيته إلى واحد أو أكثر من الأشخاص الذين يطلق عليهم متلقي الملكية “54

أما في الفقه المغربي فقد عرفه الأستاذ محمد الوكاري المنعش العقاري في كونه ” الشخص الي يشير أو يعمل على تشييد عقار ويعمل على تسويقه”55 وحاول البعض الآخر وضع مفهوم جامع له فعرفه بكونه: ” الفاعل المتداخل في مسلسل إنجاز السكن بالوسط الحضري في مرحلة أو العديد من مراحل العملية التي تبدأ بشراء الأراضي حتى تسليم للسكن،فالمنعش يأخذ على عاتقه المبادرة لإنجاز العقل البني ويتحمل مسؤولية تنسيق عمليات البناء و وضعها في السوق،ويمكن أن يكون متمثلا في جماعة حضرية أو مؤسسة متخصصة في إنجاز السكن،أو شبه عمومي شركة ذات الاقتصاد المختلط أو خاص سواء شخص معنوي أو طبيعي “56.

فهذه التعاريف تحدد مهام المنعش العقاري في تلاشي وظائف أساسية:

• الوظيفة التقنية: و تتعلق بالبحث عن الأرض المناسبة للمشروع ،واتخاذ الإجراءات التقنية مثل: اختيار المهندس المعماري ومقاول البناء ومكتب الدراسات والتعاقد معهم.
• الوظيفة المالية: وتتعلق بالبحث عن مصادر التمويل،فغالبا لا يحول المنعش العقاري مشروعه من رأسماله الخاص،فيعمد إلى الحصول على القروض البنكية أو الاستعانة بمستثمرين يدخلهم كشركاء في إنجاز المشروع أو بالاعتماد تقنية بيع العقار في طور الانجاز التي تمكن المنعش العقاري من تسبيقات تشكل سيولة مالية إضافية لمواصلة عمليات البناء دون أن تترتب عنها فوائد ترفع من تكلفة البناء وثمن البيع،هذه التسبيقات يمكن أن يكون مصدر ما هو حصول المشتري بدوره على قرض بنكي لتمويل شراء المسكن في طور الإنجاز57 فيكون بذلك المنعش العقاري طرفا ثالثا للقرض السكني.
• الوظيفة القانونية: وتشمل في تعامل المنعش العقاري مع الادارات في الحصول على الرخص الخاص بالبناء ، وإبرام العقود مع مختلف المتدخلين في عملية الإنعاش العقاري ،وكذا عقود التفويت سواء في طور الإنجاز أو بعد إتمام البناء،والتي يكون الأداء فيها إما مباشرة أو عن طريق القرض السكني الذي يحصل عليه المشتري من البنك.

وتأسيسا على ما سبق فإن المنعش العقاري يختلف عن المقاول البناء لأن إتمام هذا الأخير تنحصر في تشييد منشأة عقارية لفائدة الغير،بينما يمكن أن ينجز المنعش العقاري بنفسه عقار أو أكثر دون أن تكون له صفة مقاول،أو قد يعمل على تكليف ذوي الاختصاص ومن بينهم مقاول الأشغال العقارية لتشييد البناء،حيث إنه يقوم قبل البناء بإعداد المروع العقاري من النواحي التنمية والقانونية والإدارية والمالية،وبعد انتهاء البناء و تسليمه يعمل على تسويق المنتج السكني 58

و تتميز هيمنة المنعش العقاري عن مهمة المهندس المعماري بكون هذا الأخير يقتصر دوره على ممارسة عمل ذي طبيعة فنية ابتكارية بما يبدعه من نشاط ذهني،بعكس المنعش العقاري الذي يتسم عمله بطابع التأطير والاشراف على فعلية البناء والقيام بما يلزم ذلك من إجراءات إدارية ومالية وتقنية .

