حدود اختصاص القاضي الاستعجالي الإداري في دعوى الإذن بالحيازة مقابل أداء أو إيداع التعويض الاحتياطي (تعليق على قرار)

تدبير الحراسة النظرية بين حماية الحقوق و ضمان الحريات

منار راشد: الخبرة القضائية في دعوى الاعتداء المادي على الملكية العقارية

23 أكتوبر 2022 - 8:38 م مقالات , القانون الخاص , في الواجهة
  • حجم الخط A+A-

منار راشد باحثة في سلك الدكتوراه تخصص القانون الخاص بكلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية جامعة سيدي محمد بن عبد الله فاس

   إن حق الملكية في مختلف الدساتير و القوانين ، هو حق  مقدس لا يمكن النيل منه أو المساس به ، ما لم تستلزم ضرورة المصلحة أو المنفعة العامة ذلك ، و من ثمة فأي انتهاك لهذا الحق يمكن صاحبه من مراجعة القضاء لوضع حد لهذا الانتهاك أو التعدي  باعتبار القضاء هو الحامي الطبيعي لهذا الحق [1].

والقضاء سواء في جانبيه العادي أو الإداري ، يلعب دورا مهما في حماية الملكية العقارية أو بإحدى الحقوق المرتبطة بها ، و يتجلى هذا الأمر من خلال معالجته و النظر في مختلف أنماط و أشكال الدعاوى المعروضة عليه والمرتبطة بالموضوع ، ومن ذلك على سبيل المثال لا الحصر دعاوى المنازعات المرتبطة بالتحفيظ العقاري ودعاوى استحقاق العقار ودعاوى استرداد و حماية الحيازة ، ودعاوى الاحتلال بدون سند ولا قانون، ودعاوى التعويض عن نزع الملكية لأجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت ….إلخ، وتضاف إلى كل ما سبق أيضا قضايا التعويض عن الاعتداء المادي على الملكية العقارية ، و التي يصطلح عليها كذلك الاجتهاد القضائي الإداري ” دعاوى النزاع غير المباشر للملكية أو دعاوى الاستيلاء و الغصب على عقار ” [2]

والاعتداء المادي على حيازة العقار يصنف في خانة التصرفات اللامسؤولة  للإدارة و التي لا تقتصر على بلد دون الأخر [3] و يتحقق هذا الاعتداء  باستيلاء الإدارة على عقار مملوك للغير سواء بصفة مؤقتة أو دائمة خارج المقتضيات القانونية المتعلقة بنزع الملكية من أجل  المنفعة العامة و كذا في غياب لأي اتفاق رضائي بينهما، سواء انصب على العقار نفسه، أو على أحد الحقوق البينية أو الارتفاقات  التابعة لها [4]  .

ومن الطبيعي أن يكون لكل متضرر من الاعتداء المادي الذي هو عمل غير مشروع الحق في الحصول على التعويض لإصلاح ذلك الضرر، و ذلك إما بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه قبل الاعتداء، أو الحصول على تعويض في شكل قدر مالي  يكون كفيلا بجبر ذلك الضرر ضمانا لحق الملكية [5] و الذي لا يتأتى تحديده دون الاستعانة بدوي الاختصاص من الخبراء العقاريين من أجل تقييم العقار .

من هنا نتساءل عن الدور الدي يضطلع به الخبير العقاري في دعاوى الاعتداء المادي على الملكية العقارية؟ وماهي محددات و أساليب التقييم المعتمدة من طرف الخبير العقاري؟.

المطلب الأول: دور الخبير في دعاوى التعويض عن الاعتداء المادي على الملكية العقارية

تعد الخبرة إحدى الركائز الأساسية في عمليات تقدير قيمة العقارات المعتدى على ملكيتها  بل و تأتي في طليعة الإجراءات المؤدية للتقدير القضائي للتعويض، لذلك سوف نتطرق إلى دور الخبير في تحديد التعويض عن الاعتداء المادي على الملكية العقارية (الفقرة الأولى) لكن قبل التطرق إلى هذا الدور يتعين علينا معرفة المقتضيات العامة المؤطرة للاعتداء المادي على الملكية العقارية (الفقرة الثانية)  .

الفقرة الأولى: الاعتداء المادي على الملكية العقارية

 لقد جاء الدستور المغربي بمجموعة من الضمانات الأساسية و التي تروم أساسا حماية حق الملكية و الذي يعد من أسمى الحقوق المقررة للأفراد ، إلا أن الدولة أو الإدارة قد تعمد في بعض الحالات إلى الاعتداء على هذا الحق من خلال تشييد مشاريع فوق ملك من أملاك الغير ، هادفة بذلك إلى تحقيق المنفعة العامة [6]، و الإدارة هنا تكون ملزمة بسلوك مسطرة قانونية محددة و دقيقة و هي مسطرة نزع الملكية و المنظمة بمقتضى القانون رقم 7.81 [7] .

وخلافا لما ذكر ، فقد تعمد الإدارة أحيانا إلى مخالفة المشروعية و التملص من تطبيق القانون عن طريق الاستيلاء على ملك من أملاك الغير دون سلوك مسطرة نزع الملكية تحت ذريعة الاستعجال و تعقد مسطرة اقتناء الأراضي بالتراضي أو مسطرة نزع الملكية ، فالإدارة في هذه الحالة تأخذ صفة المعتدي و تسيء بصفة مباشرة لمبدأ الشرعية وسيادة القانون ، وهو ما يصطلح عليه قانونا بالاعتداء المادي على ملك الغير ، وهو ما يؤدي بصفة مباشرة إلى الإضرار بحقوق الأفراد نتيجة تصرفها اللامشروع .

وقد اختلفت وتعددت التعاريف حول مفهوم الاعتداء المادي من جانب التصرفات الصادرة عن الإدارة ، كما أن الفقه الإداري لم يكن ليعرف هذه النظرية كنظرية عامة وواضحة، إلا منذ عهد الفقيه “لافريير” الذي يرجع إليه الفضل في إبراز معالم تلكم النظرية ووضع إطار مفصل حولها ضمن كتابه “مطول القضاء الإداري الذي أكد من خلاله أن القرار الإداري الذي لحقه عيب عدم المشروعية لا يفقد صفته الإدارية ، بل يظهر قرارا إداريا دون أن تتغير طبيعته و إن شابه عيب في صحته ، وأنه لا يصح القول بأن القرار الإداري الباطل لتجاوز السلطة يعتبر من قبيل العدوان المادي ، على أن هناك حالات يخرج فيها رجل الإدارة ليس فقط عن اختصاصاته المخولة له بل عن اختصاصات الوظيفة الإدارية ذاتها ، و من ثمة يعتبر تصرفه هذا قابل للطعن فيه أمام القضاء [8].

وقد عرف بعض الفقهاء المغاربة [9] الاعتداء المادي بأنه عمل لا صلة له مطلقا بتطبيق نص قانوني أو تنظيمي أو حتى بإحدى الصلاحيات المخولة للإدارة ، كما أن الفقه الفرنسي اعتبره عمل غير شرعي يتسم بعدم الشرعية الجسيمة مما يفقده كل علاقة بالسلطة الإدارية المخولة للإدارة  [10].

ومهما يكن من أمر، فالاعتداء المادي هو ذلك الفعل المتأتي من جانب الإدارة والذي يحيد عن مبدأ المشروعية، وبعبارة أصح هو الخروج الجسيم عن مبدأ المشروعية مع المساس بالملكية الخاصة أو حتى بإحدى الحريات و الحقوق الفردية للشخص أو الجماعة[11].

