ناقش الطالب محمد حاجي بتاريخ الجمعة 5 دجنبر 2018 رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص تخصص قانون العقود والعقار بكلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعة بجامعة محمد الأول بوجدة في موضوع :

“الدعاوى الناجمة عن تأسيس الرسم العقاري”.

وقد تكونت لجنة المناقشة من :

• الدكتور إدريس الفاخوري أستاذ التعليم العالي بكلية الحقوق بوجدة مشرفا.
• الدكتورة دنيا مباركة أستاذة التعليم العالي بكلية الحقوق بوجدة
• الدكتور عبد الصمد عبو أستاذ مؤهل بالكلية المتعددة التخصصات بالراشدية

وقد قررت اللجنة بعد المداولة منح الطالب نقطة 18 من 20 مع توصية بالنشر.

تقديم الرسالة:

بسم الله الرحمن الرحيم، الصلاة و السلام على اشرف خلق الله سيدنا محمد خاتم الرسل والنبيئين.

(سبحانك لا علم لنا الا ما علمتنا انك انت العليم الحكيم)

اما بعد،

يشرفني ان اتقدم بجزيل الشكر وعظيم الامتنان الى استاذي الفاضل ادريس الفاخوري على ما تحمله ويتحمله من أجل اعداد وتكوين طلبة القانون عامة وطلبة ماستر قانون العقود والعقار خاصة، وكذلك على قبوله الاشراف على هذا البحث، رغم مشاغله الجمة، وعلى توجيهاته السديدة والنصائح القيمة التي انار لي بها درب البحث في هذا الموضوع.

فأسأل الله ان يمدكم وذويكم بموفور الصحة والعافية وطول العمر وخير الجزاء ان شاء الله.

كما اتقدم بهذه المناسبة بخالص عبارات الشكر وفائق الاحترام والتقدير الى استاذتي الجليلة دنيا مباركة على ما بذلته وتبذله في سبيل تأطيرنا وتكويننا، وكذا على قبولها قراءة هذا العمل قصد تنقيحه وتمحيصه وإغنائه بملاحظاتها القيمة.

كذلك الشكر موصول الى فضيلة الدكتور عبد الصمد عبو الذي شرفني بعضويته في لجنة المناقشة وعلى ما تحمله في سبيل قراءة وتصحيح هاته الرسالة.

فلكم مني اساتذتي اسمى عبارات الاحترام والتقدير.

ولا يسعني في هذا المقام الا التوجه بالشكر الى كافة اعضاء الطاقم البيداغوجي لماستر قانون العقود والعقار كل بإسمه وصفته.

والشكر موصول الى كافة زملائي وأصدقائي وأفراد عائلتي الذين شرفونيبحضورهم لمناقشة رسالتي.

كما اتوجه بالشكر الجزيل الى استاذي عبد الرحمان اوسامة الذي لبى الدعوة وحضر معي في هذه المناسبة.

وعلاقة بموضوع رسالتي المعنونة ب“الدعاوى الناجمة عن تأسيس الرسم العقاري” فإنه لا يخفى على باحث ما لنظام التحفيظ العقاري من أهمية في حماية وتثبيت الملكية العقارية، حيث يقوم هذا النظام على مبادئ التطهير والقوة الثبوتية لما ضمن بالرسم العقاري، الذي يعد بمثابة الحالة المدنية الكاملة والمفصلة للملك المحفظ.

حيث يثبت للشخص المعين في الرسم العقاري ملكية عقاره مطهرة من جميع الحقوق والادعاءات غير المدلى بها اثناء مسطرة التحفيظ، ومن اهم اثار تأسيس الرسم العقاري انه نهائي وغير قابل للطعن.

لكن بالرغم من محاسن هذا النظام فإنه في بعض الاحيان يكون قرار تأسيس الرسم العقاري سبب لنشوب مجموعة من الدعاوى وذلك غالبا في حالة تحفيظ عقار في اسم غير مالكه الاصلي او جزء منه، وذلك اما عن طريق الخطأ او بإستعمال وسائل تدليسية، أو تحفيظ عقار تابع للأملاك ذات الصبغة العمومية في إسم الخواص.