كما أن المنعش العقاري ليس هو المجزئ الذي يقوم بتهيئة الأراضي وتجهيزها للبناء من أجل بيعها جملة واحدة أو أجزاء متفرقة 59 حيث ان المادة الأولى من القانون 25-90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات تعرف التجزئة على أنها: تقسيم لتشييد مباني للسكن أو كقرض صناعي أو سياحي أو تجاري أو صرفي مهما كانت مساحة البقع التي يتكون منها العقار المراد تجزئته”

ثم إن المنعش العقاري ليس هو تاجر الأملاك الذي يبيع عقارات بعد تملكها سواء كانت مبنية أو غير مبنية بينما يقوم المنعش العقاري بتشييد البناء على العقارات،أي أنه يعمل على القيام بتشييد تلك الأبنية قبل بيعها60.

وعليه فإن الإنعاش العقاري يتمثل في وجود جهاز يقوم بإنجاز مشاريع البناء والاستثمار العقاري مواد الموجهة للسكن أو للاستعمال الصناعي أو التجاري أو المهني أو السياحي،حيث ينكب اهتمامه بالأساس على عملية البناء من حيث التنظيم والإشراف والمتابعة والقيام بكل ما يفرض ذلك من إجراءات قانونية و مالية و تقنية هذا الجهاز يطلب عليه إسم “المنعش العقاري”

ثانيا: القائمون بعمليات الانعاش العقاري في المغرب

يمكن تصنيف المنعشين العقاريين المشترين في قطاع السكن إلى صنفين فهناك المنعشون العقاريون العموميون وشبه العموميين ،هم هناك المنعشون العقاريون الخواص:

1- الإنعاش العقاري العمومي وشبه العمومي

يتمثل هذا الصنف كل المؤسسات التي احدثتها الدولة وطنيا و محليا اتجاه المتطلبات السكنية ومحاولة لتغطية الخصائص وتخفيف العبء عن الوزارة الوصية 61 وكذا المؤسسات التي عمدت إليها الدولة تنفيذ المشاريع والبرامج السكنية المشتركة بين الخاص والعام62.

2- الإنعاش العقاري الخاص

تعتبر مساهمة القطاع الخاص في حل أزمة السكن خيارا استراتيجيا وعاملا أساسيا في إنتاج السكن،نظرا لما أصبح يتوفرعليه من خبرة ميدانية وما ينتجه المؤسسات العمومية من برامج الشراكة تدعون إلى الانخراط في السياسة السكنية،ويتكون المتدخلون من القطاع الخاص في الإنعاش العقاري من منعشين عقاريين رسميين رغم قلة عددهم و منعشين آخرين يجدون غايتهم في السكن العشوائي والسري63

أ- المنعشون العقاريون الرسميون

تضم هذه الفئة مجموعة من الحرفيين وشركات البناء التي تساهم في تهيئة المجال من أجل خلق برامج ومشاريع سكنية غير أن هذه المشاريع لا تضاهي مشاريع الدولة من حيث الحجم والتكلفة.

حيث هذه الفئة تفضل المشاريع الصغرى التي تستهدف الفئات الميسورة، و تتفادى مشاريع السكن الاقتصادي والاجتماعي نظرا لضعف إمكانيات الفئات ذات الدخل المتوسط والضعيف و كذلك بسبب انخفاض هامش الربح في هذا النوع من السكن 64

ومن أهم المنعشين العقاريين الرسميين الذين يستثمرون في قطاع السكن في إطار اتفاقية مع الوزارة الوصية تقضي تمتيعهم ببعض الامتيازات الجبائية مقابل انتمائهم عددا من الوحدات السكنية في ظرف محدد:نجد مجموعة الضحى،مجموعة الشعبي للإسكان، رجب للانعاش العقاري،شركة أناسي للإنعاش العقاري و مجموعة FADESA الإسبانية.

ب-المنعشون السريون

لقد أدت الحضارة العقارية و تزايد العجز داخل المجال الحضري إلى انتشار السكن العشوائي والتجزئات السرية المخالفة لأبسط قواعد التصميم،مما يشكل مجالا خصبا لنشاط المنعشين العقاريين غير النظاميين الذين يمارسون مهام الإنعاش العقاري بعيدا عن أعين الدولة  والسلطات المراقبة،حيث يجب هؤلاء ضالتهم في المناطق للمدن الكبرى التي تعرف مستوى مرتفعا لعدد السكان65.