ويعتبر القضاء الإداري هو القضاء المختص نوعيا للبث في دعاوى الاعتداء المادي على الحيازة [12] ، فالقاضي الإداري هو الضامن لحماية حقوق المواطنين و صيانتها من تعسف الدولة و الإدارة و بالتالي حماية الملكية العقارية .

و الإدارة بعدم احترامها للمساطر القانونية، تكون قد ارتكبت خطأ مرفقيا مرتبا لمسؤوليتها الإدارية في إطار الفصل 79 من قانون الالتزامات والعقود والذي ينص على “أن الدولة والبلديات مسؤولة عن الأضرار الناجمة مباشرة عن تسيير إدارتها وعن الأخطاء المصلحية لمستخدميها، كما أن الاعتداء المادي يرتب مسؤولية الإدارة طبقا للمادة 8 من القانون 90/41 ويعطي للأطراف المدعية الحق في الحصول على التعويض المستحق باعتباره الوسيلة الوحيدة لجبر الضرر اللاحق “.

فالدولة والمؤسسات العمومية والجماعات المحلية لها حق اللجوء بصفة استثنائية إلى نزع ملكية العقارات من أجل تحقيق المنفعة العامة، إلا أنها تبقى ملزمة بسلوك المساطر المنصوص عليها بمقتضى القانون رقم 81 -7 المتعلق بنزع الملكية قبل وضع اليد و الاستئذان في ذلك عن طريق القضاء .

فالقاضي الإداري يبقى له دور هام بالبت في دعاوى رفع الاحتلال والاعتداء المادي أو الاستيلاء والغصب ، وسلطات قاضي المستعجلات في حالات الاعتداء المادي واسعة لا يحدها إلا قيدين أساسيين أولهما توفر واشتراط عنصر الاستعجال في النازلة وعدم المساس بجوهر الحق، وثانيا مبدأ حماية المنشأة العامة الذي يقضي بعدم جواز هدم أية منشأة عامة ولو أن إحداثها تم عن طريق الخطأ .

 أما بخصوص دعوى التعويض فهي تدخل في إطار القضاء الشامل التي يتمتع فيها قاضي الموضوع بسلطات واسعة، تمكنه من فحص العمل غير المشروع المنسوب للإدارة والحكم عليها بأداء تعويضات لفائدة صاحب الأرض نتيجة الضرر اللاحق به من جراء الاستيلاء عليها دون سلوك مسطرة نزع الملكية، وأن هذا التعويض يمكن أن يشمل التعويض عن الملكية، أو التعويض عن الحرمان من الاستغلال، أو هما معا.
ومن القواعد العملية التي رسخها القضاء الإداري في حمايته للملكية العقارية من الاعتداءات المادية نذكر ما يلي :

 1 – لا يطبق أجل التقادم المنصوص عليه في المادة 106 من ق ل ع في حالة المطالبة

بالتعويض بسبب الاعتداء المادي للإدارة، ومن تم فالاحتلال غير المشروع لعقار الغير يعتبر واقعة مستمرة لا يلحقها التقادم .

 2 – إن عدم سلوك إجراءات نزع الملكية من طرف الإدارة، يستوجب تعويض المالك تعويضا كاملا عن قيمة العقار دون التقيد بقواعد التعويض في إطار مسطرة نزع الملكية.

 3 – الحالة التي أقر فيها القضاء عدم جواز الحكم بنقل ملكية عقار إلى الإدارة على إثر تعويض المالك عن فقدان الرقبة في دعوى الاعتداء المادي [13].

و تجدر الإشارة في هذا المقام أن الغضب و الاعتداء المادي و إن كان لهما مفهوم موحد، إلا أن هذا الأخير له معنى واسع فيشمل الاعتداء على حق الملكية سواء كانت ملكية منقول أو عقار و كذا المس بأي حرية من الحريات الأساسية، دون أن يكون لهذا المساس بأي شكل من  الأشكال صلة بالممارسة المشروعة للصلاحيات و الامتيازات القانونية الممنوحة السلطة الإدارية [14]أما الغصب فيتناول الملكية العقارية فقط ولا يسري على الحقوق العينية الأخرى [15] .

ولا يفوتني في هذه النقطة، أن أشير إلى أن إصدار قرار الاستيلاء دون البدء في التنفيذ لا يعطى له صبغة الاعتداء المادي أو الغصب، و من ثم فالقضاء يرفض دعوى التعويض في هذه الحالة ، إذ جاء في حيث حكم صادر عن المحكمة الإدارية بأكادير أنه: ” وحيث أن مجرد  تخصيص عقار المدعين لإقامة مرفق عام – طريق عمومي – حسب تصميم التنطيق دون المبادرة إلى انجازه بصورة فعلية على أرض الواقع لا يعطي لمالكي  العقار موضوع التخصص إمكانية الحصول على التعويض عن فقد الملكية [16].

وصفوة القول، فسواء كانت الأشغال في بدايتها أو تم إنشاء المرفق العام على العقار دون وجه حق فإن المغصوب في عقاره يطالب بتعويض لتغطية الضرر الذي أصابه، إذن فما هي أنواع هذه التعويضات التي يطالب بها المعتدى عليهم ماديا في عقاراتهم أو كيف يمكن للمحكمة أن تقوم بتقييمها؟

 بداية نذكر انه جاء في احد القرارات الصادرة عن القسم الإداري الثالث بمحكمة النقض أنه :” يتم تقدير التعويض عن الاعتداء المادي على العقار وفق القواعد العامة وليس على أساس الفصل 20 من قانون نزع الملكية لأجل المنفعة العامة” [17].

وإذا تبت من خلال هذا القرار أن التعويض واجب، فان التعويض الذي يعتد به في الاعتداء المادي على العقار ينقسم إلى حالتين:

 أولهما: تتمثل في كون الإدارة قامت بتشييد البناء بأكمله ففي هذه الحالة فان المحكمة ملزمة بالحكم بتعويض المتضرر عن الضرر المباشر المحقق الذي يتجسد في فقدان العقار، ثم تعويض عن فوات الكسب أو ما جرت العادة على تسميته في المحاكم في أوساط رجال القانون التعويض عن الحرمان من الاستغلال و هو الذي كان بإمكان صاحب العقار أن يجنيه منه فيما لو بقي تحت يده .[18]

والملاحظ أن الغرفة الإدارية نفسها تأخذ تقريبا بهذا التفسير حيث صرحت في أحد قراراتها بأن :”التعويض المحكوم به على أساس الحرمان من الاستغلال، هو تعويض على ما فات المستأنف عليهم من كسب وما حرموا منه من نفع في حالة ما إذا بقي العقار في حوزتهم”[19] .

ثانيها: يتجسد في توقيف أشغال البناء أو الاعتداء المادي بصفة عامة، عند هذا يحكم القضاء بتعويض عن الحرمان من الاستغلال فقط أما التعويض عن الضرر المحتمل لا يمكن التعويض عنه ما لم يتحقق [20] .

الفقرة الثانية: دور الخبير العقاري في عملية التقييم

إن رفع دعوى الاعتداء المادي على الملكية العقارية من طرف المتضرر أمام القضاء، تفرض على القاضي الاستجابة لهذا المطلب المشروع و من تم يصدر حكما تمهيديا بانتداب خبير مختص لإجراء خبرة عقارية تهدف تقييم الضرر الناتج عن الاعتداء المادي على الملكية العقارية .