ونظرا لمبدأ النهائية الذي اقره المشرع المغربي بمقتضى الفصلين 1 و62من ظهير التحفيظ العقاري، فإنه لا يمكن للمتضرر من قرار تأسيس الرسم العقاري -من حيث الاصل- أن يطالب بحقه العيني الذي تراخى عن المطالبة به خلال سريان مسطرة التحفيظ.

وبناءا على الفصلين السالفي الذكر فإننا نتساءل حول مدى توفق التشريع والقضاء المغربيين في ضمان الحماية القانونية للمتضرر من آثار تأسيس الرسم العقاري؟

وللإجابة على هذه الاشكالية إرتأيت تقسيم هذا الموضوع الى فصلين إثنين على الشكل الآتي:

• الفصل الأول: الدعاوى العينية الناتجة عن تأسيس الرسم العقاري.
• الفصل الثاني: دعاوى التعويض الناجمة عن تأسيس الرسم العقاري.

حيث عمدت الى تقسيم الفصل الاول بدوره الى مبحثين، الاول عنونته بدعاوى استحقاق العقارات ذات الصبغة العمومية وعالجت فيه الاسباب التي من أجلها تم استثناء هذه الانظمة العقارية ذات الطبيعة الخاصة من الاثر التطهيري، وبالتالي تمكين الجهات المكلفة بتدبير وحماية هذه الانظمة العقارية لإقامة دعاوى عينية خلافا لمبدأ النهائية المنصوص عليه في الفصلين 1و62 من ظهير التحفيظ العقاري.

اما المبحث الثاني فقد عنونته بدعاوى مطالبة الخلف الخاص بحقه العيني، وقد تطرقت في هذا المبحث لإشكالية كانت ولا تزال محط خلاف بين الفقه والقضاء والتي ترتبط بتمكين الخلف الخاص من المطالبة بحقه العيني الذي لم يبادر الى المطالبة به قبل تأسيس الرسم العقاري.

اما خارج هذه الحالات السالف ذكرها والتي يمكن بموجبها للمتضرر المطالبة بحقه عينا، فإنه لا يبقى من مجال امام المتضرر من قرار التحفيظ الا المطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحقه، سواء كا المتسبب في هذا الضرر المستفيد من قرار التحفيظ او المحافظ على الاملاك العقارية، وهذا ما دفعني الى تقسيم الفصل الثاني المعنون بدعوى التعويض الناجمة عن تأسيس الرسم العقاري الى مبحثين.

الاول عنونته بدعوى التعويض في مواجهة المستفيد من قرار التحفيظ، وعالجت فيه الدعاوى المقررة للمتضرر ليطالب بالتعويض عن الضرر اللاحق به من جراء فقدانه حقه العيني. و الثاني عنونته بدعوى التعويض في مواجهة المحافظ على الاملاك العقارية وتطرقت فيه للدعاوى التي يمكن ممرستها في مواجهة المحافظ من جهة، وتوقفت عند ضمانات استيفاء هذا التعويض في حالة عسر المحافظ من جهة اخرى.

وخلصت في الاخير الى ان المشرع المغربي لم يكن موفقا الى حد ما في توفير الحماية اللازمة للمتضرر نتيجة تحفيظ عقاره او حقه العيني في اسم الغير.

ولتجاوز هذا النقص قدمت مجموعة من الاقتراحات من بينها:

• جعل التدليس استثناء من قاعدة التطهير استنادا للقاعدة الفقهية “مابني على باطل فهو باطل” فأنه لا يمكن ان تقبل ملكية قانونية مؤسسة على غش او تدليس او سوء نية، وإعتبارها سليمة من الناحية القانونية، وإلا اصبحنا نضفي الشرعية لما هو غير مشروع.
• التنصيص على المتابعة الجنائية لردع ذوي النية السيئة الذين استفادوا من التحفيظ عن طريق الزور او التدليس.
• تعديل الفصل 100 من ظهير التحفيظ العقاري وذلك ليشمل المدلس المعسر بدل المحافظ فقط.

صور من المناقشة: