القانون 47.06 : نحو إصلاح الإصلاح

توقيف الأجراء عن العمل بسبب إغلاق المشغل للمحل يعتبر طردا تعسفيا

مسطرة بيع العقار المحجوز بالمزاد العلني : أية حماية؟

19 نوفمبر 2018 - 4:15 م المنبر القانوني , في الواجهة
  • حجم الخط A+A-
  • من إعداد : فريد الصالحي باحث في القانون الخاص- حاصل على دبلوم الماستر في قانون العقود و الأعمال.

  يعتبر العقار من أهم الأموال التي يكتسبها الإنسان ومورد عيشه واستقراره، وهو منطلق أي مشروع ومحل أي استثمار، ولهذا نظمه المشرع المغربي بعدة قوانين آخرها مدونة الحقوق العينية[1]. وتجرى على العقار عدة تصرفات قانونية، وهي تصرفات إما ذات طبيعة اتفاقية كالبيع و الكراء، الهبة…؛ وإما تصرفات ذات طبيعة جبرية كما هو الشأن في بيع العقار بالمزاد العلني وهو التصرف الذي يهمنا في هذا البحث.

     والبيع بالمزاد العلني، بيع يجري عن طريق القضاء لسبب من الأسباب المحددة قانونا، لعل أبرزها حالة تحقيق الرهن بنوعيه الرسمي و الحيازي، باعتبار أموال الدائن ضمان عام لدائنيه[2]، كما توجد أسباب أخرى لهذا البيع كما هو الشأن في حالة استحالة قسمة العقار المشاع قسمة عينية[3] أو في حالة بيع عقار القاصر إذا تجاوزت قيمته 2000 درهم[4] ، غير أن ما يهمنا أكثر في هذا البحث هو البيع الجبري للعقار المحجوز من طرف الدائنين، الذين يقومون بتحريك مسطرته من أجل استيفاء حقوقهم.

     فالتنفيذ هو الوسيلة الإجرائية التي تمكن من توفير السكينة العامة والحفاظ على مقتضيات النظام العام، وهو وضع لا يمكن تحقيقه إلا إذا توفرت لأحكام القضاء الفعالية والمصداقية من خلال التنفيذ الفعلي الذي يمكن المحكوم له من الحصول على حقه كاملا بمساعدة السلطة العامة، وفق إجراءات فعالة ويسيرة وبنفقات معتدلة في وقت قصير[5]، كما أن تسهيل إجراءات اقتضاء الدين لها أهمية كبرى بالنسبة للدائنين حيث يشجع على القروض وتداول الأموال، وبالتالي ينعكس على الاقتصاد الوطني إيجابا.

     و بالإضافة لمسطرة الحجز التنفيذي العقاري، قام المشرع المغربي بتنظيم مسطرة البيع بالمزاد العلني في قانون المسطرة المدنية، وذلك في الفصل 474 و الفصول من 477 إلى 481 و من الفصل 485 الى 487.

    و باستقراء مجمل هذه الفصول، يتبين لنا أن الأمر يتعلق أساسا بمرحلتين يجب استيفاءهما قبل بيع العقار و انتقال ملكيته إلى المشتري الراسي عليه المزاد.

     فبالنسبة للمرحلة الأولى، فتتجلى في ضرورة القيام بمجموعة من الإجراءات التمهيدية التي تسبق بيع العقار بالمزاد العلني، وذلك راجع إلى ما تتصف به عملية البيع هاته من خطورة على المدين نظرا لقيمة العقار الاقتصادية و الاجتماعية[6].

     أما المرحلة الثانية، فتتمثل في مجموعة من الإجراءات الهدف منها تنظيم جلسة السمسرة التي يمكن أن تعاد في حالات معينة، بالإضافة إلى إمكانية الطعن فيها حماية لمصالح المعنيين بعملية البيع.

     من هنا يبدو لنا أن الإشكال الجوهري الذي يتمحور حوله الموضوع هو  كالتالي : ما مدى نجاح المشرع المغربي من خلال المقتضيات المنظمة لمسطرة بيع العقار بالمزاد العلني، في توفير الحماية المطلوبة لأطراف هذا البيع و الأغيار؟

     وكمحاولة للإجابة عن هذه الإشكالية ارتأينا تقسيم هذا البحث إلى مطلبين، وذلك على الشكل التالي:

  • المطلب الأول : تهييء العقار للبيع.
  • المطلب الثاني : إجراءات البيع بالمزاد العلني و الطعن فيها. 

المطلب الأول: تهييء العقار للبيع .

من أجل ضمان مرور عملية البيع بالمزاد العلني في ظروف جيدة تحفظ فيها حقوق جميع الأطراف، وذلك قبل الشروع في نزع ملكية العقار المحجوز من المحجوز عليه، يتم انتداب خبير للقيام بعملية تقويم العقار من أجل إمكانية بيعه بثمن مناسب لقيمته قبل أن يقوم عون التنفيذ بتحرير دفتر التحملات و تحديد شروط البيع.

    و بعد تحرير دفتر التحملات يتولى عون التنفيذ إعلام عملية البيع بالمزاد العلني للعموم و لبعض الأطراف.

    و لهذا فإننا سنقسم هذا المطلب إلى فقرتين كما يلي:

      الفقرة الأولى : تحديد الثمن الافتتاحي لانطلاق المزايدة ووضع دفتر التحملات

      الفقرة الثانية : إعلام البيع للعموم و الأطراف.

الفقرة الأولى :تحديد الثمن الافتتاحي لانطلاق المزايدة ووضع دفتر التحملات .

     ينص الفصل 474 من ق.م.م على أنه: ” بمجرد ما يقع الحجز العقاري أو ينصرم أجل الشهر المنصوص عليه في الفقرة الأخيرة من الفصل 471، فإن عون التنفيذ يقوم بعد تهييء دفتر التحملات…”، أشار الفصل السابق إلى تهييء دفتر التحملات (ثانيا) الذي يجب أن يحتوي على مجموعة من البيانات من بينها الثمن الافتتاحي لانطلاق المزايدة، والذي يتم تحديده عن طريق خبرة قضائية (أولا).

أولا : تحديد الثمن الافتتاحي لانطلاق المزايدة

     يعتبر تحديد الثمن الافتتاحي لانطلاق المزايدة أول إجراء يتم الركون إليه قبل بيع العقار بالمزاد العلني، وذلك بتقدير القيمة المالية للعقار المنفذ عليه عن طريق إجراء خبرة قضائية[7].

     أنه  ورغم ليس هناك ما يلزم من الناحية القانونية بإجراء هذه الخبرة[8]، فإن العادة جرت على إجراءها، وذلك بتقديم الدائن إلى رئيس المحكمة الابتدائية في إطار الأوامر المبنية على طلب ( ف 148 م.ق.م.م)، طلبا يطلب فيه تعيين خبير عقاري يقوم بتحديد الثمن الافتتاحي للمزايدة، وعند تعيينه على الدائن طالب التنفيذ أن يضع أجرته التي يحددها رئيس المحكمة بكتابة الضبط، و تضاف الخبرة بعد إنجازها إلى ملف التنفيذ[9].

    وعندما يتوصل الخبير بإجراء الخبرة، فإنه يقوم بالانتقال إلى عين المكان لمعاينة العقار و تحديد موقعه ومساحته ومشمولاته، وجميع مرافقه ثم يقوم بالتحريات المفيدة للتعرف على القيمة الحقيقية لهذا العقار موضوع مسطرة البيع، معتمدا على الأثمان المتداولة في السوق العقارية، سواء بالنسبة للعقارات المجاورة أو المماثلة للعقار المحجوز[10].

     غير أن التساؤل المثار في هذا الصدد هو: هل الخبير ملزم باستدعاء أطراف عملية التنفيذ – أي الحاجز و المحجوز عليه – استنادا إلى الفصل 63 من ق.م.م ؟

     في صدد الإجابة عن هذا التساؤل يرى بعض الفقه[11] أن الخبير يجب عليه فور توصله بالأمر بإجراء الخبرة، توجيه استدعاء لكل من الحاجز و المحجوز عليه للحضور يوم الخبرة و هو يستند في ذلك على الفصل 63 من ق.م.م.

     في حين يرى أحد الباحثين[12] خلاف ذلك، أي أن الخبير غير ملزم باستدعاء الأطراف، نظرا لأن الأمر يتعلق بخبرة منجزة في إطار الفصل 148 من ق.م.م ( الأوامر المبنية على طلب)  وليس في إطار إجراءات التحقيق أثناء سريان الخصومة. و في نفس الاتجاه ذهب قرار لمحكمة الاستئناف التجارية بمراكش الذي جاء فيه: ” حيث ان ما تتمسك به المستأنفة من كون تبليغ إجراءات الخبرة المأمور بها  في الملف مخالف للفصلين 63 و 38 من ق.م.م لا تأثير له على قضاء الحكم المستأنف طالما أن الخبرة تتعلق فقط باقتراح الثمن الافتتاحي للبيع بالمزاد العلني “[13].

     لكن رغم أحقية ما ذهب إليه الاتجاه الأخير بكون الخبير غير ملزم بتبليغ الأطراف، إلا أننا نعتقد أنه من الأحسن استدعاء الأطراف و الاستماع إليهم من أجل تمكينهم من تقديم مستنتجاتهم و ملاحظاتهم رغم أن المشرع لم ينص صراحة على ذلك، إلا أنه إذا لم يبلغوا بذلك من قبله فلا مجال للقيام بأي طعن[14].

      كما قد يقوم المدين بالتظلم أمام رئيس المحكمة رغبة منه في إقدام هذا الخبير بإجراء خبرة جديدة تتم على أساسها المزايدة، فنجد من الرأساء من يقبلون مثل هذه الطلبات، وفي المقابل هناك من يرفضها اعتمادا على أن الثمن المحدد في الخبرة الأولى ما هو إلا ثمن افتتاحي لانطلاق عملية البيع، وأن عملية المزايدة هي التي ستضمن الوصول إلى الثمن الحقيقي للعقار المحجوز[15].

     ولذلك فمن الأفيد ومن أجل تحقيق السرعة في الإجراءات و اقتصاد أكثر في النفقات، ودون التضحية بحقوق الأطراف و مصالحها، من الأحسن منح إمكانية تغيير الثمن الافتتاحي لرئيس المحكمة، باعتباره المشرف  على عملية التنفيذ، تفاديا للإشكالات المثارة عند عدم تقدم أي شخص يعرض شراء العقار موضوع التنفيذ، أو أن العروض المقدمة دون الثمن الافتتاحي[16].

ثانيا : وضع دفتر التحملات.

     رغم الأهمية التي يحضا بها دفتر التحملات على المستوى العملي، فإن المشرع المغربي لم يقم بتنظيمه و إعطاءه العناية اللازمة التي تعكس أهميته الإجرائية[17]، بل سيكتفي بالإشارة إليه في  مجموعة من الفصول المتفرقة، كالفصل 474 من قانون المسطرة المدنية و المادة 219 من مدونة الحقوق العينية و الفصول 61 و 63 و 65 من مرسوم 1968/12/17[18].

     فما هو إذن دفتر التحملات و ما هي البيانات التي يتضمنها؟

    هناك من يعرف دفتر التحملات على أنه : ” بمثابة مستند يكون قانون الأطراف، مع اعتبار للمبادئ والقواعد العامة المنظمة للعقود بصفة عامة، ولعقد البيع بصفة خاصة”[19].

    فهو عبارة عن وثيقة تضم الشروط التي سيتم البيع بالمزاد العلني على أساسها، بالإضافة إلى تحديد كامل لوضعية العقار، سواء كان محفظا أو غير محفظ.

    أما فيما يتعلق بالبيانات التي يشملها دفتر التحملات cahier de charge، فإن المشرع أغفل ذكرها، رغم أهميتها، في قانون المسطرة المدنية، لذلك قامت وزارة العدل بوضع نموذج لهذا الدفتر[20]، رهن أشارة كتابات الضبط قصد توحيد عملها به، ليقتصر دور عون التنفيذ على إضافة بعض البيانات إليه[21].

  لكن قد يغفل عون التنفيذ ذكر أحد البيانات الواجب ذكرها[22] في دفتر التحملات، فهل يعد هذا السبب كافيا لاعتباره باطلا؟

     هنا يجب أن نميز بين حالتين:

  • الحالة الأولى: إذا نتج عن تخلف أحد هذه البيانات ضرر لأحد الأطراف، فهنا يمكن أن يحكم ببطلانه.
  • الحالة الثانية: إذا لم يترتب عن تخلف إحدى هذه البيانات أي ضرر، فإنه لا يمكن الحكم ببطلانه، استنادا إلى القاعدة الإجرائية القائلة : ” لا بطلان بدون ضرر” .

      وبعد انتهاء عون التنفيذ من تحرير دفتر التحملات يقوم بإيداعه لدى كتابة الضبط، غير أن الملاحظ  أن المشرع المغربي لم يحدد أجلا معينا يجب إيداع الدفتر السابق فيه، خلافا لما عليه الوضع في بعض التشريعات المقارنة، كالتشريع المصري الذي حدده في أجل 90 يوما[23].

     لكن رغم عدم تحديد المشرع المغربي للأجل الذي يجب أن يوضع داخله دفتر التحملات، فإنه يستفاد من مقتضيات الفصل 474 من ق.م.م أنه يجب أن يتم داخل شهر على الأقل من إيقاع الحجز، غير أن الواقع العملي يثبت عدم الالتزام بهذا الأجل لكون المشرع لم يقرنه بجزاء معين[24].

      زيادة على ما سبق، نتساءل عن مدى إمكانية ممارسة الطعن في دفتر التحملات لعدم مطابقته للواقع؟

      جاء في قرار لمحكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء ما يلي :” حيث يعيب الطاعن على الحكم المستأنف اعتماده على الخبرة و دفتر التحملات واعتبارهما مخالفين للواقع و الحال أنهما إجراءات سابقة لوقوع السمسرة كما يعيب تأويله الخاطئ للفصل 484 من ق.م.م موضحا بأن الراسي عليه المزاد سجل العقار باسمه لدى المحافظة العقارية سنة 2005  لأنه حسن النية واشترى العقار عن طريق المزاد العلني.

  حيث بالفعل فإن على من يرغب في الطعن في إجراءات الحجز العقاري و يطلب بطلانها أن يتقدم بذلك قبل بداية السمسرة  لا بعدها.

……و حيث لأجله فإن دفوع  الطاعن جديرة بالاعتبار لخرق الحكم المستأنف لمقتضيات الفصل 484 من ق.م.م لاسيما وأنه اعتمد في تعليله على كون دفتر التحملات و تقرير الخبرة المنجزة من طرف السيد …. تضمنا لبيانات غير حقيقية والحال أن هذه الإجراءات سابقة على وقوع السمسرة و البيع   وكان على الطاعن الطعن فيها  قبل وقوع السمسرة لا بعدها. مما يتعين معه اعتبار الاستئناف و إلغاء الحكم المستأنف و الحكم من جديد برفض الطلب و تحميل المستأنف عليهما الصائر”[25].

     وانطلاقا من القرار المذكور فإنه يمكن الطعن في دفتر التحملات الذي تخالف بعض بياناته أو كلها الواقع، بشرط أن يقدم هذا الطعن قبل وقوع السمسرة لا بعدها.

 الفقرة الثانية : إعلام البيع

     تقوم البيوع العقارية بالمزاد العلني على مجموعة من الأسس الإجرائية والتي من بينها صفة العلانية،هذه الأخيرة لا يمكن تحقيقها من الناحية العملية إلا بإتباع مجموعة من الإجراءات قصد إعلام عملية البيع لأكبر عدد ممكن من المتزايدين عن طريق الإشهار، زيادة على ذلك فإنه نجد المشرع قد أوجب إبلاغ أطراف بعينها لحضور عملية البيع.

     و بناءا على ما سبق، سنتناول كل من إشهار عملية البيع للعموم (أولا)، على أن نتطرق بعد ذلك لتبليغ الأطراف ( ثانيا).

أولا: إشهار البيع

    بعد إعداد دفتر التحملات من قبل عون التنفيذ و إيداعه بكتابة الضبط، تأتي الخطوة الموالية الممهدة للبيع، و هي إشهار البيع للعموم كما يقضي بذلك افصل 474 من ق.م.م، و يتضمن إعلان بيع العقار مجموعة من البيانات، يبين من خلالها عون التنفيذ إسم العقار و رقم رسمه العقاري و مساحته و موقعه، بالإضافة إلى الإشارة إلى مرافقه و محتوياته  و الثمن الأساسي للبيع، زد على ذلك تاريخ و مكان إجراء المزاد العلني[26].

     و تنقسم وسائل الإشهار المنصوص عليها في القانون إلى نوعين :

     الإشهار عن طريق تعليق الإعلانات(أ)، ثم الإشهار عبر وسائل الإعلام و التقنيات الحديثة (ب).

  • أ-إشهار البيع عن طريق تعليق الإعلانات [27]

  تتم طريقة التعليق هاته في مجموعة من الصور سنتناولها على الشكل التالي :

1- التعليق بباب مسكن المحجوز عليه :

      يشكل تعليق إعلان البيع بباب مسكن المحجوز عليه أمرا مهما، فهو يهدف إلى جانب إشهار البيع إلى تذكير هذا الأخير و حثه بطريقة غير مباشرة على أداء الدين الذي بذمته قبل يوم المزاد، ومع ذلك قلما يتم احترام هذا الإجراء من قبل أعوان التنفيذ رغم وضوح الفصل 474 من ق.م.م، وذلك يرجع لعدة أسباب منها بعد مسكن المحجوز عليه عن دائرة نفوذ المحكمة أو كونه مجهول العنوان[28].

  وفي المقابل هناك من يرى أن هذه التقنية تبقى بدون جدوى، نظرا لمجموعة من الاعتبارات، من بينها أن تعليق هذا الإعلان على باب مسكن المحجوز عليه، فيه نوع من الإخلال والمساس ليس بكرامته فقط بل حتى بكرامة عائلته[29].

2- التعليق على العقارات المحجوزة :

     أوجب المشرع أيضا تعليق إعلان البيع على العقار أو العقارات محل التنفيذ ولو أن البيع لن يشملها جميعا، كأن توجد مجموعة من العقارات تضمن كلها نفس الدين فيكفي لسداده التنفيذ على بعضها دون الأخرى. غير أنه رغم فاعلية هذه الطريقة فإنه  ينبغي ترتيب جزاءات صارمة على    كل من سولت له نفسه خلع هذه الإعلانات من العقارات المحجوزة[30]، لأن في توقيع الجزاء حماية فعالة لأطراف عملية التنفيذ وذلك بضمان مشاركة أكبر عدد ممكن من المتزايدين في المزايدة.

مقال قد يهمك :   الإجراءات الوقتية والتحفظية في التحكيم البحري

3- التعليق في الأسواق المجاورة للعقارات المحجوزة :

     تبدوا هذه الطريقة من الطرق الأكثر فعالية في العالم القروي منه في المدن و الحواضر، لأن الأسواق الأسبوعية يتوافد إليها تجمع كبير من الأشخاص، و بالتالي يتحقق الشهر على نطاق واسع[31].

     لكن رغم أهمية الطريقة السابقة، فإنها تطرح صعوبتين عمليتين[32]:

     تتجلى الصعوبة الأولى في غياب أماكن  مخصصة للتعليق داخل الأسواق الأسبوعية، أما الصعوبة الثانية فتكمن في انتشار الأمية بشكل كبير في العالم القروي، بحيث حتى ولو تم تعليقه فإنه لا يتم قراءته.

4 – التعليق باللوحة المخصصة للإعلانات القضائية :

      تتواجد داخل كل محكمة لوحة خاصة بالإعلانات القضائية تعلق عليها إعلانات بيع الأشياء المحجوزة، سواء كانت عقارات أو منقولات. لكن الملاحظ أن هذه اللوحات تكون صغيرة الحجم مما يؤدي إلى تعليق إعلان فوق إعلان ما يجعلها تبدو مشوهة و شبه مهملة، و بالتالي لا تقوم بالدور المطلوب منها على أحسن وجه[33].

     غير أنه إذا  تعلق الأمر بإجراءات الحجز المقامة في إطار مسطرة تحقيق الرهن إستنادا على المرسوم الملكي الصادر بتاريخ 17 دجنبر 1968، فإن الإعلان على البيع يجب أن يعلق مرتين تفصل بينهما مدة 15 يوما.

5 – التعليق بمكاتب السلطة الإدارية المحلية :

     يقصد بمكاتب السلطة الإدارية، المقاطعات بالمدن و القيادات بالبوادي. لكن نلاحظ عمليا أن اللوحة التي توضع فيها هذه الإعلانات غالبا ما تكون من الحجم الصغير و يتم وضعها في مكان غير بارز ليسهل الاطلاع عليها من قبل العامة، بالإضافة إلى كثرة الإعلانات الموضوعة عليها، وسوء التنظيم الذي يشوبها.

ب – الإشهار عبر وسائل الإعلام و التقنيات الحديثة :

    بالإضافة إلى الإشهار عن طريق التعليق، نص المشرع المغربي في الفصل 474 من ق.م.م على وجوب إشهار البيع بكل وسائل الإشهار ( الصحافة و الإشهار…) التي يؤمر بها عند الاقتضاء من طرف الرئيس حسب أهمية الحجز، وبعدم حصر المشرع هنا لوسائل الإشهار يكون قد كفل الحق لرئيس المحكمة باعتباره مشرفا على عملية التنفيذ، اختيار الوسائل التي يراها ناجعة لشهر البيع و التي قد تتناسب مع قيمة العقار المراد بيعه في المزاد العلني، مما قد يصب في مصلحة أطراف عملية التنفيذ ( أي الحاجز والمحجوز عليه)، وذلك بتحقق الغاية من الإشهار وهي جلب أكبر عدد من المتزايدين من أجل الرفع ما أمكن من ثمن العقار.

     وبخصوص الوسيلة المعتمدة في الإشهار من قبل رئيس المحكمة، فإن الملاحظ عمليا أنها تتم بشهر البيع في أحد وسائل الإعلام المكتوبة، وذلك في الجرائد اليومية، أو الأسبوعية أو المجلات، أما وسائل الإعلام الناطقة و المرئية، فإنها تبقى مغيبة في الواقع العملي رغم إشارة المشرع لها في الفصل 474 من ق.م.م[34].

     لكن يعاب على المشرع أنه لم يشترط النشر في جريدة معينة، و هو ما سيدفع الدائنين للتحايل، وبالنتيجة إلحاق الضرر بحقوق المدين أو المحجوز عليه، بحيث إن الدائن قد يرغب في عدم خلق نوع من التنافس بشأن العقار من أجل شراءه بثمن بخس لفائدته، لذا سيقوم بنشر الإشهار في جريدة ليس لها صيت واسع و العكس صحيح[35].

     ونشير إلى أنه لا يعمل بقواعد الإشهار و التعليق المقررة في الفصل 474 من ق.م.م على البيع الجبري للعقار الذي يخضع لقواعد تفويت أموال القاصرين[36]، كما يجب أن يثار الطعن في  إجراءات الإشهار و التعليق بالبطلان قبل انتهاء السمسرة تحت طائلة تحصن الإجراءات ضد كل طعن و لو كانت مخالفة للقانون[37].

ثانيا: تبليغ الأطراف بتاريخ المزايدة.   

     تهم عملية البيع بالمزاد العلني مجموعة من الأشخاص، فبالإضافة إلى الحاجز و المحجوز عليه قد تتدخل في عملية التنفيذ ككل و مسطرة البيع خاصة، مجموعة من الأطراف، و لذلك يجب أن يبلغوا  أيضا بتاريخ إجراء البيع بصفة شخصية نظرا لطبيعة مركزهم. انطلاقا مما سبق، سنتناول هذه الأطراف على الشكل التالي:

  • أ-تبليغ المدين المحجوز عليه[38]:

    نص المشرع على وجوب تبليغ المدين للحضور يوم البيع في العشر أيام الأولى الموالية لتحديد تاريخ البيع و إعلانه بتمام إجراءات الإشهار، كما يعاد استدعائه أيضا في العشر أيام الأخيرة والسابقة لتاريخ البيع بالمزاد العلني، حسب ماجاء في الفصل 476 من ق.م.م و الذي يحيل في فقرته الثانية على الفصل 469 من نفس القانون الذي يحيل بدوره على الفصل 39[39].

    والغاية من وراء إلزام المشرع عون التنفيذ بتبليغ المدين المنفذ عليه[40] هو إعطاءه آخر فرصة لتفادي البيع، بأداء ما بذمته  قبل السمسرة، محاولة من المشرع حماية هذا الأخير ما أمكن من نزع ملكية عقاره، خاصة أنه قد أوجب تبليغه مرتين كما سبق و أن أشرنا[41].

  • ب – تبليغ المتزايدين الذين قدموا عروضا بكتابة الضبط:

     يجب أن يبلغ أيضا  المتزايدون الذين قدموا عروضا بالشراء وذلك حسب ما جاء في الفصل 476 من ق.م.م.

    لكن ما العمل إذا لم يدل المتزايدون الذين قدموا عروضهم بأي عنوان؟ أو إذا كانت هذه العناوين غير صحيحة، أو غير مضبوطة، فهل من حقهم في هذه الأحوال التمسك بعدم استدعائهم وطلب إبطال إجراءات التبليغ؟

    إجابة عن  التساؤل السابق؛ هناك من يرى أن عون التنفيذ يمكنه أن يطالب كل متزايد يقدم له عرضا بأن يدلي له بعنوانه الصحيح بحيث إذا امتنع عن ذلك لا يقبل منه أي عرض، إلا إذا تعهد بأنه سيحضر يوم البيع و يوقع على إشهاد بذلك يعد بمثابة توصله بالإعلام، أما في حالة كون العنوان غير صحيح فإن عون التنفيذ يكتفي بتوجيه الاستدعاء للعنوان المصرح به[42] بغض النظر عن حضور أو عدم حضور المتزايد، لأن الضرر المحتمل إصابته به يكون هو السبب الرئيسي وراءه.

  •     ج – تبليغ الدائنين بيوم البيع.

    رغم أنه من حق المدين الحاجز المشاركة في المزايدة، فإن الملاحظ أن المشرع لم ينص في قانون المسطرة المدنية على استدعاءه، وذلك باستثناء الدائنين المقيدين في الرسم العقاري في حالة كون العقار المنفذ عليه محفظا، و هذا ما نصت عليه المادة 219 من مدونة الحقوق العينية[43].

  •     د – تبليغ شركاء المحجوز عليه

     يتم أيضا إبلاغ البيع لشركاء المنفذ عليه على الشياع في الحالة التي يكون فيها العقار المراد بيعه عبارة عن أجزاء مشاعة، بحيث أنه باستدعاء الشركاء ستتاح لهم الفرصة للمشاركة في المزايدة  ورسوها عليهم، وبالتالي تجنب دخول شريك أجنبي عليهم. وقد نص المشرع في الفصل 473 من ق.م.م و المادة 219 من م.ح.ع على استدعائهم .

  •     و – تبليغ حائز العقار :

     الحائز قد يكون حائزا بناء على سند قانوني،( كأن يكون مكتري أو مالكا للعقار …) وقد لا يكون كذلك.

     ولم تشر نصوص المسطرة المدنية إلى إمكانية استدعاء حائز العقار، غير أن المادة 215 من مدونة الحقوق العينية أوجبت توجيه الإنذار العقاري- في حالة تحقيق الرهن الرسمي- من قبل المكلف بالتنفيذ وذلك من أجل أداء الدين أو التخلي عن الملك المرهون داخل خمس عشرة يوما من تاريخ التوصل، مما يعني أن بيع العقار بالمزاد العلني يشكل أهمية بالنسبة إليه، لذلك يجب تبليغه  بتاريخ البيع كي يتخذ ما يراه مناسبا، كالمشاركة في المزايدة مثلا، و بالتالي الحفاظ على حقوقه.

المطلب الثاني: إجراءات البيع بالمزاد العلني و الطعن فيها

     تعتبر مرحلة البيع بالمزاد العلني أهم و أدق مراحل التنفيذ القضائي[44]، فهي النتيجة النهائية لمسطرة التنفيذ على العقار و التي تمكن الدائنين من الحصول على حصيلة التنفيذ.

     ويهدف البيع بالمزاد  العلني إلى حضور أكبر عدد ممكن من المتزايدين لجلسة البيع،بغية التنافس فيما بينهم، والذي يترتب عليه تصاعد الثمن المقترح لبداية المزايدة. غير أنه يبقى للعموم تقديم عروض لكتابة الضبط التي تم إيداع دفتر التحملات بها إلى غاية اليوم الذي ستجرى فيه المزايدة.

    ولقد نص المشرع على إمكانية معاودة السمسرة في  حالات معينة، لتصبح السمسرة بعد ذلك نهائية. وبتحرير محضر إرساء المزاد يبقى المجال مفتوحا للطعن فيه هو والإجراءات السابقة له.

    وبناء على ما سبق، سنقسم هذا المطلب إلى فقرتين:

    الفقرة الاولى : إجراءات البيع بالمزاد العلني.

    الفقرة الثانية : الطعن في صحة البيع بالمزاد العلني.

الفقرة الأولى : إجراءات البيع بالمزاد العلني.

    نظم المشرع إجراءات البيع بالمزاد العلني في الفصول: 474 و 477 و 481 و 485 و 487 من قانون المسطرة المدنية، وذلك من خلال تناول إجراءات السمسرة وطريقة تلقي العروض من قبل كتابة الضبط وقبولها، كما تعرض المشرع أيضا في الفصول السابقة لحالات إعادة السمسرة مع تبيانه للقيمة القانونية لمحضر إرساء المزايدة كسند لانتقال الملكية من المنفذ عليه إلى المشتري.

     وبناء على النقاط السابقة، سنتطرق لكل من تلقي العروض وإجراءات السمسرة (أولا)، بالإضافة إلى حالات إعادة السمسرة وتحرير محضر المزاد ( ثانيا).

أولا : تلقي العروض و إجراءات السمسرة.

      حدد المشرع أجل إجراء السمسرة في الفقرة الأولى من الفصل 476 من ق.م.م في 30 يوما الموالية لتبليغ الحجز، مع تنصيصه على المكنة المخولة لرئيس المحكمة الابتدائية في تمديد هذا الأجل على أن لا يتجاوز 90 يوما مع إضافة 30 يوما السابقة.

   فهدف المشرع من تحديد وتقييد أجل الإعلان عن السمسرة – كما أشرنا- هو الإسراع بإجراءات التنفيذ إلى النهاية. لكن مع ذلك فما يلاحظ من واقع اشتغال كتابات الضبط أن الآجال السابقة لا يتم احترامها بحيث لا يتم تحرير دفتر التحملات إلا بعد مدة تزيد عن ثلاثة أو أربعة أشهر أحيانا، بالإضافة إلى ضعف أو غياب مراقبة الآجال السابقة من قبل رؤساء المحاكم باعتبارهم مشرفين على عملية التنفيذ، حيت أنهم  في أحيان كثيرة يتجاوزون المدة المحددة في 90 يوما دون إصدار لأمر معلل في الموضوع كما توجب ذلك المادة 476 من ق.م.م مستندين في ذلك إلى القول بأن المشرع لم يرتب أي جزاء على عدم احترام الآجال المذكورة بناء على القاعدة القائلة أنه لا جزاء إلا بنص[45].

     ولذلك نعتقد أنه على المشرع التدخل لوضع جزاء على مخالفة الآجال السابقة ،خاصة إذا لم تكن هناك مبررات واقعية تستدعي التأخير والتأجيل، كي لا توضع حقوق أطراف عملية التنفيذ في خطر بطئ التنفيذ خاصة من جانب الحاجز الذي يهدف دائما إلى الإسراع بعملية التنفيذ لقبض دينه.

     وبعد وضع دفتر التحملات و تحديد شروط البيع و موعده…، فإنه يمكن لكل شخص يهمه الأمر أن يتوجه لكتابة الضبط للإطلاع على كافة أوراق الملف التنفيذي، هذا الأخير الذي يجب أن يوضع رهن إشارة العموم من قبل عون التنفيذ[46].

     كما يمكن لأي شخص عند وضع دفتر التحملات[47] تقديم عرض الشراء بكتابة الضبط، وهنا يجب على عون التنفيذ[48] تلقي هذه العروض و تسجيلها بالترتيب الذي قدمت إليه في محضر قانوني ليضاف بعد ذلك إلى المحضر المتضمن لكل العروض المقدمة[49].

     و يستمر المتزايدون في تقديم عروضهم بكتابة الضبط إلى غاية التاريخ المحدد لإجراء السمسرة، لأنه بحلول هذا التاريخ يتم إجراء هذه الأخيرة بمحل كتابة ضبط المحكمة التي نفذت الحجز[50] وذلك في قاعة البيوعات بالمحكمة المباشرة لمسطرة الحجز، ولا يمكن أن يجري البيع في مكان العقار نفسه كما هو الشأن بالنسبة للمنقول وذلك من أجل حشد أكبر عدد من المتزايدين[51] مما ينعكس إيجابا على حماية حقوق كل من الحاجز و المحجوز عليه.

    ويجري البيع بالمزاد العلني في جلسة علنية تحت إشراف عون التنفيذ ورقابة رئيس المحكمة، في اليوم و الساعة المحددين لذلك[52] و تكون بحضور المدين المحجوز عليه و الدائن الحاجز والدائنين المقيدين و الحائز و الكفيل العيني إن وجد[53] .

    ثم يتم تذكير الحاضرين بالعقار المعروض للبيع وبكل التكاليف التي يتحملها، بالإضافة إلى التذكير بالثمن الأساسي للسمسرة، و بالعروض التي تم إيداعها بكتابة الضبط من قبل الراغبين في شراء العقار ( الفص 474 من ق.م.م)، وقبل أن يشرع عون التنفيذ في المناداة بالبيع، و تلقي عروض المزايدة داخل القاعة يطلب من الحاضرين الراغبين في المشاركة في السمسرة تقديم بطاقات تعريفهم الوطنية أو أية وثيقة تثبت هويتهم، بالإضافة إلى تأكيده من سيرتهم و حول قدرتهم على الأداء[54].

     وتنطلق المزايدة ابتداء من الثمن الافتتاحي المحدد في دفتر التحملات، وذلك في حالة عدم وجود عروض بالشراء، أو وجودها و لكنها أقل من الثمن الافتتاحي، أما إذا وجدت عروض قبلية تفوق هذا الثمن فإن السمسرة تنطلق في هذه الحالة بأكبر عرض  مقدم أمام كتابة الضبط، ولو لم يحضر صاحب العرض عملية المزايدة، لأنه سيبقى ملتزما بعرضه إلى غاية ظهور متزايد آخر عليه أو يرسوا عليه المزاد مع ما يترتب عن ذلك من أثار[55].

      وعند إجراء المزايدة، فإنه قد  لا يتقدم أي شخص بعرض لشراء العقار، وهنا يجب على عون التنفيذ في هذه الحالة أن يؤجل البيع إلى جلسة أخرى، يحدد تاريخها رئيس المحكمة، باعتباره مشرفا على عملية البيع[56] .

     ويستمر عون التنفيذ في المناداة بالبيع مع توالي عروض الشراء من طرف المتزايدين إلى غاية أغلى عرض، و امتناع باقي المتزايدين عن تقديم عروض جديدة، غير أن المزاد لا يرسوا  إلا بعد إطفاء ثلاث شمعات مدة كل منها دقيقة واحدة تقريبا يتم إشعالها على التوالي[57] ولا يتم إرساء المزاد إلا بعد إطفاء الشمعة الأخيرة، بحيث أنه بإطفائها يمنع تقديم أي عرض جديد.

     لكن هل إطفاء الشمعات الثلاث لازم لصحة البيع بالمزاد العلني؟

     إن طريقة إطفاء الشمعات أصبحت اليوم متجاوزة في الواقع العملي، حيث أصبح أعوان التنفيذ يكتفون بترديد علني للأعداد من 1 إلى 3[58] دقيقة لكل عدد قبل أن يرسوا المزاد[59]. لهذا فإن شكلية  إطفاء الشمعات الشبيهة بتلك الشكليات و الطقوس التي كانت سائدة في العصر الروماني، يمكن الاستغناء عنها ولا حرج في ذلك، طالما أن ترديد الأعداد يحقق نفس الفائدة التي تغياها المشرع من إطفاء الشمعات.

     وبمجرد انتهاء جلسة البيع يقوم العون المكلف بالتنفيذ بعرض نتيجة السمسرة على رئيس المحكمة ليقدر ما إذا كانت كافية فيأذن بتحرير محضر البيع أو العكس فيأمر بتحرير محضر بعدم كفاية العروض[60].

ثانيا: إعادة السمسرة وتحرير محضر المزاد.

   رغم إجراء البيع بالمزاد العلني، و رسو  المزاد على مقدم العرض الأعلى، فإن عملية البيع لا تتم بصفة نهائية، حيث يتم إعادة البيع في حالات معينة، كحالة عدم كفاية العروض (أ)، و أيضا عند تقديم عرض بزيادة السدس(ب)، وأخيرا في حالة عدم إيداع ثمن البيع بالمزاد بصندوق المحكمة(ج).

  •      أ – عدم كفاية العروض المقدمة :

     إذا لم يتقدم أي شخص رغم المناداة بالبيع أثناء المزايدة أو أنه قد تم تقديم عروض بالشراء لكنها غير كافية، فإنه في هذه الأحوال ليس هناك بد من إعادة السمسرة بعد تحرير عون التنفيذ محضر عدم كفاية أو انعدام العروض، وهنا يتم إعادة البيع من جديد بأمر من رئيس المحكمة في الجلسة و اليوم المناسبين بعد القيام بإشهار وتبليغ جديد.

مقال قد يهمك :   أهم التدابير التي تضمنها القانون رقم 35.20 المعدل لقانون المالية لسنة 2020

     ومتى تكرر إعادة إعلان البيع عدة مرات ولم يثمر ذلك أي نتيجة، فإنه من حق طالب التنفيذ – حماية لحقوقه –  أو لعون التنفيذ نفسه أن يلجأ إلى رئيس المحكمة ليصدر أمرا يقضي فيه بتعين خبير آخر لمراجعة الثمن الأساسي[61].

  •       ب – تقديم عرض بزيادة السدس:

      ينص الفصل 479 من قانون المسطرة المدنية عل أنه : “…يمكن لكل شخص داخل عشرة أيام من تاريخ السمسرة أن يقدم عرضا بالزيادة عما رسا به المزاد بشرط أن يكون العرض يفوق بمقدار السدس ثمن البيع الأصلي والمصاريف.

      يتعهد صاحب هذا العرض كتابة ببقائه متزايدا بثمن المزاد الأول مضافة إليه الزيادة. تقع سمسرة نهائية بعد انصرام أجل ثلاثين يوما، يعلن عنها وتشهر وتتم في شأنها نفس الإجراءات المتخذة في السمسرة الأولى”[62].

     ورغم أن النص أعلاه واضح بتنصيصه على وجوب تعهد صاحب العرض بزيادة السدس كتابة ببقائه متزايدا بثمن المزاد الأول مضافا إليه الزيادة، فإن الملاحظ أن بعض كتابات الضبط تلزم طالب الزيادة بأداء المبلغ إما نقدا أو بتقديم ضمانة معينة، هذا الإجراء رغم مخالفته للنص السابق فإنه حري بالتأييد، لأنه جاء من منطلق التجربة، التي أبانت أن الكثير من عروض الزيادة بالسدس عروض وهمية، غايتها عرقلة إجراءات البيع[63].

     بالإضافة إلى ذلك، فإن الإجراء السابق من شأنه حماية مصالح الدائنين  و مشتري العقار بالمزاد العلني[64].

     ونشير في الأخير أنه لا يسمح بعرض الزيادة بالسدس إلا إذا كان البيع في إطار القواعد العامة للتنفيذ الجبري بالحجز العقاري، لا البيع الناجم عن إنهاء الشياع بقسمة التصفية، حيث يتم تطبيق الفصل 260 من ق.م.م[65].

  •      ج – عدم أداء الراسي عليه المزاد ثمن الشراء :

     يجب على من رسا عليه المزاد أن يؤدي ثمن الشراء بكتابة الضبط داخل عشرة أيام من إجراء المزايدة، بالإضافة لمصاريف التنفيذ المحددة من طرف القاضي و المعلن عنها قبل السمسرة [66] ، أما  إذا لم يبادر إلى إيداع الثمن رغم إنذاره فإن السمسرة قد تعاد من جديد خلال 30 يوما من إشهارها وذلك تحت مسؤولية وعهدت الراسي عليه المزاد[67].

     وعندما يتم عرض العقار من جديد للبيع فإن الأمر لا يخلوا من أحد فرضيتين[68]:

     الفرضية الأولى : أن يباع العقار بثمن أعلى، وهنا لا يحق للراسي عليه المزاد الأول المطالبة بالزيادة.

     الفرضية الثانية : أن ترسوا المزايدة بثمن أقل من الأولى، و هنا يلزم المزايد الأول أداء الفرق بين الثمنين،[69] و مع الإشارة هنا أن محضر المزايدة الثانية يعتبر سندا لتحصيل هذا الفرق من المشتري المتخلف من غير حاجة لمقاضاته.

     و من الأفضل في نظرنا أن يتم دفع جزء من ثمن انطلاق المزايدة قبل انطلاقها من قبل الراغبين في المشاركة فيها، وذلك من أجل ضمان سداد الراسي عليه المزاد للباقي، خاصة أن الفصل 477 من ق.م.م أشار إلى إرساء المزاد على المتزايد الأخير الذي قدم أعلى عرض موسرا[70] وذلك تجنبا لإعادة البيع لمرات كثيرة ما قد ينتج عنه أضرار لأطراف عملية التنفيذ.

     وعند رسو المزاد يأمر رئيس المحكمة عون التنفيذ بتحرير محضر إرساء  المزاد بعد أداء المشتري المبلغ بصندوق المحكمة لفائدة المنفذ عليه[71].

     وقد ثار خلاف فقهي حول الطبيعة القانونية لمحضر المزايدة حول ما إذا كان حكما بالبيع[72] أم مجرد عقد؟

     هناك من يرى في هذا الإطار أن محضر إرساء المزاد يعتبر سند ملكية بالنسبة للشخص الذي رسا عليه المزاد و إبراء لذمة المحجوز عليه و ذوي حقوقه، كما أنه بمثابة عقد بيع إذ تنتقل بمجرد تسليمه للراسي عليه المزاد بعد أدائه الثمن، جميع حقوق المشتري في البيع الرضائي ويعتبر خلفا خاص للمحجوز عليه[73].

     وفي المقابل هناك من يرى أن محضر إرساء المزاد هو بيع قضائي، بحيث أن جلسة المزايدة هي بمثابة مجلس لعقد البيع يكون فيه عون التنفيذ هو البائع بالرغم من أنه ليس مالكا للعقار ولكنه يحل محل مالكه جبرا عنه و بموجب القانون[74].

    غير أنه من جهتنا نؤيد ما ذهب إليه أحد الفقه[75] الذي اعتبر محضر المزايدة قرار يصدر من طرف القاضي بما له من سلطة ولائية، لأنه لا يفصل في خصومة معينة بل فقط يتولى البيع بإتباع إجراءات محددة و تنفيذ لحكم صادر في الموضوع في الغالب.

    ونشير في الأخير أنه يجب التمييز بين نوعين من المحاضر، “محضر إرساء البيع بالمزاد العلني” و “محضر جلسة البيع بالمزاد العلني”، هذا الأخير الذي لا تنتقل ملكية العقار بموجبه، فهو فقط يثبت رسو المزاد وتعهد الراسي عليه المزاد بتنفيذ شروط البيع الواردة في دفتر التحملات، كما يعتمد عليه رئيس المحكمة لتحرير محضر إرساء البيع بعد تنفيذ شروط البيع.

    الفقرة الثانية : الطعن في صحة البيع بالمزاد العلني

    تعتبر السمسرة الإجراء الأخير ضمن مسطرة التنفيذ الجبري على العقار و الغاية التي من أجلها بوشرت إجراءات الحجز من قبل الحاجز. و لذلك فقد وضع المشرع مجموعة من القواعد الإجرائية و الموضوعية للبيع بالمزاد العلني، حماية لأطراف و المتدخلين في هذا البيع، و أوجب في المقابل احترامها و التقيد بها تحقيقا للغاية التي وجدت من أجله.

     و انطلاقا مما سبق، فإنه يمكن لكل من تضررت مصالحه من جراء إخلال معين، اللجوء إلى القضاء المختص من أجل الطعن في صحة البيع لإعادة الحالة لما كانت عليه.

     ويمكن أن يؤسس الطعن على أسباب مختلفة، فبالإضافة إلى الطعن في القواعد  الإجرائية للسمسرة (أولا) من جهة، و قواعدها الموضوعية من جهة أخرى (ثانيا) يمكن الطعن أيضا في السند التنفيذي الذي بوشر البيع على أساسه ( ثالثا).

أولا : الطعن المؤسس على خرق القواعد الإجرائية للسمسرة

     إن صحة البيع بالمزاد العلني يتوقف كما أشرنا على احترام مجموعة من الضوابط الإجرائية، ولهذا فإن كل إخلال بها يؤدي إلى إمكانية الطعن فيها من قبل صاحب المصلحة المتضرر و ذلك في مجموعة من الحالات نوردها على الشكل التالي:

  • 1– خرق القواعد المتعلقة بإشهار البيع :

       لقد أكد المشرع على وجوب إشهار البيع بالمزاد العلني على نطاق واسع، ذلك أنه إذا لم يتم إعلام المنفذ عليه بجريان مسطرة الحجز و تاريخ البيع، فإن ذلك سيؤدي إلى بطلان المزايدة لما قد يلحق به من أضرار خاصة أن من حقه أداء الدين إلى غاية تاريخ المزايدة، ويستوي من حيث النتيجة عدم حصول التبليغ أصلا  أو حصوله بطريقة غير نظامية، و بالتالي يترتب على عدم احترامه بطلان السمسرة[76].

     وبالإضافة إلى استدعاء المنفذ عليه، يجب أن يبلغ كل من شركائه، وأيضا كل متزايد قدم عروضه لدى كتابة الضبط، مما يعني أن  من حقهم الطعن في مسطرة البيع إذا لم يتم تبليغهم بتاريخ البيع.

  • 2-الخرق المؤسس على بيع العقار بثمن أقل من قيمته :

      يباع العقار بالمزاد العلني انطلاقا من الثمن الافتتاحي الذي تم تحديده من قبل خبير عقاري، لهذا نتساءل عن مدى جواز إبطال السمسرة بناء على خرق إجراءات الخبرة التي حدد بمقتضاها الثمن الافتتاحي؟

     إجابة على هذا التساؤل، ذهبت المحكمة الابتدائية بمراكش إلى أن طلب إبطال الخبرة يجب إثارته قبل رسو المزاد وليس بعدده، وذلك لكون الخبرة إجراء من إجراءات الحجز العقاري[77].

     ولذلك فإن ما يمكن الطعن فيه هو فقط رسو المزاد بثمن أقل من الذي يتضمنه دفتر التحملات إذا ترتب عن ذلك ضرر لأحد الأطراف[78].

  • 3- البطلان المؤسس على عدم مطابقة حقيقة العقار لما ورد بدفتر التحملات

       إن عدم مطابقة العقار المبيع من حيث موقعه أو مساحته لما هو مسجل بمحضر الوصف ودفتر التحملات، ينهض سببا لمطالبة الراسي عليه المزاد إبطال البيع الذي تم في المزاد العلني، لأن القول خلاف ذلك من شأنه أن يفرغ دفتر التحملات من قيمته القانونية و من الأهداف المسطرة له[79].

      إضافة إلى ذلك، فإنه سيضر بحقوق الراسي عليه المزاد ولن يشجع  إقبال الناس على هذا النوع من البيع.

ثانيا: الطعن المؤسس على خرق القواعد الموضوعية للسمسرة

      بالإضافة إلى وجوب احترام القواعد الإجرائية لعملية البيع بالمزاد العلني للقول بصحتها، فإنه يجب توافر الشروط اللازمة لصحة التعاقد، وبالتالي فإن البيع الذي لم تحترم بشأنه هذه الشروط يكون باطلا، كأن يتم الشراء لفائدة شخص عديم الأهلية أو لفائدة طرف ممنوع من الشراء، كأن يكون الخبير ذاته الذي كلف ببيع العقار أو أحد الأشخاص الدين اعتبرهم القانون وسطاء في مثل هذه الحالات أو أن يتم الشراء لفائدة محامي أحد الأطراف رغم أن القانون يمنعهم من شراء الأموال المتنازع بشأنها إذا كانوا يمثلون احد هذه الأطراف المتنازعة[80].

ثالثا: الطعن المؤسس على إلغاء السند التنفيذي

     يعتبر السند التنفيذي[81]  الأساس المحرك لمسطرة التنفيذي الجبري، إذ بدونه لا يمكن للدائن التنفيذ على عقار أو منقول مدينه استيفاء لحقوقه.

    و انطلاقا مما سبق، هل إلغاء أو إبطال السند التنفيذي الذي بوشرت على أساسه إجراءات البيع ينهض سببا للمطالبة بإبطال هذا البيع؟

      إن إلغاء السند الذي بوشرت على أساسه مسطرة البيع بالمزاد العلني يؤدي بالنتيجة إلى إلغاء أو إبطال ما بني عليه، استنادا  إلى القاعدة القائلة أنه “ما بني على باطل فهو باطل” و هذا ما جاء في قرار لمحكمة النقض و التي قضت فيه بما يلي : “…والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما عللته بما جاءت به من أنه ” خلافا لما إيه الحكم المستأنف فإن الطعن لم ينصب على الإجراءات السابقة على البيع بالمزاد العلني…وإنما الأمر يتعلق بالسند القانوني الذي بموجبه تم بيع عقار الطاعن بواسطة المزاد العلني تم إلغاؤه كما هو ثابت من خلال القرار الإستئنافي الصادر بتاريخ……..والقاضي بإلغاء الحكم بتمديد التصفية القضائية للطاعن – المطلوب-  و الحكم برفض الطلب، وكذا القرار الصادر بتاريخ…. و القاضي بإلغاء حكم التصفية لشركة الدولية للإمارات، وأن زوال السبب الذي بموجبه تم بيع العقار و محوه يجعل جميع الآثار القانونية التي ترتبت عليه كأن لم تكن، ولا يمكن الاحتجاج باستقرار المعاملات والإبقاء على الآثار القانونية لحكم أصبح معدوما، لأن ما بني على باطل فهو باطل “، تكون قد راعت مجمل ما ذكر مرتبة الاثار القانونية اللازمة على إلغاء الحكم الذي كان سندا في بيع عقار المطلوب في النقض بالمزاد العلني على أساس أن هذا البيع حصل بناء على سند تم إلغاؤه…[82].

      نشير في الأخير أنه يبقى من حق الغير الذي تم حجز عقاره لبيعه بالمزاد العلني سواء بشكل عمدي أو عن طريق الخطأ أن يتقدم ” بدعوى استحقاق فرعية” من أجل تقرير حقه في العقار موضوع الحجز و التصريح ببطلان إجراءات التنفيذ و بالتالي تفادي بيعه، لكن بشرط تقديمها قبل رسو المزايدة، بحيث إذا انتهت المزايدة فإنه لن يبقى له الحق إلا في رفع دعوى الاستحقاق الأصلية لا الفرعية.[83].


الهوامش : 

[1] القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.178 صادر في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011).

[2] الفصل: 1241 من ق.ل.ع

[3] تنص المادة 319 من مدونة الحقوق العينية على انه : ” إذا كان العقار المشاع غير قابل للقسمة العينية أو كان من شان قسمته مخالفة القوانين والضوابط الجاري بها العمل أو إحداث نقص كبير في قيمته فإن المحكمة تحكم ببيعه بالمزاد العلني.

[4] ونشير إلى أن مدونة الأسرة قامت بالرفع من هذا المبلغ إلى 10.000 درهم في مادتها 271 .

[5] يونس الزهري: الحجز التنفيذي على العقار في القانون المغربي، ج1 الطبعة الأولى،2007 المطبعة والوراقة الوطنية مراكش: ص: 18.

[6]– وذلك نظرا لكون العقار يكتسي أهمية بالغة على المستوى السياسي و الاقتصادي و الاجتماعي، حيث يعتبر العقار مقر سكن الإنسان و مورد رزقه في القطاع الفلاحي، كما يشكل الأرضية الأساسية لانطلاق المشروعات الصناعية و التجارية و الحرفية و السياحية.

– أستاذنا إدريس الفاخوري: كلمة ألقاها بمناسبة تنظيم الندوة الوطنية للعقار و الاستثمارن المنظمة من طرف وحدة التكوين و البحث لنيل الدكتوراه و دبلوم الدراسات العليا المعمقة في قانون العقود و العقار بكلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية، جامعة محمد الأول وجدة، بتاريخ 19-20 ماي 2006 ، طبعة 1 سنة 2007، مطبعة دار النشر الجسور، وجدة، ص: 8.

[7]– الخبرة هي : ” استشارة تقنية تطلبها المحكمة من شخص ذي كفاءة علمية تؤهله لمعاينة وقائع مادية يصعب على المحكمة معاينتها لافتقادها لتلك الكفاءة”.

– عبد العزيز حضري : القانون القضائي الخاص، الطبعة 2، سنة 2000، مطبعة الجسور، وجدة، ص 204.

[8]– جاء في قرار لمحكمة الاستئناف التجارية بالدارالبيضاء على أن “…الاستعانة بالخبرة في البيع بالمزاد العلني إجراء يمكن الاستغناء عنه…”

– قرار رقم : 2789/2005، صادر بتاريخ 11/07/2005، في الملف رقم 2005/2733/4 ، أورده : الخليل برقية، البيع بالمزاد العلني، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، مسلك قانون العقود والعقار، كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية، جامعة محمدا لأول بوجدة، السنة الجامعية 2009/2010، ص: 11.

[9]– عبد الكريم شهبون: الشافي في شرح مدونة الحقوق العينية الجديدة وفق القانون رقم 39.08، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، الطبعة الأولى، 2015، ص: 395.

[10]– محمد سلام: تحقيق الرهن الرسمي في القانون المغربي، ط 1، سنة 2002، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، ص 55.

[11]– محمد سلام : المرجع المذكور ص: 55.

[12]– يونس الزهري: الحجز التنفيذي على العقار في القانون المغربي، ج2 الطبعة الأولى،2007 المطبعة و الوراقة الوطنية مراكش، ص: 187.

[13]– قرار رقم : 1109 صدر بتاريخ 14/10/7 رقمه بمحكمة الاستئناف التجارية 1050/07/10 ، أورده عمر أزوكاغ، العقار المحفظ بين قواعد الحجز التحفظي و الإنذار العقاري- رصد لأكثر من 500 قرار لمحكمة النقض و محاكم الموضوع- مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء الطبعة الأولى، 2014، ص 305.

مقال قد يهمك :   تعديل الفصل 106 من ظهير الإلتزامات و العقود لتعويض ضحايا ألغام الانفصاليين

[14]– خاصة أن الواقع أثبت أن تقارير الخبراء المنجزة في هذا الصدد غالبا ما يحددون فيها ثمن افتتاحي لا يرقى إلى القيمة الحقيقة للعقار استنادا إلى أن الثمن المحدد ما هو إلا ثمن مؤقت و أن الثمن الحقيقي سوف يتم تحديده أثناء المزايدة.

– الخليل برقية: البيع بالمزاد العلني، المرجع، المذكور: ص: 13.

[15] يونس الزهري: المرجع المذكور، ص:189.

[16]– عبد الهادي بوسعيد: البيع بالماد العلني للعقار المحجوز – دراسة في نصوص قانون المسطرة المدنية و العمل القضائي، رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود و العقار، شعبة القانون الخاص، وحدة التكوين و البحث في قانون العقود و العقار، السنة الجامعية 2008/2007، ص: 14 -15 .

[17]– أمينة فكاك، البيع الجبري للعقار بالمزاد العلني: الإجراءات و الآثار، مجلة القضاء المدني، سلسلة دراسات و أبحاث، العدد التاسع، ص 200.

[18]– المرسوم الملكي بمثابة قانون رقم 552/67 الصادر بتاريخ 26 رمضان 1983 هـ الموافق ل 17 دجنبر 1968 المتعلق بالقرض العقاري و القرض الخاص بالبناء و القرض الفندقي، منشور بالجريدة الرسمية عدد 2931 بتاريخ 1 يناير 1969، ص:2.

– للتوسع اكثر في دراسة هذا المرسوم راجع : نعيمة مخافي، مسطرة تحقيق الرهن الرسمي في إطار مرسوم 17 دجنبر 1968، رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود و العقا، شعبة القانون الخاص،  وحدة التكوين و البحث في قانون العقود و العقار، كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية، جامعة محمد الأول، وجدة، السنة الجامعية: 2011/2012.

[19]– أدولف رييولط: قانون المسطرة المدنية في شروح، تعريب و تحيين إدريس ملين، منشورات جمعية تنمية البحوث  و الدراسات القضائية( ط.غ.م)، سنة 1996، دار نشر المعرفة، الرباط، ص: 389.

[20]– نموذج 60033 م / 90 و هو يتضمن  14 فصلا يكتفي عون التنفيذ بملإه.

[21]– أمينة فكاك: البيع الجبري للعقارات بالمزاد العلني الإجراءات و الآثار، المرجع المذكور، ص: 201 .

[22]– جاء في قرار لمحكمة النقض ما يلي : ” لكن حيث يستفاد من مقتضيات الفصلين 474 و 471 من قانون المسطرة المدنية أن دفتر التحملات ينبغي أن يكون مشتملا على كافة البيانات التي تهم أصحاب الشأن في التنفيذ، سواء الراغب في الشراء أو من له مصلحة فيه، ويشمل كل ما يتعلق بمسطرة إجراءات التنفيذ بيان السند التنفيذي، و تعيين العقار من موقع و حدود و مساحة، وغيرها من البيانات المذكورة في الرسم العقاري، و الثمن الأساسي الذي تبتدئ به المزايدة في جلسة البيع…”

– قرار عدد: 516 بتاريخ 4-05-2005 في الملف التجاري عدد 1366/01/2004 ، أورده يونس الزهري، المرجع المذكور، ص: 194- 195.

[23]– المادة 417 من قانون المرافعات المصري.

[24]– الخليل برقية، المرجع المذكور، ص: 15.

[25]– قرار رقم : 3174/2011، صادر بتاريخ : 30/06/20011، رقمه بمحكمة الاستئناف التجارية 2696/2010/14، أورده: عمر أزوكار، المرجع المذكور، ص: 297/298 .

[26]– يونس الزهري، المرجع المذكور، ص: 202/203.

[27]– نشير إلى أن الغاية من الإشهار تتحقق بدعوة المتزايدين إلى الحضور، وأن الدفع ببطلان الإشهار مقرر لمصلحة الدائنين لا المنفذ عليه و هذا ما نستشفه من قرار صادر عن محكمة الاستئناف التجارية بمراكش الذي قضى بما يلي: ” و انه بالنسبة لتعليق البيع فإنه على فرض عدم تعليق الإعلان بالبيع بباب العقار فإنه لا أثر له و إن هذا الدفع هو مقرر لمصلحة الدائنين وليس للمستأنفة، انطلاقا من قاعدة لا بطلان بدون ضرر، و أن الغرض من الإشهار هو إعلام كل الراغبين في الشراء كي يشتركوا في المزايدة…..و هو ما حصل فعلا علما بأن إعلان البيع تم تعليقه باللوحة المعدة لذلك بالمحكمة التجارية  وثم نشره بجريدة رسالة الأمة ورسا البيع على ثمن يزيد عن الثمن الافتتاحي المحدد من قبل الخبير وعن الثمن الذي رسا به في المزاد العلني السابق بعدة أضعاف…”

– قرار رقم : 1053 صدور بتاريخ : 7/10/10، رقمه بمحكمة الاستئناف التجارية: 1632/12/07 ، أورده عمر أزوكار، المرجع المذكور، ص 301.

[28]– محمد سلام: المرجع المذكور، ص: 62/63.

[29]– عبد الهادي بوسعيد: المرجع المذكور، ص: 19.

[30]– الخليل برقية: المرجع المذكور، ص: 19.

[31]– يونس الزهري: المرجع المذكور، ص: 205 .

[32]– نفس المرجع و الموضع.

[33]– محمد سلام: المرجع المذكور، ص: 64.

[34]– يونس الزهري، المرجع المذكور، ص: 207.

[35]– نفس المرجع و الموضع.

[36]– جاء في قرار لمحكمة النقض ما يلي: “…في حين إن العقار المنفذ عدد 181 بتاريخ 14/09/99 موضوع ملف التنفيذ 1209/99 أيد الحكم الابتدائي القاضي ببيع العقار جملة و تفصيلا بالمزاد العلني طبقا للفصل 259 من قانون المسطرة المدنية و أنه بموجب الفصل 260 من القانون المذكور فإنه يجري البيع وفقا لمقتضيات الفصول المتعلقة ببيع عقار القاصرين و لذلك فالقرار المطعون عندما اعتمد مقتضيات الفصل 474 وما يليه من قانون المسطرة المدنية بدل الفصل  207 و ما يليه  المحال عليها بمقتضى الفصل 260 من نفس القانون فهو لم يجعل لما قضى به أساسا مما عرضه للنقض و الإبطال.”

– قرار محكمة النقض عدد: 1059 المؤرخ في ، 2004-04-7 ملف عدد 2001 -1- 3179 ، أورده عمر أزوكار، المرجع المذكور، ص: 301 – 302 .

[37]– قرار محكمة النقض عدد: 1471 المؤرخ في 5/5/2004 ملف مدني عد 2273-1-1-2006، أورده عمر أزوكار، المرجع المذكور، ص: 303.

[38]– نشير إلى أنه  يتم إثبات تسليم التبليغ بواسطة شهادة التسليم والتي تودع في الملف التنفيذي.

– أنظر في هذا الصدد: قرار صادر عن محكمة الاستئناف بالناضور، بتاريخ 11-11-2014، رقمه بنفس المحكمة 356-1201-2014،غير منشور.

[39]– كما يجب أن يكون هذا التبليغ قد تم بشكل قانوني سليم و هذا ما يستشف من حكم صادر عن المحكمة الابتدائية بالحسيمة الذي جاء فيه: ” البيع بالمزاد العلني يقتضي تبليغ المنفذ عليه بطريقة صحيحة”.

– حكم ( بدون ذكر رقم الملف)ن صادر بتاريخ 2005/02/08 في الملف عدد 2005/03/81، منشور بمجلة القصر، عدد 17 ماي 2007، ص: 139 و ما بعدها.

[40]– جاء في قرار لمحكمة النقض ما يلي : “…إن غاية المشرع من تبليغ إجراءات البيع بالمزاد العلني للمنفذ عليه، هو إشهاره بتاريخ السمسرة و تمكينه من أداء ما بذمته من دين قبل السمسرة ….”

– قرار عدد 1240 بتاريخ:1998-02-24، منشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى، العدد المزدوج:54-53، ص: 125.

[41]– لكن رغم ذلك يقول محمد سلام في هذا الصدد: ” … وقد خلصت مصالح كتابة الضبط وأقسام التنفيذ لهذا الأمر – يقصد الصعوبات المثارة بخصوص التبليغ- وتيقنت من استحالة تطبيقه، ولذلك فإن ما يجري به العمل حاليا بهذه الأقسام هو توجيه تبليغ واحد للمدين إلى أخر عنوان معروف له،.. وفي جميع الأحوال يتم البيع سواء حضر المدين أم لا..”.

– محمد سلام: المرجع المذكور، ص: 72.

[42]– نفس المرجع، ص: 73.

[43]– والتي جاء فيها: ” بالإضافة إلى الإخطار المنصوص عليه في الفصل 473 من قانون المسطرة المدنية فإن المكلف بالتنفيذ يوجه إلى المحجوز عليه وشركائه وإلى جميع أصحاب الحقوق العينية الواردة على الملك إنذارا للإطلاع على دفتر التحملات والشروط وذلك داخل أجل ثمانية أيام من تاريخ إيداع هذا الدفتر”.

[44]– نجيم أهتوت: المنازعات المثارة بصدد مسطرة الحجز التنفيذي العقاري، أطروحة لنيل الدكتوره في القانون الخاص، وحدة التكوين و البحث في قانون العقود و العقار، كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية، جامعة محمد الاول، وجدة، السنة الجامعية 2013/2012، ص 259.

[45]– يونس الزهري: المرجع المذكور، ص: 215.

[46]– محمد سلام، المرجع المذكور، ص: 77.

[47]– باستثناء المدين المنفذ عليه لان العقار مازال أصلا في ملكيته ولذلك لا يمكن أن نتصور تقديم عرض من قبله لشراء عقاره !

[48]– الملاحظ هنا أن مدونة الحقوق العينية تستعمل مصطلح ” المكلف بالتنفيذ”.

[49]– محمد سلام: المرجع المذكور، ص: 77- 78.

[50]– لقد نص المشرع في المرسوم الملكي المؤرخ بتاريخ: 17/12/1968 في الفصل 61 منه على أنه : ” يباشر البيع بالمزاد بمحضر المدين أو بعد استدعائه قانونيا أمام المحكمة الواقعة بدائرتها الأملاك كلها أو جلها”.

[51]– يونس الزهري، المرجع المذكور، ص: 216.

[52]– نشير إلى أنه لا يختص الرئيس الأول لمحكمة الاستئناف بتغيير تاريخ السمسرة ولو كان النزاع معروضا أما محكمته، لأن الفصل 478 من قانون المسطرة المدنية قضاء  ولائي خاص، وهذا ما نستشفه من قرار للرئيس الأول لمحكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء الذي جاء فيه: “.. وحيث أنه بالرجوع إلى وثائق الملف وخاصة الإعلام بالحضور للبيع الصادر عن رئيس مصلحة كتابة الضبط بالمحكمة التجارية بطنجة، يتضح أن السمسرة المعلن عنها ليوم 23/06/2004 ستجرى بقاعة البيوعات بالمحكمة المذكورة، و بالتالي وعملا بأحكام الفصل 478 من ق.م.م فإن الرئيس الأول لمحكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء يكون غير مختص بالبث في الطلب”.

– قرار الرئيس الأول لمحكمة الاستئناف التجارية بالدارالبيضاء رقم 2242/2004 صدر بتاريخ : 22/06/2004 رقم الملف 2500/2004/1، أورده عمر أزوكار، المرجع المذكور، ص: 309.

[53]– الخليل برقية، المرجع المذكور، ص: 30.

[54]– عبد العاطي الدربالي، عبد النعيم الشاكي، مسطرة البيع بالمزاد العلني و مسطرة التوزيع بالمحاصة، مجلة الملحق القضائي، العدد 38 مارس 2005 ص 195.- أورده: عبد الهادي بوسعيد، المرجع المذكور ص: 29.

[55]– يونس الزهري، المرجع المذكور، ص: 218.

[56]– أدولف ريولط، المرجع المذكور، ص: 389.

[57]– الفصل 477 من ق.م.م.

[58]– عبد الهادي بوسعيد، المرجع المذكور، ص: 30-31.

[59]– وهذا ما كرسه القضاء أيضا في مجموعة من القرارات، حيث جاء في قرار لمحكمة الاستئناف التجارية بمراكش ما يلي : ” و بالنسبة لعدم إطفاء الشمعات او إشعالها فإن ما جرى به العمل في مختلف كتابات الضبط هو إعلان عون التنفيذ  انتهاء إجراءات السمسرة، وذلك بعد ترديد الأعداد من 1 إلى 3 وعليه فإن عدم إطفاء الشمعات لا أثر له على سلامة السمسرة طالما أن الغاية من الإجراء قد تحققت وقد ثم منح المتزايدين فرصة أخيرة للتفكير وتقديم أعلى العروض….”

– قرار رقم 1053 صدر بتاريخ: 7/10/10 رقمه بمحكمة الاستئناف التجارية 1632/12/07، أورده: عمر أزوكار، المرجع المذكور، ص: 310.

[60]– إبراهيم بحماني، تنفيذ الأحكام العقارية، مكتبة دار السلام، الرباط، الطبعة الثالثة ، ص: 150-151.

[61]– نجيم أهتوت، المرجع المذكور، ص: 269.

[62]– لقد جرى عمل بعض كتابات الضبط على إلزام مقدم العرض بزيادة السدس بأداء المبلغ فعلا بصندوق المحكمة أو تقديم شيك معتمد أو ضمانة بنكية كشرط لقبول الزيادة، لكن هل لهذا الإجراء سندا قانونيا؟ خاصة أن الفصل 479 من ق .م. م لم ينص على ذلك. في هذا الإطار نجد قرار للمجلس الأعلى – محكمة النقض حاليا- ذهب فيه إلى أنه “…إن الفصل 479 من ق. م .م لا ينص على وجوب إيداع مبلغ الزيادة بالسدس من طرف الغير الذي لم يشارك في المزايدة، بل ألزمه فقط أن يتعهد كتابة ببقائه متزايدا بثمن السمسرة الأولى مضافا إليه السدس …”

– قرار المجلس الأعلى عدد 3804 بتاريخ: 9- 6- 1998، ملف مدني عدد: 442 -1-2-97 ، مجلة قضاء المجلس الأعلى، عدد مزدوج: 53 -54، ص: 45.

[63]– محمد سلام، المرجع المذكور، ص: 87.

[64]– عبد الهادي بوسعيد، المرجع المذكور، ص: 35.

[65]– قرار محكمة النقض عدد: 1227 المؤرخ في 02-04-2008، ملف مدني عدد: 4143-1-1-2004 ، أورده عمر أزوكار، المرجع المذكور، ص: 312.

[66]– الفصل 477 من ق.م.م .

[67]– أنظر الفصل 485 و 486 من ق.م.م.

[68]– يونس الزهري ، المرجع المذكور، ص:227- 228.

[69]– أنظر الفقرة الثانية من الفصل 487 من ق.م.م.

[70]– يطرح تساؤل مهم في هذا الصدد، وهو كيف يمكن لعون التنفيذ التأكد من أن الراسي عليه المزاد أو كفيله موسر، خاصة أن الفصل 477 من ق.م.م لم يحدد هذه الكيفية.

[71]– و بخصوص البيانات التي يجب أن يتضمنها محضر إرساء المزاد فقد اكتفى المشرع بالإشارة إلى بعضها في الفصل 480 من ق.م.م.، مما دفع وزارة العدل إلى إعداد نموذج له وضعته رهن إشارة أعوان كتابة الضبط حددت فيه مجموعة من البيانات الواجب تضمينها فيه.

[72]– لقد حسم المشرع المصري الإشكال حيث اعتبر البيع حكما وذاك في المادة 446 من قانون المرافعات.

[73]– أدولف ريولط، المررجع المذكور، ص: 332.

[74]– محمد سلام، المرجع المذكور، ص: 98.

[75]– محمد خيري، حماية الملكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري بالمغرب، دار النشر المعرفة الرباط، 2001، ص: 385.

[76]– يونس الزهري: المرجع المذكور، ص: 268/269.

[77]– حكم المحكمة الابتدائية بمراكش ( عدد غير مذكور) صادر بتاريخ: 30/5/2006 في الملفين المضمومين عدد: 461/9/2005 و 1054/1/2005، أورده يونس الزهري: مرجع مذكور، ص: 270.

[78]– عبد الهادي بوسعيد: المرجع المذكور، ص: 39.

[79]– يونس الزهري: المرجع المذكور، ص: 273.

[80]– نفس المرجع، ص: 274.

[81]– يختلف السند التنفيذي الذي تباشر على أساسه مسطرة التنفيذ الجبري، فقد يكون حكما قضائيا أو شهادة خاصة تمنح من قبل المحافظ على الأملاك العقارية أو جدولا ضريبيا…

[82]– قرار محكمة النقض عدد: 4832 الصادر في 03 فبراير 2011   في الملف التجاري عدد 399/2608/6، الغرفتين المدنية التجارية، منشور في الموقع الإلكتروني التالي: اضغط هنا ، تاريخ الولوج:1-2- 2016 .

[83]– ينص الفصل 482 من ق.م.م على أنه : ” إذا ادعى الغير أن الحجز انصب على عقارات يملكها أمكنه لإبطال الحجز رفع دعوى الاستحقاق. يمكن رفع هذه الدعوى إلى حين إرساء المزايدة النهائية ويترتب عليها وقف مسطرة التنفيذ بالنسبة إلى الأموال المدعى فيها بالاستحقاق إذا كانت مصحوبة بوثائق يظهر أنها مبنية على أساس صحيح”.

تعليقات الزوار ( 0 )

اترك تعليقاً

هذا الموقع يستخدم Akismet للحدّ من التعليقات المزعجة والغير مرغوبة. تعرّف على كيفية معالجة بيانات تعليقك.

error: يمنع نسخ محتوى الموقع شكرا :)