فالقاضي الإداري كثيرا ما يتخذ من الخبرة أساسا للفصل في دعاوى تقدير التعويض ،كما أن الملاحظ من الناحية العملية أن أغلب القضاة الإداريين يلجئون وهم بصدد البث في دعاوى التعويض عن الاعتداء المادي إلى انتداب الخبراء المنتمين إلى صنف المعاينات العقارية دون الخبراء المنتمين إلى صنف الشؤون العقارية[21].

مقال قد يهمك :   جمال أمقران : مبدأ التدبير الحر للجماعات الترابية بالمغرب

وبمجرد صدور الحكم التمهيدي بانتداب الخبير المذكور و تبليغه للأطراف و وكلائهم ،يقوم الخبير المعين باستدعاء للأطراف لحضور عملية الخبرة، ثم يقوم بالانتقال إلى مكان وجود العقار موضوع الاعتداء قصد معاينته ، و يعتبر هذا الإجراء أمرا إجباريا و يستمد اجباريته هذه من كون تقييم العقار يستدعي بالضرورة زيارته لأخذ أوصافه الكاملة و أوصاف محيطة، و ذلك ما لم تكن عملية الوقوف مستحيلة [22].

وهذا ما أكدت عليه أحد القرارات الصادرة عن الغرفة الإدارية بمحكمة النقض” حيث صح ما عابته المستأنفة على حكم المستأنف، وذلك أن المحكمة صادقت على خبرة السيد…. في حين أن الخبير لم يتقيد بما أمر به الحكم التمهيدي بالانتقال إلى العقار موضوع الدعوى و الطواف به ومسحه ووصفه وصفا دقيقا، و الخبير لما صرح في تقريره… بأنه تعذر عليه الانتقال إلى عين المكان قصد المعاينة بسبب صعوبة التعرف على موقعه على حد قول المدعى عليه، يكون قد خرق مقتضى الفصل 63 من قانون المسطرة المدنية، و يكون الحكم الذي صادق عليها واجب الإلغاء” [23] .

كما يقوم الخبير بالاطلاع على سير الأعمال التي تقوم بها الإدارة، فإذا كانت هذه الأشغال في بدايتها يعمل على تحرير ذلك في تقريره و يرفعه إلى القضاء الذي يكون في هذه الحالة القضاء الاستعجالي لكي يتم وفق تلك الأشغال على وجه السرعة و إعادة الحالة إلى ما كانت عليه قبل غصب العقار المحفظ و احتلاله بدون سند قانوني ، لأن نطاق اختصاص قاضي المستعجلات الإداري هو النظر في الإجراءات الوقتية المتعلقة بالاعتداء المادي و تتجلى بالأساس في الأمر بإيقاف الاعتداء المادي أو برفعه[24] .

وعلى خلاف حالة الاستعجال، قد تقوم الإدارة بوضع يدها على العقار و ذلك في غفلة تامة من  مالكه و تتقدم في الأشغال حتى نهايتها، و عند علم صاحب العقار بالأمر فإنه يحق له المطالبة بالعقار قضاء، حيث يجد هذا الأخير نفسه تحت ضغط حماية المنفعة العامة فيطلب إجراء خبرة عقارية للحكم له بالتعويض فقط [25] .

 هكذا يقوم الخبير القضائي في هذه الحالة بالإطلاع على وثائق الملف، ثم يقوم بالمقارنة بين ما هو موجود في الوثائق المقدمة له و ما هو موجود على أرض الواقع والتأكد من ملكية العقار وواقعة الاستيلاء عليه، بعد ذلك ينتقل لإجراء تقييم للعقار وفقا لخطوات تقنية معينة، حيث يعتمد الخبير على تجربته و رأيه و معرفته بالسوق العقاري، وكذا معرفته الفنية و التقنية، والتي من شأنها أن تمكنه من بحث و تحليل و تركيب مجموعة من المحددات الاقتصادية و المحاسبية و الضريبية [26] علاوة على ذلك يعتمد الخبير على مجموعة من المعايير للتقييم السليم لقيمة العقار و التي تختلف باختلاف نوعية العقار[27].

وتجدر الإشارة أنه إذا كان العقار قابلا للبناء وجب مراعاة العدد المسموح به من طبقات كبناء عمارة مثلا، لأن هذا يختلف من منطقة إلى أخرى، و كذلك يجب على الخبير

مراعاة مدى ارتباط العقار المتنازع بشأنه بالتجهيزات الأساسية بالإضافة إلى الوضعية القانونية للعقار إن كان محفظ أو غير محفظ [28].

أما إذا كان العقار فلاحيا أو قابلا للفلاحة، فيتعين على الخبير الإلمام بمجموعة من العناصر للتوصل إلى الثمن الحقيقي للعقار لخصها أحد الباحثين في ما يلي:

  • التطور الاقتصادي للمنطقة: يقصد به ظروف التسويق حيث أن وفرة الإنتاج دون توفر هذا العامل لا قيمة اقتصادية للمنطقة، فتزايد الطلب و توفر ظروف النقل كلها عوامل تزيد قيمة العقار[29].
  • نوعية التربة و طبيعتها: مدى غنى التربة بالمكونات العضوية، فمثلا إذا كانت تربة العقار من نوع التيرس الغني بالمواد العضوية فإن قيمته تكون مرتفعة مقارنة مع العقار الذي يتوفر على تربة الحمري أو الرملي.
  • المناخ: قد يكون هذا العامل لوحده الفيصل في الرفع من قيمة العقار لما له من تأثير على الاستغلال الفلاحي.
  • المنتوج الفلاحي: أي قيمة و كمية المنتوج الذي يعطيها العقار و إذا كان موجه للتصدير فهنا ترتفع قيمته كثيرا.

الثروة المائية: الفرشة المائية الموجودة بالعقار سواء كانت سطحية أو باطنية فوجودها يرفع من قيمة العقار [30].

و في ختام هذه النقطة لا يفوتني أن أذكر بأن هذه المعايير و العناصر و المحددات التي يعتمدها الخبير لتقدير قيمة العقار المستولى عليه من طرف الإدارة، و كذلك كل ما قام به أثناء إنجازه لمهمته، وجب عليه بلورته في شكل تقرير و ذلك من أجل إقناع كل من المحكمة و الأطراف بالتعويض المقترح و قصد المصادقة عليه من طرف المحكمة.

إجمالا، فالخبير العقاري يقوم بمهام جسيمة متى تعلق الأمر بالاعتداء المادي على حيازة الملكية العقارية للغير لذلك ينبغي أن يتسم تقريره بالموضوعية و الواقعية قصد الوصول إلى حكم عادل يجبر إلى حد ما الضرر الذي لحق الغير المعتدى على عقاره و لن يتحقق هذا إلا إذا اعتمد على وسائل محددة و بنى تقريره على عوامل واضحة .

المطلب الثاني: محددات و أساليب التقييم المعتمدة من طرف الخبير العقاري

إن تحديد قيمة عقار ما، عاريا كان أو مبنيا، أو يشتمل على منشات أخرى أو أغراس، هو مسعى صعب للغاية، إذ أنه ليس من السهل تقييم قيمة عقار بكامل الثقة، نظرا لكونه المال العقاري هو مال تكتنفه تعقيدات عدة، بحيث لا يوجد هناك عقار يتطابق تماما مع عقار آخر، ولو كان بينهما بعض أوجه التشابه، فقيمة العقار في السوق تتأثر بالعديد من العوامل المرتبطة بالدورة الاقتصادية ارتفاعا و انخفاضا (الفقرة الأولى) وبالاستناد إلى تلك العوامل يتم تحديد تلك القيمة وفق أساليب عملية معينة (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: العوامل المؤثرة في التقييم

تعتبر أسعار العقارات جد متقلبة و هي تخضع لجملة من العوامل يمكن تقسيمها إلى ثلاثة مجموعات:

المجموعة الأولى: عوامل ذاتية و التي  لها أساسا ارتباطا مباشر بطبيعة العقار و بمحيطه الجغرافي، تتمثل في الغرض المعد له العقار في الوقت الراهن [31] أو الغرض المتوقع منه مستقبلا، تم أبعاده و خصائصه الطبوغرافية و نمط هندسته و جماليته، ونوعية الأدوات المستعملة فيه إن كان مبنيا و مدى العناية به و موقعه و المساحة القابلة للسكن منه و مدى اتصاله بالشوارع الرئيسية و العريضة و مدى سهولة الوصول إليه، و مدى قربه أو بعده من مركز المدينة، و من وسائل النقل و التجارة و بصورة عامة مدى تواجده ضمن شريط تجاري مرغوب فيه، و بجواره و إضاءته و تشمسه و حالة التهوية به، و المناظر التي يشرف عليها كحديقة عمومية مثلا، و قوة تحمل أرضه [32].

بالإضافة إلى كل ما ذكر، فالخبير يكون ملزم بإيجاد جواب على كل التساؤلات كاحتواء العقار على مياه جوفية. و مدى بعده أو تعرضه لمخاطر السيول و كذا عدد واجهاته إن تعددت و عند الاقتضاء نسبة طول الواجهة إلى طول محيط العقار، و مدى اتصاله بشبكات المياه و الصرف الصحي و الكهرباء، مع ذكر مزاياه و مساوئه و مدى ملاءمته للغرض المعدلة كمستوى الرفاهية التي يوفرها [33]

المجموعة الثانية : عوامل قانونية والتي يمكن تصنيفها إلى صنفين:

صنف له صلة بالحجوزات أو الرهون أو المنازعات القضائية، أو الاتفاقات الخاصة التي قد تشمل العقار إذ يكفي هنا مثلا وجود ارتفاق بالمرور على عقار فلاحي أو نزاع قضائي حول حق الملكية أو أي حق عيني لصيق بالعقار ليميل ثمن هذا العقار إلى النقصان [34].

تم هناك صنف له ارتباط بالقيود المترتبة على العقار بموجب أوراق التعمير سواء في ذلك  المخططات التوجيهية للهيئة العمرانية أو تصاميم التهيئة العمرانية أو تصاميم التنطيق والتنمية التي تغطي المنطقة، من مثل نوعية البناء المسموح به فوق العقار، أو أقصى عدد طوابقه، أو تحديد المساحة القصوى القابلة قانونا منه للبناء، أو تخصيص المنطقة ككل بنوع معين من النشاطات التي يمكن أن تحد من إمكانية استعمال العقار و التصرف فيه بالبناء، و التي تؤثر على قيمته، بفعل عدم إقبال الخواص على اقتناء العقارات المخصصة لذلك النوع من النشاطات.

   وهذا دون أن ننسى الأثر السلبي أيضا لعدم تحفيظ العقار على قيمته، بالنظر لما يثيره من نزاعات حول مالكه الحقيقي، خاصة و أن ملكيته تستند إلى الحيازة والتصرف بخلاف العقار المحفظ، الذي بمجرد تأسيس رسم عقاري له، إلا و أصبح الشخص المسجل بذلك الرسم هو المالك الوحيد لذلك العقار دون سواه ممن هم غير مسجلين به.

وعليه فحتى لو كانوا يتوفرون على حيازة قانونية فإنه لا أثر لمثل تلك الحيازة على التحفيظ الذي يظهر العقار المحفظ من أي حق عليه، و لو كان مترتبا قبل عملية التحفيظ، كما أن أي حق عيني لا يمكن الاعتداد به مستقبلا ما لم يسجل بالسجل العقاري، كل هذه العوامل تؤدي إلى الرفع من قيمة العقار المحفظ بكثير مقارنة بنظيره غير المحفظ .

المجموعة الثالثة:  عوامل اقتصادية  وهي عوامل غير مباشرة تتعلق بدينامية السوق وتطوره كالظروف الاقتصادية العامة للبلاد من مستوى سعر الفائدة البنكية على القروض ومدى توفر السيولة النقدية ومؤشر الغلاء والبطالة ومستويات الأسعار و التضخم ثم الظرفية الخاصة بالعقار من وجود فائض أو شح في المساحات بخصوص نوع العقار الذي نص عليه التقييم  ومردوديته الحالية و المستقبلية وجاهزيته للبناء من عدمه و معدلات العرض والطلب، و الإقبال على نوع معين أو نمط سكني معين.[35]

   ثم أخيرا الظرفية المحلية، كحالة السوق العقاري المحلي مع ما يتسم به من استقرار أو انتعاش أو تراجع أو إعادة الانتعاش و كلفة البناء فيما يخص المواد الأولية، و مدى توفر اليد العاملة.

و الجدير بالذكر أن العوامل المشار إليها سلفا ليست كافية وحدها في التقييم، بل لابد من سلوك أساليب علمية للوصول إلى تقييم أمثل و أكثر واقعية و عليه يكون الخبير قد أدى دوره على أمثل وجه.

الفقرة الثانية: الأساليب العلمية المعتمدة في التقييم من طرف الخبير العقاري

من المفروض عمليا في خبير التقييم العقاري أن يكون له إلمام واسع بسوق العقار ككل و بالسوق العقاري المحلي على وجه الخصوص كما عليه أن يراجع دوما مناهج تقييمه و مقارباته حول القيم العقارية مع الالتزام باستعمال أساليب التقييم المتعارف عليها عالميا كلما دعى إلى إجراء تقييم عقاري.

والأساليب الأساسية المقصودة هنا هي ثلاثة أساليب و هي كالتالي:

أسلوب المقارنة:[36]

من المعلوم أن السوق العقارية تخضع لمبدأ العرض و الطلب ، فكلما كان الطلب مرتفعا على عقار ما إلا و زادت قيمته ، من أجل ذلك فإن تحديد ثمن العقارات هو أمر مضبوط بمقتضى المواثيق و المعايير الدولية ، كما أن هنالك طرق لحساب ثمن العقارات بإختلاف نوعها فهنالك الأراضي الصالحة للفلاحة و الأراضي الصالحة للبناء و البنايات المعدة للسكن أو الإستعمالات المهنية كالمصانع و المكاتب و الفنادق ، و من أبرز الطرق التي يعتمد عليها الخبراء لتحديد تمن العقارات نجد طريقة أو أسلوب المقارنة .

فالخبير العقاري و إذا ما أراد تحديد ثمن عقار معين في منطقة معينة يقوم أولا بالبحث في عقود البيع التي شملت عقارات تشبه العقار موضوع الخبرة و بنفس مواصفاته و في مدة قريبة من مدة إنجاز الخبرة أي أن يقارن العقار مع عقارات مشابهة تم بيعها حديثا في نفس المنطقة.

ومعناه أن يقوم الخبير بإجراء تحليل و دراسة للأثمنة المؤذاة عن بيوع حديثة لعقارات مماثلة من حيث الخصائص و المميزات للعقار موضوع الخبرة .

ولا يستوجب هذا الأسلوب فقط إجراء تحليل الأثمان، بل أيضا تحليل و توصيف كل المميزات لمعرفة الفوارق الموجودة بين العقار المطلوب تقييمه و بين العقارات محل المقارنة سواء من حيث الموقع، أو من حيث المساحة أو في حالة البناء إذا كان العقار مبنيا، إلى غير ذلك من العناصر .

مقال قد يهمك :    فلكي لمياء: مــــــكافحة العنف ضــــد الـــنساء

وتستخدم هذه الطريقة بصفة خاصة لتقييم العقارات السكنية من منازل و شقق قصد تحديد قيمة البيع ، حيث يقوم الخبير بدراسة العديد من العناصر المؤثرة على العقار وأهمها : موقع القار(شارع رئيسي ، فرعي ،تجاري، عام ، خاص) و حالة العقار وعمر البناء، ظروفه و امتيازاته وكذلك مواصفاته و مساحته ومستوى التشطيبات الداخلية و الخارجية ، إضافة إلى تاريخ إنجاز الخبرة و حالة السوق و كميات العرض و الطلب .

إلا أن القول بأن أسلوب المقارنة من أكثر الأساليب استعمالا و أقلها تعقيدا ليس أمرا على إطلاقه لأن هذا الأسلوب لا يعطي نتائج مرضية إذا كانت المقارنات جد محدودة أو كانت متنافرة أو غير متجانسة للغاية، ففي أرض الواقع نجد أنه من الصعب على الخبير أن يجد عقارا بنفس مواصفات العقار موضوع الخبرة ، و هنا يبرز دوره في تحديد نقط المقارنة التي تتشابه مع إمكانية إدخال تصحيحات على نقط المقارنة للوصول إلى الثمن الحقيقي .

كما يمكن ضمن نفس الشروط أعلاه، إجراء المقارنة بين العقار المرغوب في تقييمه و بين عقارات مماثلة كانت موضوع تقييم شامل و متسم بالجدية سواء بمناسبة خبرات[37] أو أحكام قضائية أو تصحيحات ضريبية سابقة.

و الملاحظ من الناحية العملية أن القضاة كثيرا ما تواجههم تقارير خبرة عقارية مصاغة بعبارات عامة ، دون أن ترتكز على أي عامل ملموس ، أو تنتهج أي أسلوب علمي في التقييم ،خاصة في إطار دعاوى التعويض عن الإعتداء المادي على الحيازة ،  الشيء الذي يصعب معه على القضاء إجراء تقدير واقعي  للتعويض عن قيام الإدارة بنزع غير مباشر لبعض عقارات الخواص .[38]

ففي تقرير تقييم أنجز في قضية تتعلق بإستيلاء وزارة التربية الوطنية على جزء من  إحدى عقارات الخواص، اعتمدت المحكمة على تقرير الخبير الذي لم يشر  لأي عنصر من عناصر المقارنة التي استند عليها في تحديد مبلغ التعويض المقترح، فقضت المحكمة الابتدائية بأداء الدولة المغربية في شخص رئيس الحكومة للمدعى تعويضا إجماليا قدره 277920 ألف درهم مع الفوائد القانونية من تاريخ الحكم ،وهو الحكم الذي تم تأييده اسئنافيا ، وعند قيام الوزارة بالطعن في القرار لدى محكمة النقض قضت هذه الأخيرة بنقض وإحالة القرار المذكور للعلل التالية ” لما لم يتضمن تقرير الخبير أي عنصر من عناصر المقارنة ، فإن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لم تبرز من أين استخلصت صحة خلاصات الخبير بالنظر للفرق البين الحاصل بين ثمن الاقتناء و القيمة التي انتهى إليها الخبير ، مما لم تتمكن معه محكمة النقض من بسط رقابتها على التعويض المحكوم به ، وهو ما يعرض القرار المطعون فيه بالنقض”[39].

وإذا كانت أغلب تقارير التقييم تعتمد على أسلوب المقارنة  ، فإنه وحتى في حالة اللجوء إليه ، فإن تقارير الخبراء تغفل الإشارة إلى المستندات التي تزكي الأخذ بهذا الأسلوب بالمفهوم الصحيح ، مثل نسخ عقود البيع ، بل غالبا ما يكتفي بالقول في تلك التقارير بأنه بعد الاستئناس بالتحريات التي تم إجراءها في عين المكان بخصوص أثمنه العقارات المماثلة ، أو بأن التقييم كان بناء على الشهادات المأخوذة بعين المكان ، أو أنه تم الإطلاع بإدارة التسجيل على عقود التفويت المبرمة بنفس المنطقة ، أو أنه تم الإطلاع عليها بإدارة المحافظة العقارية ، وأنه أجريت اتصالات مع المستثمرين العقاريين ، او ما شابه ذلك من عبارات عامة ، وذلك دون أي إبراز أو توضيح للعقارات التي أجريت المقارنة معها ،  و في هذا الصدد فقد ذهبت محكمة النقض إلى اعتبار أن عدم الإشارة في تقرير الخبرة إلى عناصر المقارنة لا ينهض سببا للطعن في موضوعيتها ، ما دام أن تقرير الخبرة تضمن عناصر التقييم المتمثلة في موقع العقار و مساحته و ووجه استغلاله و ثمن بيع العقارات المجاورة[40] .

وتجدر الإشارة إلى أن المحكمة وفي كثير من الأحيان تصطدم برفض بعض الخبراء إنجاز الخبرة المسندة لهم إما بعلة عدم كفاية الأجرة ، أو لأسباب شخصية أو لكثرة المهام التي يقومون بها في مجالات أخرى خارج الخبرة القضائية ، الأمر الذي يسلط الضوء على ظاهرة في غاية الأهمية  وهي سعي العديد من الخبراء إلى التسجيل في الجدول الوطني للخبراء بهدف الاستفادة من الصفة واستغلالها ، بل وحتى الاستفادة من التعامل مع الشركات في القطاع الخاص ، و كسب ثقة الزبناء الذي يلجئون لخدماتهم مباشرة  .

وأمام هذا الوضع ، فإن القاضي المقرر في القضية لا يجد بدا من استبدال الخبير الأمر التي يطرح بدوره عدة صعوبات تتجلى بالأساس في ضرورة إعادة تبليغ الخبير القديم وتبليغ الأطراف وتبليغ الخبير الجديد والذي قد لا ينجز بدوره الخبرة فيجد القاضي نفسه أمام حلقة مفرغة لا ينتج عنها سوى إطالة عمر الملفات وتراكمها و خلق نوع من عدم الثقة في القضاء ونجاعته .

كما أن بعض تقارير الخبرة العقارية تتسم في العديد من الأحيان بعدم الدقة والموضوعية  إذ يصل الأمر إلى تضمينها بيانات غير صحيحة [41]وهو ما أدى إلى متابعة الكثير من الخبراء وتحريك الدعوى العمومية في حقهم ، وبالتبعية المسطرة التأديبية ومؤاخذتهم من أجل المنسوب إليهم ومعاقبتهم بالتشطيب عليهم من جدول الخبراء .[42]

كما أن عدم مواكبة أعمال الخبراء وتتبع إجراءاتهم ومراقبتهم يؤدي إلى تعثر الإجراءات وتأخير البث في القضايا والمساس بحقوق الأطراف والإضرار بمصالحهم مما يؤثر سلبا على حسن سير العدالة [43].

و أسلوب المقارنة قد لا يكون في كثير من الأحيان أسلوبا جديا أو معبرا عن واقع السوق العقارية، إذا ما عرف هذا السوق ارتفاعا أو انخفاضا مفاجئين في الأثمنة، و في مثل هذه الحالة يتطلب الأمر من خبير التقييم تفكيرا و استباقا معقلنا للسوق، بل و سيكون من الحكمة اعتماده لأسلوب الدخل.

أسلوب الدخل:[44]

  وهي طريقة تعتمد على حساب الدخل الناتج عن تأجير العقارات التي تدر دخلا ماديا إن كانت للتأجير السكني ، وتختلف هذه النسبة بحسب وضع العقار.

 ويعتبر هذا الأسلوب أكثر أساليب التقييم تداولا، وذلك بالنظر لسهولة استعماله، باعتبار أن الدخل السنوي للعقار هو أساس تحديد قيمته، و هو المتوخى استرداده على دفعات سنوية و طيلة عمره الافتراضي.

وتعتمد هذه الطريقة على خمس عناصر أساسية و هي :

  • تقييم مجموع الدخل الكلي .
  • تحديد نسبة الشواغر .
  • تحديد قيمة مصاريف التشغيل الكلية للعاملين و الصيانة .
  • تحديد قيمة الدخل الصافي .
  • حساب نسبة الدخل على سعر العقار.

   وفي الواقع فإن تقدير قيمة عقار من العقارات، إنما يستخلص من الفائدة التي يمكن جنيها من ذلك العقار المتجسدة في مداخيله، فالرأسمال يشكل دوما محفزا أو معيقا للاستثمار، يتم وفقهما مع مرور الوقت استعادة ذلك الرأسمال في شكل مداخيل.[45]

   و يحدد أهل الاختصاص رسملة الدخل في نسبة تتراوح بين 6 إلى 10 في المائة انطلاقا من ثلاثة عوامل[46] هي التالية:

أولا: قيمة النقود خلال العشر سنوات مثلا، و يمنحون لها نسبة 5%

ثانيا: عدم سيولة الرأسمال و يخصصون لها نسبة 1% إلى 1.5%

ثالثا: المخاطر العقارية و يحددون لها نسبة تتراوح بين 0% إلى 3.50%

وهناك معادلة متعارف عليها في أوساط المهتمين بالسوق العقاري هي التالية:

القيمة التقديرية للعقار = الدخل السنوي للعقار- المصاريف السنوية للعقار/ النسبة المئوية التعارف عليها لكل منطقة في السوق

ومعنى هذا أنه يتم تحويل الدخل إلى رأسمال و تحويل الرأسمال إلى قيمة، حيث تقدر قيمة الأرض بشكل منفصل عن قيمة البناء ثم تطبيق نسبة رأسمال الأرض لقيمة الأرض المعلومة للحصول على مقدار الدخل السنوي الصافي المطلوب لدعم قيمة الأرض، ثم يخصم هذا المقدار من صافي الدخل التشغيلي لاستخراج الدخل المتبقي المتوفر لدعم الاستثمار في البناء المقام، ثم يرسمل الدخل المتبقي على نسبة رأس المال البناء لاستخراج مؤشر القيمة الإجمالية للعقار[47].

 هذا الأسلوب الثاني في التقييم، أما الأسلوب الثالث المعتمد في تقييم العقارات فهو أسلوب التكلفة.

أسلوب التكلفة:

ويصطلح عليه أيضا بأسلوب القيمة الاستبدالية[48] ويتجلى هذا الأسلوب في استخلاص قيمة المبنى المراد تقييمه، من تكلفة تشييد مبنى آخر حديث، أو بديل مشابه للعقار الحالي بجميع مواصفاته و استخداماته، على افتراض أنه تم هدم المبنى المراد تقييمه واستبداله ببناء جديد.

   فبموجب هذا الأسلوب للحصول على قيمة حقيقية للسوق، فإنه يتعين تقييم تكلفة العقار الحالي، و جميع ما ارتبط به من مصاريف، بما في ذلك تكلفة مواد البناء و اليد العاملة، مع ضرورة الأخذ بعين الاعتبار مدى قدم البناء الحالي، و ذلك بخصم ما نقص من قيمته بفعل القدم من تكلفة إنشاء عقار جديد مماثل في تاريخ التقييم، أي بتحديد تكلفته مخصوما منها ما اعترى العقار من قدم بفعل الاهتراء أو الاندثار أو لمجرد انصرام وقت من عمره ثم تطبيق معامل هذا الاندثار على النتيجة[49].

 وعليه، فإذا ما كان العقار قديما و مبنيا بشكل رديء و غير معتنى به، إلا و تعرض لانخفاض في القيمة تقدر بنسبة 2% في السنة أما إذا كان بناؤه حديثا و خاضعا للإدارة وعناية كافيتين: فالتخفيض لا يكون إلا بنسبة 1% في السنة[50].

وبإضافة قيمة أرض العقار للقيمة الناتجة عن تقدير البناء، أي القيمة الاستبدالية، نكون قد حصلنا على مؤشر لقيمة الحصص المباعة في العقار.

ونشير في الختام إلى أن أسلوب التكلفة غالبا ما يلجأ إليه حينما يتعلق الأمر بعقارات مشيدة حديثا و واقعة بأماكن تكون فيها تكاليف البناء معروفة .

وإلى جانب الأساليب المذكورة نجد كذلك أساليب أخرى لا تقل أهمية عنها، ولو أنها قليلة الاستعمال و هي كالتالي:

الأسلوب المؤشري: و يستخلص بأخذ القيمة السابقة أيا كانت طبيعتها ثم تطبيق مؤشر أو معامل التغيير عليها.

الأسلوب المهني: وهو أسلوب يستخدم بخصوص العقارات التي هي من نوع خاص أو ذات صبغة منفردة، من مثل الفنادق و المشاريع و المحطات.

أسلوب الموازنة الحافزة: ويسمى أيضا بأسلوب الاسترداد العقاري و هو يرتكز على تحديد قيمة أرض أو تكلفة عقار انطلاقا من ثمن بيع يخص عملية استثمار أو انتعاش.

أسلوب الأرض أو البناء: و يتمثل في تقييم مكونات الأرض أو البناء كل على حدة ومما يعاب على هذا الأسلوب أن السوق العقاري لا يتضمن قيما تجارية خاصة فقط بالبناء[51].

   ختاما، نشير إلى أن الخبير العقاري و إثر قيامه بعملية التقييم يكون مجبرا باعتماد أحد الأساليب المذكورة و إلا اعتبر تقريره مبني على تخمينات لا علاقة لها بالواقع ، بل أكثر من ذلك قد يطالب القاضي أو الأطراف بإبطال الخبرة لعدم توفرها و اعتمادها على العوامل والمحددات المتداولة في المجال التقني العقاري.


الهوامش:

[1] – ينص الفصل 35 من الدستور المغربي لسنة 2011 على أنه :” يضمن القانون حق الملكية و يمكن الحد من نطاقها و ممارستها بموجب القانون إذا اقتضت ذلك متطلبات التنمية  الاقتصادية و الاجتماعية للبلاد، و لا يمكن نزع الملكية إلا في الحالات ووفق الإجراءات التي ينص عليها القانون” .

[2]  –  مقال للأستاذ الحسن أولياس ، تحت عنوان “دور القاضي الإداري في دعاوى الاعتداء المادي على الملكية العقارية ” ، منشور بموقع coursdroitarabcom  ، تاريخ الإطلاع 1/04/2022 على الساعة 07:00.

[3]  – Mohammed Amin Ben  Abdellah : les rapports entre l’administration  et les citoyens , Remald N° 4 et 5 juillet – décembre  1993 – P 15

[4] –  الطيب جبران. مركز الخبرة القضائية في المنازعات العقارية ، رسالة نيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، ماستر قانون الأعمال و المقاولات، كلية العلوم القانونية و الاجتماعية و الاقتصادية، السويسي، جامعة محمد الخامس الرباط، السنة الجامعية 2014-2015 ص 55 .

مقال قد يهمك :   المدلول الواسع لمؤسسة الاعتداء المادي على الملكية العقارية من منظور الممارسة والاجتهاد القضائي المغربي

[5] – ابراهيم زعيم الماسي: تقدير التعويض عن الاعتداء المادي على الملكية العقارية، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء- الطبعة الأولى 1431 – 2010- ص12 .

[6]  – كقيام الإدارة في إطار تسييرها للمرافق العمومية بإحداث منشئات عامة كالمنشأت التعليمية أو الصحية أو إحداث طرق إلخ ….

[7]  – ظهير شريف رقم 254-81-1 صادر في 11 من رجب 1402 (6 مايو 1982) بتنفيذ القانون رقم 81-7 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة و بالإحتلال المؤقت ، و المنشور بالجريدة الرسمية عدد 3685 بتاريخ 3 رمضان 1403 (15 يونيه 1983) ، ص 980 .

[8]  – مصطفى كيرة ، نظرية الاعتداء لمادي في القانون الإداري ، دار النهضة العربية ، يناير 1964 ، ص 37 .

[9]  – أمال المشرفي ، نظرية الاعتداء المادي للإدارة في العمل القضائي للمحاكم الإدارية بين التطور و التراجع ، المجلة المغربية للإدارة المحلية و التنمية ، سلسلة مواضيع الساعة ، عدد 47 ، سنة 2004 ، ص 35 .

[10]  – مجلة المحاكم المغربية ، عدد 86 ، ص 190.

[11]  – مقال الاعتداء المادي في القانون المغربي ، الرشدي لحسن ، ماستر القانون العام الداخلي و تنظيم الجماعات الترابية ، السنة الجامعية 2010-2011 .

[12]  – ينص الفصل 19 من القانون رقم 41.90 المحدث بموجبه محاكم إدارية على ما يلي : ” يختص رئيس المحكمة الإدارية أو من ينيبه عنه بصفته قاضيا للمستعجلات والأوامر القضائية بالنظر في الطلبات الوقتية والتحفظية “، كما ينص الفصل 18 من القانون رقم 7.81 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة و بالاحتلال المؤقت على أنه يجب على نازع الملكية أن يودع لدى المحكمة الإدارية الواقع العقار في دائرة نفوذها طلبا يرمي إلى الحكم بنقل الملكية  وتحديد التعويضات و ذلك بمجرد استيفاء الإجراءات المتعلقة بمقرر التخلي و المنصوص عليها في الفصول 8 و 9 و10 و 12 من نفس القانون ، و يودع نازع الملكية كذلك لدى المحكمة المذكورة التي تبت في الأمر في هذه المرة في شكل محكمة المستعجلات طلبا لأجل الحكم له بحيازة العقار مقابل إيداع أو دفع التعويض المقترح ، ولذلك فإن قاضي المستعجلات هو الذي يرجع له الاختصاص بشأن الإذن بالحيازة حيث يتأكد من مدى احترام الفصول 5 و 6 و12 المتعلقة بالإعلان والنشر والإيداع والبحث ومن الإجراءات المسطرية الضرورية. فمراقبة قاضي المستعجلات الإداري للإجراءات الإدارية المتعلقة بمسطرة نزع الملكية قبل أن يأمر بالإذن في الحيازة لفائدة الإدارة نازعة الملكية، يشكل ضمانة أساسية لصاحب العقار، لأن منح هذه الحيازة قبل استكمال المسطرة القضائية برمتها، يتطلب من القاضي المستعجلات إجراء فحص دقيق للوثائق المعروضة عليه ليتأكد من سلامة الإجراءات الإدارية التي سلكتها الإدارة تحت طائلة عدم قبول طلبها.

وما ينبغي التأكيد عليه هو أن قاضي المستعجلات يعد قاضي الشكل لأنه لا يملك سلطة فحص جوهر ومضمون المسطرة الإدارية ولا شرعية القرارات الصادرة في إطارها، فقاضي المستعجلات الإداري يأمر فقط بالإذن في الحيازة مقابل دفع أو إيداع التعويض المقترح من طرف اللجنة الإدارية للتقييم بحيث لا يملك صلاحية تحديد تعويض أكثر من التعويض المحدد سلفا من طرف اللجنة المذكورة، كأن يأمر مثلا بإجراء خبرة لتحديد التعويض المناسب لأن هذه الصلاحية يملكها قاضي الموضوع المعهود إليه بالنظر في دعوى نقل الملكية وتحديد التعويض النهائي، وإلا فإن قاضي المستعجلات الإداري يتجاوز الاختصاص المحدد له بمقتضى القانون والذي يمنع عليه البث فيما يمكن له أن يقضي به في الجوهر عملا بمقتضيات الفصل 152 من قانون المسطرة المدنية .

[13]  – – مقال تحت عنوان “دور القضاء الإداري في حماية الملكية العقارية” ، من إعداد رشدي عبد العزيز ، منشور بموقع cmdi.ma ، تاريخ الإطلاع 10/04/2022 ، على الساعة 09:00 .

[14]  – جيلالي أمزيد، الاعتداء المادي على المنفعة العامة، تعليق على حكم إدارية أكادير رقم 2008/346 بتاريخ 19/06/2008، منشور بالمجلة المغربية الإدارية المحلية و التنمية، عدد 87-88- أكتوبر 2009 – ص 192.

[15]  – محمد كشبور، نزع الملكية من أجل المنفعة العامة ، الطبعة الأولى 1989 ، ص 120 ،

[16]  – حكم صادر عن المحكمة الادارية بأكادير ، عدد 0036/2011 ، بتاريخ 27/01/2011 ، ملف رقم 0367-2009 ، ( غير منشور) .

[17] – قرار القسم الإداري الثالث ع 56 بتاريخ 20-02-2008 ملف عدد 437/4/3/2007 (غير منشور) أورده الأستاذ زعيم إبراهيم الماسي في مؤلفة تقدير التعويض عن الاعتداء المادي على الملكية العقارية ، مرجع سابق ،  ص.222.

[18]  – ناهد بومفتاح: دعوى الاعتداء المادي على الملكية العقارية الخاصة بين واقع حماية حقوق الأفراد و مصالح الإدارة رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود و العقار، كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية،جامعة محمد الأول،وجدة ، السنة الجامعية 2010-2011، ص 52.

[19]  – قرار القسم الإداري الثاني عدد 32، الصادر بتاريخ 16/01/2003 الملف عدد 825/02 (غير منشور) أوردة إبراهيم زعيم الماسي في مؤلفة تقدير التعويض عن الاعتداء المادي على الملكية العقارية، مرجع سابق ،  ص 254.

[20]  – رضوان أرطيم: مرجع سابق ص 83

[21]  – لقد قامت اللجنة المحدثة بوزارة العدل و المكلفة بقبول المترشح كخبير قضائي بصورة عامة و العقاري بصورة خاصة في جدول الخبراء القضائيين إلى تقسيم الخبرة في مضمار العقار إلى فرعين :

فرع أول في الشؤون العقارية : وهو مفتوح في وجه المتوفرين على شهادة مهندس معماري مع تجربة 10 سنوات مدعمة بشهادة المراجع المهنية و الملفات الدراسية لا يقل عددها عن ثلاثة ، كما هو مفتوح أيضا في وجه المحافظين العقاريين المتقاعدين أو الذين قدموا استقالتهم بعدما قضوا في العمل الفعلي 5 سنوات على الأقل .

= فرع ثاني في المعاينات العقارية وتقويمات الكراء السكني و التجاري : و يشترط في الولوج لهذا الفرع إما التوفر على شهادة الإجازة في الحقوق مع تجربة 5 سنوات على الأقل في ميدان المنازعات بإحدى المؤسسات أو الشركات ، أو الحصول على التقاعد من العمل كمنتدب قضائي في السلم العاشر فما فوق و في نفس الوقت كمكلف سابق بكتابة الشعبة المدنية (القضايا العقارية و الأكرية) و لمدة سنتين اثنتين على الأقل:إبراهيم زعيم الماسي ، تقدير التعويض عن الاعتداء المادي على الملكية العقارية ، مرجع سابق، ص 124 .

[22] – إبراهيم زعيم الماسي ، تقدير التعويض عن الاعتداء المادي على الملكية العقارية ، مرجع سابق ، ص 431-441

[23] – قرار الغرفة الإدارية عدد 92 ، الصادر بتاريخ 28/02/2007، ملف عدد 1971/4/3/2006 ، (غير منشور).

[24] – سميرة بونيت ، الحماية القضائية لحق الملكية العقارية بين نزع الملكية و الاعتداء المادي، رسالة لنيل دبلوم الماستر المتخصص في المهن القانونية و القضائية، جامعة محمد الخامس السويسي ، كلية العلوم القانونية و الاقتصادية والاجتماعية الرباط ، السنة الجامعية 2010-2011 ، ص 75 و ما بعدها.

[25] – و إذا تعلق الأمر باعتداء مادي من طرف شخص عادي، فإن لمالك العقار التقرير إما الاحتفاظ  بما أنشئ على العقار أو إزالته حسب الفقرة الأولى من المادة 237 من مدونة الحقوق العينية ، الأستاذ محمد محبوبي:” أساسيات في الحقوق العينية العقارية وفق قانون رقم 3908 المتعلق بمدونة الحقوق العينية ،الطبعة الأولى 2012، دار أبي رقراق للطباعة و النشر- الرباط – ص92 .

[26]  – سميرة بونيت ، الحماية القضائية لحق الملكية العقارية بين نزع الملكية و الاعتداء المادي، مرجع سابق ، ص93 .

[27] – الطيب جبران، مرجع سابق، ص59 .

[28] – محمد العربي مياد، الحق في تعويض عادل عن نزع الملكية من أجل المنفعة العامة ،مطبعة الأمنية الرباط، الطبعة الأولى ، 2009 ، ص 60.

[29]  – رضوان أرطيم ، مرجع سابق ، ص 86 .

[30]  – محمد العربي مياد ، الحق في تعويض عادل عن نزع الملكية من أجل المنفعة العامة ،مطبعة الأمنية الرباط، الطبعة الأولى ، 2009 ،  ، ص 98 -99 .

[31]  – فالعقارات المعدة للاستعمال التجاري تختلف قيمتها عن العقارات المعدة للاستعمال السكني أو الزراعي أو الصناعي

[32] – البنية التحتية للبناء القائم و مدى ملائمة هذا البناء لتحمل جميع الدور المسموح بها، هما أمران يؤاخذان بعين الاعتبار سلبا أو إيجابيا عند التقييم.

[33]  – إبراهيم زعيم الماسي، تقدير التعويض عن الاعتداء المادي على الملكية العقارية، مرجع سابق، ص 160-161.

[34]  – فالسوق العقارية تحكمها العديد من القوانين و الضوابط و يتعين على الخبراء العقاريين المكلفين بعملية التقييم الإلمام بها و هو ما يقتضي إخضاعهم لتكوين مستمر.

[35]  – إبراهيم زعيم الماسي، تقدير التعويض عن الاعتداء المادي على الملكية العقارية، مرجع سابق ، ص 164.

[36]  – أو ما يسمى méthode par comparaison في اللغة الفرنسية و بالإنجليزية method sales comparaison .

[37]   – إذ لا شيء يمنع القاضي من الاستئناس بتقارير خبرة تهم عقارات بذات المنطقة و لها خصائص مماثلة للعقار موضوع التقييم أنجزت حديثا في قضايا سابقة و لو أن ذلك مشروط بأن يتم الإدلاء بتلك التقارير ضمن وثائق الملف، وأن تكون موضع مناقشة من قبل الأطراف.

[38] -إبراهيم الزعيم الماسي ، تقدير التعويض عن الإعتداء المادي على الملكية العقارية ، مرجع سابق ، 1431-2010 ،ص 176 .

[39]  – قرار صادر عن محكمة النقض تحت عدد 2/3 ، بتاريخ 08/01/2015 ، في الملف إداري رقم 2155/4/2/2013 ، منشور بسلسلة إصدارات المكتب الفني لمحكمة النقض ، مرجع سابق ، ص 255 .

[40]  – قرار صادر عن محكمة النقض تحت عدد 90/3 ، بتاريخ 22/01/2015 ، في الملف إداري رقم 3360/4/3/2013 ، منشور بسلسلة إصدارات المكتب الفني لمحكمة النقض ، ص 247 .

[41]  – لكننا لا ننكر أن العديد من تقارير الخبرة العقارية  تكون متميزة لا من حيث الشكل أو المضمون و متسمة بالدقة و الموضوعية ،  و أقترح في هذا الصدد أن يتم تسليط الضوء على مثل هذه التقارير ، والتـي بذل فيـها مجهود استثنائـي، والتنويـه بالخبراء الذين أنجزوها .

[42] – محمد سلام ، الخبرة القضائية في القانون المغربي وضرورة التأهيل والتأطير والتخليق ، عرض قدم أمام الهيئة العليا للحوار الوطني حول إصلاح منظومة العدالة  بتاريخ 29/06/2012 ،غير منشور ، ص 15 .

[43] – محمد الهيني ، إشكالية الخبرة في المادة المدنية على ضوء تعديلات ظهير 26 دجنبر 2000 ، مقال منشور بموقع مدونة القانون والقضاء المغربي ، تاريخ الإطلاع 12/04/2018 على الساعة التاسعة صباحا .

[44] – و يسمى في اللغة الفرنسية ب Méthode par la revenue  و في اللغة الإنجليزية ب Income capitalization method.

[45]  – إبراهيم زعيم الماسي ، تقدير التعويض عن الاعتداء المادي على الملكية العقارية، مرجع سابق ص 169 .

[46]  اضغذ على الرابط هنا 21h

[47]  – إبراهيم زعيم الماسي، تقدير التعويض عن الاعتداء المادي على الملكية العقارية ، ص 170-171 .

[48]  – ويسمى في اللغة الفرنسية ب Méthode par le cout de remplacement  وفي اللغة الانجليزية ب Replacement cost method.

[49]  – فعمر البناء يؤخذ دوما بعين الاعتبار بحيث تخصم نسبة مئوية عن كل سنة استهلاك.

[50]  – إبراهيم زعيم الماسي، تقدير التعويض عن الاعتداء المادي على الملكية العقارية، مرجع سابق ، ص 173 .

[51]  – إبراهيم زعيم الماسي، تقدير التعويض عن الاعتداء المادي على الملكية العقارية ، مرجع سابق ،ص 173 إلى 176 ،(بتصرف) .

تعليقات الزوار ( 0 )

اترك تعليقاً

هذا الموقع يستخدم Akismet للحدّ من التعليقات المزعجة والغير مرغوبة. تعرّف على كيفية معالجة بيانات تعليقك.

error: يمنع نسخ محتوى الموقع شكرا :)