و ختاما يمكن القول أن مؤسسات الانعاش العقاري تعد فاعلا أساسيا في إنتاج السكنى،بحيث أصبحت تنخرط بشكل قوي في تفعيل السياسة العامة للإسكان.

الفقرة الثالثة: القروض البنكية العقارية:

تؤدي القروض البنكية العقارية المخصصة للسكن وظيفة تنموية لا سيما الاقتصادية والاجتماعية،وارتباطها بالعديد من البرامج والمشاريع التي تصنفها الدولة، مما يضفي عليها طابعا مميزا،ومكانة مهمة في تفعيل السياسية العمومية للإسكان.

أولا: مفهوم القرض البنكي العقاري المخصص للسكن:

القرض لغة : القطع، وقرضه يقرضه بالكسر قرضا أي قطعه66، والقرض (بفتح القاف وكسرها) اسم مصدر بمعنى الاقراض،وهو يدل على القطع يقال: ” قرض الشيء بالمقراض” 67.

و أما قوله تعالى: ” من ذا الذي يقرض الله قرضا حسنا فيضاعفه له أضعافا كثيرة 68،و وقوله سبحانه: ” من ذا الذي يقرض  الله قرضا حسنا فيضاعفه له وله أجر كريم”69 ، معناه من يقطع الله جزءا من ماله فيضاعف  له ثوابه أضعافا كثيرة وله أجر كــريم..

أما القرض البنكي فيعرفه الفقه الفرنسي بأنه : ” مجموعة من التقنيات والأساليب التي بواسطتها يحول البنك ملكية رأسمال معين بصفة مؤقتة إلى زبونه على أساس أن يعمل هذا الأخير على رد هذا للرأسمال إلى المصرف مع الفوائد في تاريخ لاحق 70.

و يعرف الفقه المغربي القرض بأنه: ” عقد يتحقق بتقديم المؤسسة البنكية الأموال إلى المستفيد (المقترض ) يتعمد بموجبه هذا الأخير برد قيمة القرض وسعر الفائدة طبقا للشروط الواردة ضمن العقد،سواء بأقساط ورية أو تسديد قيمة القرض بأكمله مرة واحدة عند نهاية مدته “71 ،هذا بوجه عام المقصود بالقروض البنكية، لكن ما المقصود بالقروض البنكية العقارية المخصصة للسكن ؟

يعرف القرض السكنيعلى أنه: ” عقد بمقتضاه تلتزم مؤسسة الائتمان بتقسيم مبلغ مالي للزبون المقترض أو لوكيله إما فورا أو لوكيله إما فورا أو على دفعات من أجل اقتناء أو بناء مسكن أو  تجهيز أرض معدة للسكن،مقابل التزام هذا الأخير برد ما اقترضه من مال على أقساط تحدد لها تواريخ أدائها مع دفع فوائد عن ذلك “72.

فيما اعتبر البعض الآخر القرض البنكي هو الذي ” تستخدمه البنوك العقارية لتمويل عمليات تملك الأراضي والعقارات،على أن تسدد قيمتها على فترات طويلة في شكل قروض بضمان الأراضي والعقارات معتمدة في ذلك، على أموال من مصادر طويلة الأمد “73

أما القانون رقم 08-31 القاضي بتحديد تدابير لحماية المستهلك الذي عرف القرض العقاري العمليات التي تندرج فيه،حيث تقضي المادة 113 من نفس القانون على أن القرض العقاري يشمل كل القروض كيفما كانت تسميتها أو تقنيتها التي تمنح بصورة اعتيادية من قبل شخص لأجل تمويل العمليات التالية:

1-فيما يخص العقارات المعدة للسكن أو تلك المعدة لنشاط مهني والسكن:

• أ.التي يتم اقتناؤها من أجل تملكها أو الانتفاع بها
• ب.الاكتتاب في حصص أو أسهم الشركات أو شراؤها إن كان الغرض منها امتلاك هذه العقارات أو الانتفاع بها .

2-شراء القطع الأرضية المخصصة لبناء العقارات المنازل اسما في السند 1 اعلاه.

ثانيا: دوافع اللجوء إلى الاقتراض البنكي من أجل السكن:

يعتبر السكن عنصرا أساسيا من عناصر الاستقرار في أي مجتمع،لذلك فهو يشكل الهاجس الرئيسي الذي يسعى كل فرد إلى الحصول عليه و أمام كثرة الطلب على المساكن ازدادت الاسعار74 من جعل المواطن البسيط في سعيه للحصول على السكن وبحثه عن الحل يلجأ إلى كافة الوسائل على رأسها الاقتراض من البنوك وذلك تحت تأثير مجموعة من الذرائع والعوامل نجملها فيما يلي :

1. تفاعل الحاجة إلى السكن مع إغراءات القروض البنكية

إذا كان السكن يعتبر من المتطلبات العامة بالنسبة لأي مجتمع،فإنه عندما نتكلم عن المجتمع الغربي فالحاجة إليه تعتبر من الأولويات والسياسات التي يسعى الفرد إلى تحقيقها،فعدم التوفر على السكن لدى المواطن المغربي يحدث له نوعا من عدم الاستقرار والاضطراب ولا يقتصر السكن على توفر الفرد على منزل يقطنه بل الأولى من ذلك تملكه لهذا المسكن 75،حيث نجد المواطن المغربي يحرص على مفهوم الملكية وحماية حياته الخاصة،وهو الأمر الذي يجسده له تملكه لمساكن خاصة ولائق يحفظ له كرامته .

إن هذه الحاجة الملحة للإنسان إلى المسكن باعتباره حقا أساسيا،تدفعه إلى اللجوء إلى الاقتراض،في ظل رغبة الفرد في إشباع حاجياته ورغباته من غير أن يتوفر على الوسائل  المادية الكافية يجد نفسه سهلا للتأثر بإغراءات القرض،ولهذا المستهلك المقترض من أجل السكن أصبح مسيرا وليس مخيرا في اللجوء إلى الاقتراض البنكي،إذ يلجأ إليه بدافع الإغراءات المتنوعة التي يقام بها تسويق القروض ،حيث يصعب مقاومتها مما يجعل الإرادة تابعة إن لم تكن منعدمة .

2. ارتفاع أثمنة الأراضي والعقارات المبنية المعدة للبيع أو الإيجار

إن اقتناء السكن في المدار الحضري أمر صعب المنال،لأنه يشكل عبئا ماليا كبيرا خاصة عندما يتعلق الأمر بالطبقة ذات الدخل المحدود أو الضعيف،بحيث لا يمكن للمقتني أن يجمع ثمن الشراء في ظل ما تعرفه أثمنة العقارات من ارتفاع متزايد،فالعديد من الأسر ذوي الدخل الضعيف يصعب عليهم توفير التسبيق اللازم للحصول على السكن اللائق وذلك لعدم تطابق القرض المتعلق بالوحدات السكنية من حيث التكلفة مع الطلب المعبر عنه.

ويؤدي ارتفاع أثمنة العقارات بالدرجة الأولى إلى المضاربة العقارية باعتبارها عاملا مباشرا يتحكم في اقتصار السوق،فالمضارب يقوم بتخزين الأرض التي يملكها إلى أن يحتاج السوق إليها فيخرجها ويعرضها بالثمن الذي يريده حتى يمارس  الاحتكار بسبب ندرة الأراضي واختلال التوازن بين العرض والطلب76

ولا نعتبر المضاربة العقارية وحدها سببا في ارتفاع القيمة العقارية ، بل هناك أسباب اخرى مثل ارتفاع تكلفة التجهيزات المطلوبة لتهيئة الأراضي (طرق شبكات الماء والكهرباء التطهير) فضلا عن التزايد المستمر الذي تعرفه أثمنة مواد البناء مما يجعل العقار في غير متناول الفئات ذات الدخل المحدود.

3. القروض البنكية وسيلة لتفادي السكن غير اللائق

تفضل العديد من الأسر في ظل ارتفاع أسعار العقارات المعدة للبيع أو الإيجار اللجوء إلى القرض البنكي من أجل الحصول على السكن العائلي وذلك حتى تتفادى العيش في السكن الهامشي أو غير اللائق، بحيث نظرا صعوبة تملك المسكن عن طريق الاقتناء يبقى الحل هو الاقتراض لتتمتع بسكن صحي لائق يحتضن افراد الأسرة تحت دفء وعيش كريمين، ويبعدهم من السكن غير اللائق.

ويقصد بالسكن غير اللائق” ذلك النموذج من السكن المخالف لقواعد البناء القانوني المقررة في تشريعات التعمير،والمجسد لنمط عيش يفتقر لمقومات الحياة الكريمة،اقتصاديا،اجتماعيا،صحيا وبيئيا 77 .

كما أن هذا النوع من السكن،يعد من مؤشرات الفقر،ذلك أنه من بين المؤشرات التي تعتمدها الدراسات العلمية في تحديدها الفقر هو نوعية السكن ومساحته وعدم الغرف فيه وعدد الأشخاص القاطنين فيه،ومدى توفره على وسائل الراحة ،فضلا على أنه مرتع خصب لجنوح الأفراد إلى الجرائم وانتشار تعاطي المخدرات والعنف وغير ذلك من الانحرافات .

و كهربا من هذه الاخطار يتوجه العديد من الناس نحو القروض البنكية من أجل الحصول على السكن اللائق وغير الوجود اجتماعيا وفي منطقة مجهزة بالبيئة التحتية والمرافق والخدمات الضرورية.

خاتمة:

يلاحظ أن أنه على الرغم من كل هذه الجهود المبذولة، فإن السياسة السكنية بالمغرب تتصف بالتذبذب، وعدم الاستقرار والانسجام، حيث تتغير دوما حسب الظروف والأحوال من الاهتمام بالسكن القروي ومحاربة السكن غير اللائق إلى توفير السكن الاجتماعي وخلق صناديق متخصصة في مجال السكن، ثم فصل التعمير عن الاسكان ثم دمجها من جديد،.

كل هذه التغيرات تؤكد غياب منهجية محكمة ومدروسة لوضع سياسة عامة سكنية قادرة على التغلب على الأزمة التي يعرفها القطاع، مما جعل وضعية السكن في المغرب مقلقة، وتستدعي تضافر كل الجهود لخدمة هذه القضية بالتدخل المباشر للدولة ومواصلة تشجيع القطاع الخاص للاستثمار في السكن.

---

الهوامش:

(*)تم تحكيم هذا المقال العلمي من طرف اللجنة العلمية لمركز مغرب القانون للدراسات و الأبحاث القانونية.

47زكرياء العماري ، “المنازعات العقارية”، سلسلة دراسات وابحاث عدد 14 منشورات القضاء المدني ، مطبعة المعارف الجديدة الرباط ،2017

48التراب المصطفى ” القضاء الاداري وحماية الملكية العقارية ”  الطبعة الأولى، مطبعة الامنية الرباط 2013 ص 18

49 عبد الحفيظ مشماشي، “بيع العقار في طور الانجاز” ،الطبعة الاولى مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء 2012 ص 12

50 لطيفة بحوص ،”اشكالية الاستثمار بين متطلبات القانون ورهانات التنمية” ، اطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص ،جامعة محمد الخامس ،كلية الحقوق اكدال الرباط 2003 سلسلة مؤلفات و اعمال جامعية ،منشورات REMALD الطبعة الاولى مطبعة دار النشر المغربية الرباط 2007 ص 158

51زكرياءالعمارتي، مرجع سابق ص 19

52يعد مصطلح : المنعش العقاري” ترجمة حرفية للشق للنص الفرنسي promoteur Immobilierوالتي تقابلها باللغة العربية  عدة مرادفات مثل : مرقي، مروج، متعهد ، ممول ، منعش” بينما معاجم المصطلحات الاقتصادية و التجارية تترجم عبارة promoteur و promotionإلى مروج مشروعات وترقية وتنشيط المبيعات و إن كان المشرع قد اختار مصطلح “منعش عقاري” كترجمة لعبارة promoteur Immobilier فإن المشرع المصري اختار عبارة ” المول العقاري” والمشرع الجزائري اختار عبارة ” المرقي العقاري”

53  المدونة العامة للضرائب  التي تم ابداؤها وتوحيدها بموجب المادة الخامسة من القانون المالية لسنة 2007 كما تم تعديلها وتتميمها عدة مرات والمنشورة بالجريدة الرسمية عدد 87-54 بتاريخ فاتح يناير 2007

54Jestaz et P.MA’LINNAUST “DROIT DE LA PROMOTION IMMOBILIER “DALLOZ PARIS 1991 P 1

55محمد الركاوي، ” الوضعية القانونية للمنعش العقاري في المغرب” ، مجلة القضاء العدد الخامس 2012 ص 87

56بوشتى الفزان وادريس عميرة ، ” الانعاش العقاري العمومي بمدينة فاس ،الحصيلة والآفاق” ،مرجع سابق ص 209

57القانون رقم 00.44 المتعلق ببيع العقار في طور الانجاز منشور بالجريدة الرسمية عدد 5054 بتاريخ 7 نونبر 2002

58 محمد الزكاري، مرجع سابق ص 81

59تعرف المادة 89 من المدونة العامة للضرائب الجزئين على انها : ” الاشخاص الذين يقومون بأشغال تهيئة أو تجهيز الأراضي المراد بناؤها …”

60زكرياء العماري، مرجع سابق ص 22

61 أصبحت هذه الوزارة حاليا في حكومة السيد سعد الدين العثماني وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير والاسكان وسياسة المدينة وكانت تحمل اسم وزارة السكنى والتعمير وسياسة المبيئة في النسخة الأولى من حكومة السيد عبد الاله بنكيران فتحولت في نسختها الثانية لتسمية وزارة السكن وسياسة المدينة.

62سنتطرق لهذه المؤسسات بالتفصيل في الفصل الثاني من هذه الدولة.

63الشرفي عبد الله ، “الاستثمار في قطاع السكن الاجتماعي” ، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام، جامعة محمد الخامس كلية الحقوق اكدال الرباط، السنة الجامعية: 2004-2005 ص 27

64الشرفي عبد الله ، مرجع سابق ص 28

65زكرياء العماري ، مرجع سابق ص 28

66 ابن منظور، ” لسان العرب” ،الجزء السابع، دار بيروت للطباعة والنشر بيروت 1995 ص 216

67أحمد بن فارس، ” معجم مقاييس اللغة”، الجزء الخامس ،مطبعة مصطفى البابي للحلبي ،القاهرة 1969 ص 71

68سورة البقرة الآية 245

69سورة الحديد الآية 11

70D.Fermand”  le crédit et le droit des procédures”  collectives études offerts à R.Rodiére édition Dalloz paris 1981 P 67

71 محمد صبري ، ‘الاخطار البنكية ، اساس مسؤولية البنكي عن عدم ملاءمة الاسكان مع مصلحة الزبون’، الطبعة الاولى ،مطبعة النجاح الجديدة  الدار البيضاء 2007 ص 27

72 عبد العزيز بوشتى ، ‘الاقراض البنكي في مجال السكن”، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، جامعة محمد الخامس كلية الحقوق أكدال ،الرباط 200-2003 ص 16

73 صبري مصطلى حسن البل ، “القرض المصرفي كصورة من صور الائتمان و أداة التمويل”، دراسة مقاربة بين التعامل المصرفي والفقه الاسلامي دار الفكر الجامعي الاسكندرية 2011 ص 129

74 عبد الحفيظ تغموتي ، مرجع سابق ص 124

75ادريس الفاخوري، ‘السكن في ظل التشريعات الخاصة” ، مرجع سابق ص 45

76مبروك عمر، “المنافسة في السوق العقارية بالمغرب”، مرجع سابق ص 182

77فؤاد عبقري، “سياسة تدخل الدولة في محاربة السكن الصفيحي نموذج عمالة الصخيرات تمارة ” ، رسالة لنيل شهادة الماستر في القانون العام جامعة محمد الخامس السويسي كلية الحقوق الرباط 2009-2010 ص 18.